THỦ TỤC XIN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ NẰM TRONG KHU DI TÍCH

Xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nằm trong khu di tích là thủ tục có phần phức tạp hơn so với thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thông thường. Thủ tục này được điều chỉnh bởi pháp luật về xây dựng và pháp luật về di sản văn hoá, di tích lịch sử. Khi chuẩn bị đúng hồ sơ và thực hiện đúng quy trình, chủ đầu tư không chỉ đảm bảo tính hợp pháp cho ngôi nhà mà còn tránh được rủi ro bị xử phạt, bị yêu cầu tháo dỡ hoặc phải chỉnh sửa sau này.

Bài viết này sẽ tóm lược các quy định hiện hành và hướng dẫn cụ thể, giúp Quý khách hàng thực hiện thủ tục nhanh chóng, đúng luật và yên tâm trong quá trình xây dựng.

Có được xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu di tích không?

Nhà ở riêng lẻ có thể được xây dựng trong khu di tích nhưng phải tuân theo quy định của Luật Di sản văn hóa 2024 và Nghị định 208/2025/NĐ-CP, theo đó:

• Trong Khu Vực Bảo Vệ I (Khu vực bảo vệ cốt lõi) của di tích, chỉ được phép sửa chữa, cải tạo, xây dựng lại nhà ở riêng lẻ trên cơ sở hiện trạng nhà ở riêng lẻ đã có.
• Trong Khu Vực Bảo Vệ II (Khu vực bao quanh/ tiếp giáp Khu vực I) của di tích, được phép sửa chữa, cải tạo, xây dựng mới nhà ở riêng lẻ. Tuy nhiên, việc xây mới nhà ở riêng lẻ trong khu di tích chỉ được triển khai thực hiện sau khi có ý kiến đồng ý bằng văn bản của cơ quan chuyên môn về văn hóa cấp tỉnh.

Dù thuộc khu vực nào, việc sửa chữa, cải tạo, xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ các yêu cầu sau:

• Không làm sai lệch các sự kiện lịch sử, thân thế, sự nghiệp của nhân vật lịch sử hoặc tác động tiêu cực đến cảnh quan văn hóa.
• Không phá vỡ cấu trúc quy hoạch của quần thể công trình hoặc tác động tiêu cực đến hình dáng kiến trúc của công trình liên quan đến di tích.
• Không thuộc khu vực đã phát hiện dấu tích di vật hoặc có địa hình, cảnh quan văn hóa liên quan đến di tích/địa điểm khảo cổ.
• Giữ gìn sự toàn vẹn về cảnh quan thiên nhiên, môi trường – sinh thái, địa hình, địa mạo.
• Không che khuất tầm nhìn đối với công trình, không gian cảnh quan của di tích; không gây sạt lở làm biến đổi địa hình, sụt lún công trình.

Cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện nay

Theo quy định tại khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) và khoản 1 Điều 4 Nghị định 140/2025/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp xã là chủ thể có thẩm quyền thực hiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.

Quy trình xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Quy trình xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ bao gồm hai giai đoạn chính: chuẩn bị hồ sơ và thực hiện thủ tục tại cơ quan nhà nước. Việc tuân thủ đúng thành phần hồ sơ và trình tự các bước dưới đây là điều kiện cơ bản để được cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ. 

Thành phần hồ sơ

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định chi tiết tại Nghị định 175/2024/NĐ-CP. Một bộ hồ sơ hợp lệ (thường nộp 02 bộ) bao gồm các tài liệu sau:

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng: Sử dụng Mẫu số 01 quy định tại Phụ lục II của Nghị định 175/2024/NĐ-CP.
2. Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Bản sao có công chứng hoặc chứng thực một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ)
3. Hồ sơ thiết kế xây dựng: Gồm 02 bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt, kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy, các bản vẽ chính, bao gồm:

• Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất, kèm sơ đồ vị trí công trình.
• Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình.
• Bản vẽ mặt bằng móng, mặt cắt móng.
• Sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp nước, thoát nước).

4. Tài liệu bổ sung (nếu có):

• Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề (trường hợp xây dựng liền kề, chen xen).
• Văn bản thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy (nếu công trình thuộc diện yêu cầu thẩm duyệt PCCC).

Ngoài ra, quý khách cần chuẩn bị thêm bản sao căn cước công dân của người đề nghị; Văn bản uỷ quyền nếu uỷ quyền cho người khác làm thủ tục hành chính (kèm bản sao y Căn cước công dân của người được uỷ quyền). 

Các bước tiến hành

Trình tự thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại Ủy ban nhân dân cấp xã diễn ra theo các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Có 2 phương thức: 

• Nếu địa phương đã áp dụng thủ tục trực tuyến một phần thì Chủ đầu tư tiến hành kê khai và nộp hồ sơ online trên Cổng dịch vụ công quốc gia. Mã thủ tục: 1.013225 ( https://dichvucong.gov.vn/p/home/dvc-tthc-thu-tuc-hanh-chinh-chi-tiet.html?ma_thu_tuc=367098 ). Sau khi kê khai online, chủ đầu tư mang 01 bộ hồ sơ đến nộp trực tiếp tại Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân cấp xã và nhận giấy biên nhận. 
• Nếu địa phương chưa áp dụng thủ tục trực tuyến thì Chủ đầu tư mang 01 bộ hồ sơ đến nộp trực tiếp tại Bộ phận Một cửa UBND cấp xã và nhận giấy biên nhận. 

Bước 2: Tiếp nhận và thẩm định.

Ủy ban nhân dân cấp xã tiếp nhận hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ, cơ quan cấp giấy hẹn.

Nếu hồ sơ chưa đủ, cơ quan ra thông báo bằng văn bản, hướng dẫn chủ đầu tư bổ sung. Việc yêu cầu bổ sung chỉ thực hiện một lần.

Cơ quan thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa (nếu cần thiết).

Bước 3: Lấy ý kiến:

Đối với công trình có ảnh hưởng đến an toàn, môi trường, hoặc nằm trong khu di tích, Ủy ban nhân dân cấp xã phải gửi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước liên quan.

Theo đó, do nhà ở riêng lẻ nằm trong khu di tích nên UBND cấp xã cần xin ý kiến của Sở Văn hoá và thể thao/ Sở Văn hoá thể thao và du lịch cấp tỉnh/ thành phố nơi có công trình xây dựng. Việc xây mới nhà ở riêng lẻ trong khu di tích chỉ được triển khai thực hiện sau khi có ý kiến đồng ý bằng văn bản của cơ quan chuyên môn về văn hóa cấp tỉnh.

(Cụ thể thủ tục lấy ý kiến chúng tôi sẽ trình bày phía dưới đây).

Bước 4: Cấp giấy phép.

Trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, nếu được Sở Văn hoá và thể thao/ Sở Văn hoá thể thao và du lịch chấp thuận, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm xem xét và cấp giấy phép xây dựng.

Trường hợp cần xem xét thêm, thời hạn có thể kéo dài nhưng không quá 25 ngày. Trường hợp không cấp phép, cơ quan phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Đồng thời, nội dung giấy phép xây dựng phải tuân thủ Điều 90 Luật Xây dựng 2014, gồm:

• Tên công trình thuộc dự án.
• Tên và địa chỉ của chủ đầu tư.
• Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình đối với công trình theo tuyến.
• Loại, cấp công trình xây dựng.
• Cốt xây dựng công trình.
• Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.
• Mật độ xây dựng (nếu có).
• Hệ số sử dụng đất (nếu có).
• Đối với công trình dân dụng, công trình công nghiệp, nhà ở riêng lẻ, ngoài các nội dung quy định từ khoản 1 đến khoản 8 Điều này còn phải có nội dung về tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt), số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum), chiều cao tối đa toàn công trình.
• Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng.

>>> Xem thêm: Giấy phép xây dựng có thời hạn đối với công trình, nhà ở riêng lẻ 

Quy định về xin ý kiến xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nằm trong khu di tích

Đây là thủ tục đặc thù khi xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nằm trong khu di tích. Để làm rõ, Chủ đầu tư chỉ được xây dựng mới nhà ở riêng lẻ trong Khu Vực Bảo Vệ II (Khu vực bao quanh/ tiếp giáp Khu vực I) của di tích. Thủ tục xin ý kiến được quy định như sau:

Cơ quan thực hiện

Cơ quan có thẩm quyền cho ý kiến bằng văn bản là cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa. Thẩm quyền này phân cấp dựa trên cấp độ của di tích:

• Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch: Cho ý kiến đối với việc xây dựng công trình trong khu vực bảo vệ của di tích quốc gia đặc biệt hoặc di tích quốc gia.
• Sở Văn hóa và Thể thao cấp tỉnh: Cho ý kiến đối với việc xây dựng công trình trong khu vực bảo vệ của di tích cấp tỉnh.

Hồ sơ cần chuẩn bị

Ngoài bộ hồ sơ xin cấp phép xây dựng cơ bản, UBND cấp xã cần chuẩn bị thêm các tài liệu theo Khoản 1 Điều 46 Nghị định 208/2025/NĐ-CP. Các tài liệu này thường bao gồm:

• Văn bản đề nghị của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 10 tại Phụ lục kèm theo Nghị định 208/2025/NĐ-CP;
• Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Bản đồ vị trí nhà ở riêng lẻ lấy ý kiến sửa chữa, cải tạo, xây dựng, trong đó thể hiện vị trí ranh giới di tích, di sản thế giới;
• Trường hợp cấp giấy phép xây dựng, cơ quan cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn có di tích, di sản thế giới chịu trách nhiệm cung cấp Bản đồ vị trí;
•  Bộ ảnh màu kích thước 10×15 cm, chụp vào thời điểm đề nghị, thể hiện tổng thể hiện trạng của khu vực dự kiến sửa chữa, cải tạo, xây dựng nhà ở riêng lẻ;
• Các văn bản pháp lý khác có liên quan đến di tích, công trình nhà ở đơn lẻ trước đó (nếu có).

Các bước tiến hành

Thủ tục xin ý kiến là một bước trong quy trình cấp phép xây dựng chung, gồm:

Bước 1: Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ có trách nhiệm gửi trực tuyến 01 bộ hồ sơ tới Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch thuộc địa bàn để xem xét, có ý kiến theo quy định tại điểm a khoản 5 Điều 29 Luật Di sản văn hóa 2024.

Bước 2: Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nếu hồ sơ không đầy đủ hoặc không hợp lệ. Văn bản thông báo phải nêu rõ lý do và yêu cầu bổ sung hoặc chỉnh sửa hồ sơ liên quan.

Bước 3: Trong thời hạn 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo bằng văn bản của Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ có trách nhiệm bổ sung hoặc chỉnh sửa thành phần hồ sơ liên quan. Hết thời hạn trên, nếu chưa nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch trả lại hồ sơ.

Bước 4: Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và trên cơ sở lấy ý kiến bằng văn bản của người đại diện, tổ chức được giao quản lý, sử dụng di tích, di sản thế giới, Giám đốc Sở Văn hóa và Thể thao có ý kiến bằng văn bản trả lời cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nơi có di tích, di sản thế giới đồng ý hoặc không đồng ý về sự phù hợp với yêu cầu bảo vệ và phát huy giá trị di tích, di sản thế giới.

Trường hợp không đồng ý phải nêu rõ lý do.

Căn cứ pháp lý: Điều 47 Nghị định 208/2025/NĐ-P. 

Dịch vụ tư vấn của Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ hỗ trợ toàn diện trong quá trình xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nằm trong khu di tích. Với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm, chúng tôi mang đến giải pháp tối ưu, đảm bảo tuân thủ pháp luật và tiết kiệm thời gian cho quý khách. Dịch vụ của Tư vấn Long Phan về xin giấy phép xây dựng nhà ở nằm trong khu di tích bao gồm:

• Tư vấn và đánh giá hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở nằm trong khu di tích;
• Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở nằm trong khu di tích;
• Đại diện Quý khách hàng nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Theo dõi quá trình xử lý hồ sơ, làm việc trực tiếp với các cơ quan để giải trình về hồ sơ;
• Tiếp nhận và xử lý các yêu cầu bổ sung (nếu có).

Với dịch vụ của Chúng tôi, Quý doanh nghiệp có thể yên tâm về tính chất lượng và hiệu quả trong quá trình xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nằm trong khu di tích. Quý khách hàng có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được tư vấn chi tiết và nhận hỗ trợ phù hợp với nhu cầu cụ thể của quý khách.

Các câu hỏi thường gặp

Sau đây, Tư vấn Long Phan xin cung cấp một số câu hỏi phổ biến liên quan đến thủ tục đăng ký giám hộ có yếu tố nước ngoài. Xin mời Quý Khách hàng có nhu cầu tham khảo:

Tổng thời gian tối đa để giải quyết hồ sơ xin giấy phép xây dựng trong khu di tích là bao lâu?

Tổng thời gian giải quyết không quá 20 ngày làm việc. Thời hạn này bao gồm thời gian thẩm định chung (15 ngày) và thời gian cần thiết để lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về di sản văn hóa. 

Chủ đầu tư có phải tự nộp hồ sơ xin ý kiến của Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch không?

Ủy ban nhân dân cấp xã (cơ quan cấp phép) có trách nhiệm gửi trực tuyến 01 bộ hồ sơ tới Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch để xem xét và cho ý kiến theo quy định. 

CSPL: Điểm a khoản 5 Điều 29 Luật Di sản văn hóa 2024

Giấy phép xây dựng có quy định về thời hạn khởi công không?

Giấy phép xây dựng bắt buộc phải có nội dung về thời hạn khởi công công trình, quy định là không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép.

CSPL: Khoản 10 Điều 90 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020.

Những nội dung nào về quy mô công trình được ghi trong giấy phép?

Giấy phép phải ghi rõ tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt), số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum), và chiều cao tối đa toàn công trình. 

CSPL: Khoản 9 Điều 90 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020.

Nếu hồ sơ gửi Ủy ban nhân dân xã không hợp lệ thì xử lý ra sao?

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ, chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo.

CSPL: Điểm c khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi, bổ sung 2020.

Kết luận

Việc xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nằm trong khu di tích là một thủ tục phức tạp, chịu sự điều chỉnh của cả Luật Xây dựng và Luật Di sản văn hóa. Chủ đầu tư phải tuân thủ quy trình lấy ý kiến của cơ quan quản lý văn hóa. Để đảm bảo quyền lợi pháp lý và tiến độ xây dựng, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Tư vấn Long Phan qua hotline 1900.63.63.89 để được hỗ trợ pháp lý kịp thời và chuyên nghiệp.