Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là các yếu tố quan trọng mà chủ đầu tư, tổ chức tín dụng và nhà đầu tư thứ cấp cần đặc biệt quan tâm trong quá trình triển khai và huy động vốn cho dự án. Việc thế chấp chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện chặt chẽ về pháp lý đất đai, đầu tư, xây dựng và nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành. Trong bài viết này, Tư vấn Long Phan sẽ phân tích chi tiết các quy định hiện hành theo Luật Nhà ở 2023.

Quy định về thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ theo quy định tại Điều 183 Luật Nhà ở 2023, quy định về việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau: 

1. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án đó hoặc xây dựng nhà ở đó; việc thế chấp dự án hoặc nhà ở phải bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất.
2. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 88 của Luật Nhà ở 2023, được sửa đổi bởi Điểm i Khoản 5 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, bao gồm:

• Đã hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp nước, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp.
• Khu vực nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp.

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.

Trường hợp huy động vốn góp, chủ đầu tư phải cung cấp cho bên góp vốn văn bản giải chấp của tổ chức tín dụng khi ký hợp đồng góp vốn.

3. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình, tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua, cải tạo, sửa chữa nhà ở đó.

Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ theo Điều 184 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, điều kiện thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

1. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện trên, nhà ở thế chấp phải thuộc trường hợp đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không thuộc phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản này, trừ trường hợp đã giải chấp.
3. Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng.

Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai do mua của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

Điều kiện thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023; trường hợp thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định của Luật này thì vô hiệu.

>>> Xem thêm: Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 

Xử lý nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp

Việc xử lý nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp phải tuân theo trình tự của pháp luật dân sự và các văn bản chuyên ngành liên quan nhằm bảo đảm tính công bằng. Điều 185 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở như sau:

1. Việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở, bao gồm cả xử lý thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, được thực hiện theo quy định của Luật này, pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Việc xử lý tài sản thế chấp là một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan; tổ chức nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và phải thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Dịch vụ tư vấn về thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn toàn diện nhằm hỗ trợ khách hàng kiểm soát rủi ro trong các giao dịch tín dụng bất động sản phức tạp. Đội ngũ chuyên viên tư vấn chuyên môn cao sẽ đồng hành cùng Quý khách hàng trong việc thẩm định hồ sơ và xây dựng phương án thế chấp tối ưu, bảo đảm giao dịch được thực hiện theo quy định pháp luật. 

Dưới đây là những công việc cụ thể mà Quý khách hàng sẽ được hỗ trợ khi sử dụng dịch vụ tư vấn tại Tư vấn Long Phan:

• Kiểm tra tính hợp pháp của tài sản dự kiến dùng để thế chấp.
• Đánh giá rủi ro liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng và khả năng thế chấp của tài sản.

• Kiểm tra tình trạng pháp lý tổng thể của dự án nhà ở.
• Rà soát văn bản thông báo của Sở Xây dựng về việc dự án đủ điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh.
• Xác định tình trạng thế chấp của nhà ở, bảo đảm không phát sinh thế chấp trùng lắp hoặc trái quy định.

• Tư vấn và hỗ trợ xử lý tài sản thế chấp để thu hồi hoặc bảo toàn giá trị tài chính.
• Soạn thảo các văn bản và giấy tờ cần thiết.
• Đại diện Quý khách hàng thực hiện các thủ tục hành chính tại cơ quan có thẩm quyền.

>>> Xem thêm: Ưu nhược điểm khi đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai 

Các câu hỏi thường gặp

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, mời quý vị tham khảo:

Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?

Có. Hợp đồng thế chấp nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo giá trị pháp lý, trừ trường hợp bên thế chấp là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng, chứng thực dựa trên sự thỏa thuận của các bên. 

(Căn cứ: Khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023)

Thời điểm nào hợp đồng thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có hiệu lực?

Đối với hợp đồng thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Trường hợp đối với hợp đồng thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà không cần phải công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Tuy nhiên, để có hiệu lực đối kháng với người thứ ba, biện pháp thế chấp phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. 

(Căn cứ: Điều 164 Luật Nhà ở 2023; Khoản 1 Điều 297 Bộ luật Dân sự 2015)

Chủ đầu tư có được thế chấp quyền sử dụng đất và dự án tách rời nhau không?

Không. Pháp luật quy định việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở xây dựng trong dự án bắt buộc phải bao gồm cả việc thế chấp quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản đó để đảm bảo tính thống nhất khi xử lý tài sản. 

(Căn cứ: Khoản 1 Điều 183 Luật Nhà ở 2023)

Cá nhân vay vốn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để kinh doanh lĩnh vực khác được không?

Không. Cá nhân chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn phục vụ cho việc xây dựng, cải tạo, sửa chữa chính nhà ở đó hoặc để mua chính nhà ở đó. 

(Căn cứ: Khoản 3 Điều 183 Luật Nhà ở 2023)

Biên bản nghiệm thu phần móng có thay thế được điều kiện “xây dựng xong phần móng” khi thế chấp không?

Biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng chính là giấy tờ pháp lý xác nhận việc “đã xây dựng xong phần móng”, là điều kiện bắt buộc để thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án. 

(Căn cứ: Điểm b Khoản 1 Điều 184 Luật Nhà ở 2023)

Nếu chủ đầu tư không giải chấp trước khi bán nhà thì người mua có quyền gì?

Người mua có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật (trừ trường hợp người mua và ngân hàng đồng ý không giải chấp). Chủ đầu tư phải hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại cho người mua. 

(Căn cứ: Khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023; Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015)

>>> Xem thêm: Hướng dẫn quy trình ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 

Kết luận

Tuân thủ nghiêm ngặt điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là phương thức tối ưu để bảo vệ quyền lợi các bên trong giao dịch tín dụng. Quý khách hàng cần thẩm định kỹ lưỡng hồ sơ và tình trạng giải chấp trước khi ký kết để tránh rủi ro vô hiệu. Để nhận được tư vấn chuyên sâu về trình tự và thủ tục thế chấp, vui lòng liên hệ ngay với Tư vấn Long Phan qua hotline 1900636389.