Việt kiều có nên mua nhà trong dự án kinh doanh bất động sản?

Việt kiều có nên mua nhà trong dự án kinh doanh bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố pháp lý phức tạp. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài cần hiểu rõ điều kiện sở hữu bất động sản theo quy định hiện hành. Bài viết phân tích chi tiết các điều kiện, rủi ro và lưu ý cần thiết.

Điều kiện để Việt kiều sở hữu nhà ở Việt Nam

Điều kiện pháp lý được quy định cụ thể trong khoản 2, 3 Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP của Chính phủ ngày 24/7/2024 về việc chứng minh đối tượng và điều kiện sở hữu nhà ở:

• Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, giấy tờ bắt buộc bao gồm hộ chiếu Việt Nam còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm tạo lập nhà ở theo khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2023;
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế theo pháp luật về xuất nhập cảnh. Bên cạnh đó, họ cần có giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch.

Lưu ý: Việt kiều thuộc nhóm này phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở.

>>>Xem thêm: Các loại đất người Việt ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng

Các điểm cần lưu ý trước khi mua nhà trong dự án kinh doanh bất động sản

Thị trường bất động sản hiện nay tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu người mua không kiểm tra kỹ tính pháp lý dự án, điều kiện chào bán, tiến độ thi công, năng lực nhà thầu và quy trình giao dịch. Do đó, trước khi quyết định mua nhà trong các dự án kinh doanh bất động sản, Viết kiều cần cân nhắc các vấn đề sau:

Tính pháp lý của dự án và điều kiện chào bán nhà của chủ đầu tư

Khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở trong dự án bất động sản, việc xác định tính pháp lý của dự án và điều kiện chào bán của chủ đầu tư là yếu tố then chốt để đảm bảo quyền lợi người mua. Theo quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì chủ đầu tư phải có đầy đủ các điều kiện để đưa nhà ở hình thành trong tương lai thì mới được phép đưa vào kinh doanh. Cụ thể:

• Nhà ở đưa vào kinh doanh phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị xây dựng (trường hợp công trình, dự án buộc phải có giấy phép xây dựng);
• Thông báo khởi công xây dựng nhà ở công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng (trường hợp không buộc phải có giấy phép xây dựng);
• Giấy tờ nghiệm thu hoàn thành công trình;
• Thông báo về việc đủ điều kiện chào bán đến cơ quan quản lý nhà nước;
• Nằm trong dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận;
• Dự án không được thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết;
• Nhà ở trong dự án bất động sản không được bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;
• Dự án không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định pháp luật. Chủ đầu tư dự án phải công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bao gồm thông tin về pháp nhân, dự án, tiến độ thực hiện và các cam kết với khách hàng;
• Đảm bảo điều kiện về phần diện tích sàn theo khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Như vậy, Việt Kiều khi mua nhà cần thận trọng kiểm tra tính pháp lý của dự án để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tránh rủi ro khi giao dịch. Nắm vững các quy định này không chỉ giúp bảo vệ tài sản mà còn góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản hiện nay.

Tiến độ thực hiện dự án

Việt kiều cần đánh giá tiến độ thực hiện dự án dựa trên kế hoạch được phê duyệt. Bởi vì, tiến độ dự án ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian bàn giao nhà và sổ đỏ cho khách hàng. Việc chậm tiến độ có thể gây ra nhiều rủi ro tài chính và pháp lý cho người mua nhà.

Để được chào bán, chủ đầu tư dự án phải có giấy tờ xác định nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.  Khi đó, Việt Kiều lưu ý nên kiểm tra biên bản nghiệm thu hoàn thành móng của tòa nhà trước khi ký hợp đồng mua bán. Cụ thể, dự án phải được thiết kế đúng, phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành áp dụng đối với loại công trình xây dựng và công năng của công trình đó.

Ngoài ra, Việt Kiều cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp kế hoạch tiến độ chi tiết từng giai đoạn xây dựng và các cam kết về tiến độ hoàn thành dự án. Cũng như, khi ký kết hợp đồng mua bán phải ghi rõ điều khoản xử lý vi phạm tiến độ, bao gồm mức phạt và quyền của người mua khi dự án chậm tiến độ để bảo vệ cho bản thân khi chủ đầu tư không tuân thủ về tiến độ bàn giao nhà thì Việt Kiều có thể khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng, buộc bồi thường thiệt hại hoặc buộc họ tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Bảo lãnh của ngân hàng

Việt kiều cần kiểm tra việc bảo lãnh ngân hàng cho dự án để đảm bảo an toàn tài chính. Chủ đầu tư uy tín thường có sự bảo lãnh từ các ngân hàng lớn để cam kết thực hiện dự án. Sau đây là các nội dung về bảo lãnh ngân hàng mà Việt Kiều cần lưu ý:

• Ngân hàng bảo lãnh phải là tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam và có uy tín trên thị trường. Việt kiều nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản bảo lãnh ngân hàng có công chứng, chứng thực. Cùng với đó, bảo lãnh ngân hàng phải bao gồm cam kết hoàn trả tiền cho người mua trong trường hợp dự án không thể thực hiện theo đúng hợp đồng;
• Hình thức bảo lãnh có thể là bảo lãnh thanh toán hoặc bảo lãnh thực hiện hợp đồng, tùy thuộc vào thỏa thuận giữa các bên. Do đó, khi ký kết hợp đồng và phụ lục hợp đồng, Việt Kiều cần đọc kỹ điều khoản bảo lãnh để hiểu rõ phạm vi, thời hạn và điều kiện được bảo lãnh. Trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, người mua có quyền yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh theo cam kết.

Đối với Việt kiều khi mua bất động sản tại Việt Nam, kiểm tra kỹ lưỡng bảo lãnh ngân hàng của chủ đầu tư là bước quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi và phòng ngừa rủi ro tài chính. Việc lựa chọn dự án có bảo lãnh từ ngân hàng uy tín, kèm theo văn bản pháp lý đầy đủ và minh bạch, sẽ giúp Việt kiều yên tâm khi giao dịch.

Quy trình thực hiện giao dịch

Việt kiều phải cẩn trọng với quy trình thực hiện giao dịch vì đây là vấn đề phức tạp nhất. Thông thường chủ đầu tư sẽ thông qua nhà phân phối độc quyền (đơn vị môi giới) để thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, cấu trúc giao dịch thường tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư khi không tuân thủ đúng quy định pháp luật.

Ví dụ như, đặt cọc để chứng minh tài chính thực chất là hoạt động huy động vốn bất hợp pháp trá hình khi dự án chưa đủ điều kiện chào bán. Do đó, Việt kiều cần cẩn trọng với các cấu trúc giao dịch như thế này vì có thể dẫn đến mất tiền và không được bàn giao nhà. Người mua chỉ nên đặt cọc khi dự án đã có đầy đủ pháp lý và được cơ quan có thẩm quyền cho phép chào bán.

Ngoài ra, Việt Kiều cần phải tìm hiểu các quy định về huy động vốn trong dự án kinh doanh bất động sản. Cụ thể, theo Điều 114 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn dưới các hình thức theo luật định và có đủ điều kiện để huy động vốn theo từng hình thức huy động vốn được quy định tại Chương VIII Nghị định 95/2024/NĐ-CP của Chính phủ ngày 24/7/2024. Như vậy, huy động vốn chỉ được thực hiện sau khi đã có đủ điều kiện pháp lý và phải theo tiến độ xây dựng, thực hiện dự án.

Ví dụ như, trước khi hoàn thành phần khung, mái, tường bao ngoài (tức là trước khi “cất nóc”), chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 70% giá trị hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Sau khi cất nóc, phần còn lại được thu theo tiến độ, nhưng trước khi bàn giao nhà, tổng mức thu không được vượt quá 95%. Và 5% còn lại sẽ được thanh toán khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bên mua.

Có thể thấy thông thường, một quy trình giao dịch hợp pháp phải tuân thủ các bước: kiểm tra pháp lý dự án, thương thảo điều khoản hợp đồng, ký hợp đồng mua bán chính thức, thanh toán theo tiến độ và nhận bàn giao nhà cùng sổ đỏ.

Như vậy, Việt kiều cần thẩm định kỹ tính pháp lý của dự án và chỉ thực hiện giao dịch khi đủ điều kiện chào bán theo quy định. Và lưu ý về điều kiện huy động vốn là cách tốt nhất để bảo vệ quyền lợi và đảm bảo an toàn pháp lý trong đầu tư bất động sản.

Nhà thầu, đơn vị tư vấn giám sát và cam kết về tiến độ thực hiện dự án

Một dự án bất động sản sẽ có chủ đầu tư, nhà thầu (có thầu chính, thầu phụ) và tiến độ dự án do chủ đầu tư quyết định. Đơn vị tư vấn giám sát là đơn vị độc lập kiểm tra về tiến độ, khối lượng và chất lượng thi công, ký xác nhận trên tất cả các biên bản nghiệm thu khối lượng và giá trị. Do đó, Việt kiều cần kiểm tra thông tin về nhà thầu thi công và đơn vị tư vấn giám sát dự án.

• Nhà thầu thi công phải có đầy đủ năng lực, kinh nghiệm và uy tín trong lĩnh vực xây dựng bất động sản. Việt kiều nên tìm hiểu về các dự án đã thực hiện của nhà thầu, năng lực tài chính và đội ngũ kỹ thuật;
• Đơn vị tư vấn giám sát phải đảm bảo tính độc lập và chuyên nghiệp trong việc kiểm tra tiến độ, chất lượng công trình. Việt kiều cần kiểm tra các điều khoản đảm bảo tiến độ dự án trong hợp đồng mua bán, đặc biệt là mức phạt vi phạm tiến độ và quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi đơn vị tư vấn giám sát vi phạm nghiêm trọng.

Có thể thấy, việc đánh giá năng lực của nhà thầu thi công và tính độc lập của đơn vị tư vấn giám sát là yếu tố then chốt để đảm bảo tiến độ, chất lượng và tính minh bạch của dự án bất động sản.

Điều kiện và tiến độ bàn giao nhà, bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

Bên cạnh các vấn đề trên, Việt kiều cũng nên lưu ý về điều kiện bàn giao và thời hạn bàn giao nhà, bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà:

• Việc bàn giao nhà phải đảm bảo chất lượng, tiến độ và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà phải được bàn giao đúng thời hạn cam kết trong Hợp đồng;
• Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai đối với Nhà nước theo quy định pháp luật.

Tóm lại, Việt kiều có quyền yêu cầu chủ đầu tư cam kết bằng văn bản về việc bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong thời hạn không quá 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà. Trường hợp chậm bàn giao sổ đỏ, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại và các chi phí phát sinh cho người mua nhà.

>>>Xem thêm: Cần kiểm tra những gì trước khi mua nhà đất tại Việt Nam

Dịch vụ tư vấn thủ tục mua nhà trong dự án kinh doanh bất động sản cho Việt kiều tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp cho Việt kiều mua nhà trong dự án bất động sản. Đội ngũ luật sư có kinh nghiệm sẽ hỗ trợ kiểm tra pháp lý dự án, thẩm định hợp đồng và đồng hành cùng khách hàng trong toàn bộ quá trình giao dịch. Dịch vụ tư vấn của chúng tôi bao gồm:

• Hỗ trợ kiểm tra điều kiện pháp lý của dự án;
• Rà soát toàn diện về giấy tờ pháp lý của chủ đầu tư, nhà thầu thi công, đơn vị tư vấn giám sát và các cam kết trong hợp đồng mua bán;
• Đánh giá rủi ro pháp lý, tài chính và đưa ra khuyến nghị phù hợp cho từng trường hợp cụ thể;
• Tư vấn thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất;
• Hỗ trợ soạn thảo hợp đồng hoặc review hợp đồng mua bán;
• Đại diện theo ủy quyền của Quý khách tham gia các buổi làm việc với phía chủ đầu tư.

Với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm và am hiểu sâu sắc pháp luật Việt Nam, Tư vấn Long Phan cam kết đồng hành cùng Quý Việt kiều trong suốt quá trình mua nhà tại các dự án bất động sản, đảm bảo mọi giao dịch diễn ra minh bạch, đúng pháp lý và an toàn.

Câu hỏi thường gặp về việc Việt Kiều có nên mua nhà trong dự án kinh doanh bất động sản

Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về điều kiện và thủ tục mua nhà trong dự án kinh doanh bất động sản, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi phổ biến. Mời tham khảo!

Quy trình chuyển tiền từ nước ngoài về Việt Nam để mua nhà cần lưu ý gì?

Việc chuyển tiền phải được thực hiện thông qua hệ thống ngân hàng. Việt kiều cần chứng minh mục đích hợp pháp của khoản tiền (ví dụ: hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán nhà) để đảm bảo giao dịch tuân thủ các quy định về phòng chống rửa tiền của Việt Nam.

Ngoài giá mua, chủ sở hữu cần chi trả những khoản phí định kỳ nào khác?

Các chi phí vận hành thường niên bao gồm phí quản lý vận hành chung cư, phí bảo trì phần sở hữu chung (thường đóng một lần 2% giá trị căn hộ trước VAT), và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hàng năm.

Sự khác biệt giữa “sổ hồng” và “sổ đỏ” là gì?

Trước đây, “sổ đỏ” (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) chủ yếu cấp cho đất ở, trong khi “sổ hồng” (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở) công nhận cả quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Hiện nay, cả hai đã được thống nhất thành một mẫu chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, có bìa màu hồng.

Việt kiều có quyền cho thuê lại bất động sản của mình không?

Có, Việt kiều mà là người Việt định cư ở nước ngoài có toàn quyền sử dụng đất như công dân Việt Nam, trong đó có quyền cho thuê lại tài sản của mình. Tuy nhiên, họ phải có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân đối với doanh thu từ hoạt động cho thuê theo quy định của pháp luật thuế.

(khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024)

Cần những giấy tờ nào để chứng minh là “người gốc Việt Nam”?

Để được công nhận là người gốc Việt, cá nhân cần cung cấp các giấy tờ như giấy khai sinh, hoặc các giấy tờ cũ chứng minh quốc tịch Việt Nam trước đây, hoặc giấy xác nhận là người gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp

(Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP của Chính phủ ngày 24/7/2024)

Với những câu trả lời trên, chúng tôi mong rằng Quý khách đã được giải đáp phần nào các thắc mắc về trường hợp Việt Kiều mua nhà trong dự án kinh doanh bất động sản.

Kết luận

Việt kiều mua nhà trong dự án kinh doanh bất động sản cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật và cẩn trọng trong việc lựa chọn dự án. Việc kiểm tra đầy đủ pháp lý, tiến độ và uy tín của chủ đầu tư là điều kiện tiên quyết để đảm bảo giao dịch thành công. Để được tư vấn chuyên nghiệp và hỗ trợ toàn diện, Quý khách hàng có thể liên hệ Tư vấn Long Phan qua hotline 1900 636389 để nhận được sự hỗ trợ tốt nhất.