Xử lý tài sản trên đất khi dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động

Tư vấn Long Phan nhận thấy xử lý tài sản trên đất khi dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động là vấn đề khiến nhiều nhà đầu tư lúng túng, đặc biệt khi dự án đang sử dụng đất thuê từ Nhà nước hoặc thuê lại trong khu công nghiệp. Việc chấm dứt dự án không đồng nghĩa với việc mất toàn bộ giá trị đã đầu tư vào nhà xưởng, công trình xây dựng trên đất, nhưng nhà đầu tư phải nắm rõ thời hạn và trình tự xử lý theo đúng quy định pháp luật đầu tư và luật đất đai hiện hành để bảo vệ quyền lợi của mình.

Các trường hợp dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động

Dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động trong hai nhóm trường hợp: do nhà đầu tư tự quyết định hoặc do cơ quan đăng ký đầu tư ra quyết định. Việc xác định đúng trường hợp chấm dứt có ý nghĩa quan trọng vì nó quyết định trình tự thông báo và thời điểm bắt đầu tính thời hạn xử lý tài sản trên đất.

Nhà đầu tư tự quyết định chấm dứt dự án

Nhà đầu tư có quyền tự chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư khi không còn nhu cầu tiếp tục triển khai. Theo quy định tại Khoản 1, Điều 36, Luật Đầu tư 2025, việc tự chấm dứt có thể xuất phát từ quyết định chủ động của nhà đầu tư, theo các điều kiện chấm dứt đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc điều lệ doanh nghiệp, hoặc do dự án đã hết thời hạn hoạt động. Đây là trường hợp phổ biến nhất trên thực tế và cho phép nhà đầu tư chủ động trong việc lập kế hoạch thanh lý tài sản.

Cơ quan đăng ký đầu tư quyết định chấm dứt dự án

Cơ quan đăng ký đầu tư có thẩm quyền ra quyết định chấm dứt dự án khi dự án thuộc trường hợp ngừng hoạt động mà nhà đầu tư không có khả năng khắc phục điều kiện ngừng hoạt động. Trường hợp này thường phát sinh khi dự án bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai, hoặc nhà đầu tư không còn được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư. Khác với trường hợp tự chấm dứt, đây là quyết định mang tính bắt buộc từ phía cơ quan nhà nước, kéo theo việc thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

>>>Xem thêm: Cần chuẩn bị gì khi xin giấy phép đầu tư? 

Thủ tục thông báo chấm dứt dự án đầu tư với cơ quan đăng ký đầu tư

Nhà đầu tư tự chấm dứt dự án phải thông báo cho cơ quan đăng ký đầu tư trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày quyết định. Theo quy định tại khoản 2 Điều 66 Nghị định 96/2026/NĐ-CP, hồ sơ thông báo gồm quyết định chấm dứt hoạt động của dự án, kèm theo Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có) và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có). 

Đây là bước tiền đề bắt buộc trước khi tiến hành các thủ tục liên quan đến đất đai và tài sản trên đất, vì thời điểm chấm dứt hoạt động dự án chính là mốc để tính thời hạn xử lý tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai.

Căn cứ và trình tự thu hồi đất khi dự án đầu tư chấm dứt hoạt động

Việc chấm dứt dự án đầu tư là một căn cứ độc lập để Nhà nước thu hồi đất, không phụ thuộc vào việc đất có vi phạm pháp luật đất đai hay không. Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 82 Luật Đất đai 2024, Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp chấm dứt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. Căn cứ để thực hiện việc thu hồi, theo khoản 5 Điều 82 Luật Đất đai 2024, là văn bản chấm dứt hoạt động dự án đầu tư của cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật.

Trình tự thu hồi đất trong trường hợp này thực hiện theo các bước sau:

1. Cơ quan quản lý đất đai tiếp nhận văn bản chấm dứt dự án đầu tư từ cơ quan đăng ký đầu tư hoặc từ nhà đầu tư.
2. Cơ quan quản lý đất đai hoàn thiện hồ sơ thu hồi đất trong thời hạn luật định.
3. Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất.
4. Thực hiện các thủ tục xử lý tài sản gắn liền với đất theo quy định tương ứng.

>>>Xem thêm: Dịch vụ xác nhận quy hoạch, thông tin đất đai chính xác 2025

Xử lý tài sản gắn liền với đất khi dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động trong thời hạn 24 tháng

Pháp luật đất đai không buộc chủ đầu tư bàn giao đất và tài sản ngay khi dự án bị chấm dứt hoạt động, mà cho phép một khoảng thời gian nhất định để xử lý. Quy định cốt lõi này nằm tại khoản 2 Điều 35 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 5 Điều 4 Nghị định 226/2025/NĐ-CP, áp dụng cho trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 82 Luật Đất đai 2024.

Quyền tiếp tục sử dụng đất trong 24 tháng kể từ ngày dự án chấm dứt hoạt động

Chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư. Khoảng thời gian này giúp nhà đầu tư có đủ điều kiện thực tế để thu dọn, bảo quản hoặc tìm phương án xử lý tài sản mà không bị cưỡng chế ngay lập tức.

Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất trong 24 tháng

Trong thời hạn 24 tháng, chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân khác theo quy định pháp luật. Sau khi việc chuyển nhượng hoặc bán tài sản hoàn tất, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc bên mua tài sản được tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất để triển khai dự án đầu tư, hoặc đề xuất một dự án đầu tư mới theo quy định. 

Đây là cơ chế quan trọng giúp nhà đầu tư thu hồi một phần giá trị đã đầu tư thay vì mất trắng tài sản.

Hậu quả khi hết thời hạn 24 tháng mà chưa xử lý xong tài sản

Nếu hết thời hạn 24 tháng mà chủ đầu tư chưa thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc bán tài sản gắn liền với đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành các bước xử lý tiếp theo đối với đất và tài sản còn lại.

Trường hợp tài sản gắn liền với đất không được bồi thường khi thu hồi đất

Không phải mọi trường hợp thu hồi đất do chấm dứt dự án đều đi kèm quyền được bồi thường tài sản trên đất. Theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2024, đất thu hồi trong một số trường hợp nhất định, bao gồm các trường hợp quy định tại Điều 81 và khoản 1, khoản 2 Điều 82 của Luật Đất đai 2024 sẽ không được bồi thường về đất. 

Bên cạnh đó, Điều 105 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp tài sản gắn liền với đất thuộc diện thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai (ví dụ sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận sẽ không được bồi thường tài sản gắn liền với đất. Nhà đầu tư cần đối chiếu chính xác căn cứ chấm dứt dự án của mình thuộc trường hợp nào để xác định đúng quyền lợi, tránh nhầm lẫn giữa trường hợp chấm dứt dự án thông thường và trường hợp có yếu tố vi phạm)

Xử lý tài sản trên đất trong các tình huống đặc thù

Ngoài trường hợp đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê trực tiếp, một số tình huống đặc thù đòi hỏi cách xử lý riêng do có sự tham gia của bên thứ ba.

Đất thuê lại trong khu công nghiệp, khu kinh tế

Khi dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu kinh tế bị chấm dứt hoạt động, chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp thường có vai trò trực tiếp trong việc tiếp nhận, định giá hoặc yêu cầu xử lý tài sản của nhà đầu tư thứ cấp.

Tài sản đang thế chấp tại tổ chức tín dụng

Trường hợp tài sản trên đất đang là tài sản bảo đảm cho khoản vay tại tổ chức tín dụng, bên nhận thế chấp vẫn có quyền xử lý tài sản bảo đảm theo hợp đồng thế chấp và quy định pháp luật dân sự. Tuy nhiên, quyền này cần được xem xét trong mối quan hệ với quyền thu hồi đất của Nhà nước khi dự án chấm dứt hoạt động.

Chi phí thu hồi đất và xử lý tài sản gắn liền với đất

Chi phí thu hồi đất và xử lý tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chấm dứt dự án đầu tư do ngân sách nhà nước bảo đảm. Theo quy định tại khoản 2 Điều 35 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, nhà đầu tư mới được lựa chọn để tiếp tục sử dụng đất có trách nhiệm nộp lại khoản chi phí này cho ngân sách nhà nước trước khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Quy định này giúp phân định rõ trách nhiệm tài chính giữa nhà đầu tư cũ, nhà đầu tư mới và Nhà nước trong quá trình chuyển giao dự án.

Dịch vụ tư vấn, ủy quyền thực hiện thủ tục chấm dứt dự án và xử lý tài sản trên đất

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn và nhận ủy quyền thực hiện các công việc liên quan đến chấm dứt hoạt động dự án đầu tư, xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bao gồm:

• Tư vấn căn cứ chấm dứt hoạt động dự án đầu tư: Rà soát hồ sơ dự án, xác định căn cứ chấm dứt và quyền, nghĩa vụ của nhà đầu tư khi dự án chấm dứt hoạt động.
• Rà soát quyền đối với đất và tài sản trên đất: Xác định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và các quyền tài sản khác của nhà đầu tư để lựa chọn phương án xử lý phù hợp.
• Chuẩn bị hồ sơ chấm dứt hoạt động dự án: Soạn thảo, hoàn thiện và nộp hồ sơ thông báo chấm dứt hoạt động dự án đầu tư tại cơ quan đăng ký đầu tư có thẩm quyền.
• Tư vấn xử lý đất và tài sản trong thời hạn 24 tháng: Đề xuất phương án tiếp tục sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán hoặc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất theo quy định.
• Tư vấn chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng, hồ sơ pháp lý của thửa đất, nghĩa vụ tài chính và thủ tục đăng ký biến động sau chuyển nhượng.
• Tư vấn bán, chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất: Rà soát điều kiện pháp lý của nhà xưởng, công trình, máy móc và các tài sản khác để thực hiện giao dịch phù hợp.
• Rà soát hợp đồng thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế: Kiểm tra thời hạn thuê, quyền chuyển nhượng tài sản, nghĩa vụ với chủ đầu tư hạ tầng và các điều kiện liên quan khi dự án chấm dứt.
• Làm việc với chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế: Hỗ trợ thương lượng, xác nhận nghĩa vụ và giải quyết các vấn đề phát sinh liên quan đến hợp đồng thuê lại đất, phí hạ tầng và việc tiếp nhận bên nhận chuyển nhượng.
• Đánh giá tài sản đang thế chấp tại tổ chức tín dụng: Kiểm tra phạm vi tài sản bảo đảm, quyền xử lý tài sản, nghĩa vụ thanh toán và các rủi ro khi chuyển nhượng tài sản trong thời gian dự án chấm dứt hoạt động.
• Đại diện theo ủy quyền làm việc với cơ quan nhà nước: Thay mặt khách hàng làm việc với cơ quan đăng ký đầu tư, cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan có liên quan trong quá trình chấm dứt dự án, xử lý đất và tài sản.
• Đại diện theo ủy quyền thực hiện thủ tục: Theo dõi quá trình tiếp nhận, bổ sung hồ sơ, giải trình và nhận kết quả theo phạm vi ủy quyền của khách hàng.

Quý khách hoặc Quý doanh nghiệp có nhu cầu đánh giá sơ bộ vụ việc vui lòng gửi hồ sơ qua email info@longphanpmt.com hoặc Zalo 0906.735.386.

Câu hỏi thường gặp về xử lý tài sản trên đất khi dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động

Dưới đây là một số câu hỏi khách hàng thường đặt ra khi dự án đầu tư của mình bị chấm dứt hoạt động và cần xử lý tài sản trên đất. Các câu trả lời chỉ mang tính định hướng chung; mỗi vụ việc cụ thể cần được rà soát hồ sơ để áp dụng đúng quy định.

Kết luận

Xử lý tài sản trên đất khi dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động đòi hỏi nhà đầu tư nắm chắc thời hạn 24 tháng theo pháp luật đất đai và thực hiện đúng thủ tục thông báo theo pháp luật đầu tư để không bị động trước quyết định của cơ quan nhà nước. Tư vấn Long Phan khuyến nghị nhà đầu tư chủ động rà soát hồ sơ pháp lý ngay khi có dấu hiệu dự án phải chấm dứt hoạt động, thay vì chờ đến khi nhận quyết định thu hồi đất. Quý khách cần hỗ trợ có thể liên hệ hotline 1900636389 để được đánh giá cụ thể vụ việc.