Thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận do tách thửa hoặc hợp thửa đất

Thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận do tách thửa hoặc hợp thửa đất nhằm cập nhật thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi thực hiện việc chia nhỏ hoặc gộp các thửa đất. Quá trình này đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật đất đai để đảm bảo tính hợp pháp và quyền lợi của người sử dụng đất. Bài viết này của Tư vấn Long Phan sẽ đi sâu phân tích các điều kiện, hồ sơ, thời gian và trình tự thực hiện thủ tục này để Quý khách hàng nắm rõ. 

Điều kiện thực hiện tách thửa đất, hợp thửa đất

Khi muốn thực hiện việc tách thửa hoặc hợp thửa đất, Quý khách hàng cần tuân thủ các điều kiện, nguyên tắc chung và một số điều kiện riêng biệt áp dụng cho từng trường hợp tách thửa hoặc hợp thửa đất. Các điều kiện, nguyên tắc này được quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024, cụ thể như sau:

Nguyên tắc, điều kiện chung khi thực hiện tách thửa đất, hợp thửa đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, khi thực hiện việc tách thửa, hợp thửa đất, Quý khách hàng cần tuân thủ các điều kiện chung (áp dụng cho cả trường hợp tách thửa và hợp thửa đất) sau đây:

• Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;

• Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó. 

Điều kiện cần tuân thủ khi tách thửa đất

Theo quy định tại khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện chung đã nêu trước đó, Quý khách hàng còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

• Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
• Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Điều kiện cần tuân thủ khi hợp thửa đất

Tương tự như việc tách thửa đất, khi thực hiện hợp thửa đất, ngoài các nguyên tắc, điều kiện chung đã nêu trước đó, Quý khách hàng còn phải bảo đảm một số điều kiện riêng biệt. Các điều kiện này được quy định tại khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024 như sau:

• Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở;
• Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

Hồ sơ xin tách thửa đất, hợp thửa đất

Hồ sơ xin tách thửa đất, hợp thửa đất được quy định tại Tiểu mục I.1 Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2025, bao gồm các giấy tờ sau: 

• Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP;
• Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện;
• Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;
• Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).

Trình tự thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận do tách thửa hoặc hợp thửa đất

Căn cứ quy định tại Tiểu mục I.2 Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, việc tách thửa, hợp thửa đất được thực hiện theo trình tự như sau: 

Bước 1: Nộp hồ sơ

Quý khách hàng có thể nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (Tiểu mục I Mục A Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP). 

Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ 

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định tại Điều 220 Luật Đất đai để xác định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất; kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ, hồ sơ do người sử dụng đất nộp.

Bước 3: Xác nhận điều kiện tách thửa, hợp thửa

Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do;

Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai;

Trường hợp đủ điều kiện tách thửa thì trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa, trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện.

 Bước 4:  Cập nhật biến động và cấp Giấy chứng nhận mới 

Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.

Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định.

>> Xem thêm: 

• Hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai lần đầu theo Luật Đất đai 2024
• Đăng ký đất đai qua mạng: Thủ tục điện tử từ 01/7/2025
• Luật mới có cho phép tách thửa đất dễ hơn không?

Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận do tách thửa hoặc hợp thửa đất

Căn cứ quy định tại Tiểu mục II.4 Mục A Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, tổng thời gian thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận do tách thửa hoặc hợp thửa đất là không quá 12 ngày làm việc.

Dịch vụ đăng ký cấp Giấy chứng nhận do tách thửa hoặc hợp thửa đất tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ đăng ký cấp Giấy chứng nhận do tách thửa hoặc hợp thửa đất, hỗ trợ Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý một cách hiệu quả và tiết kiệm thời gian. 

Dịch vụ của chúng tôi bao gồm: 

1. Tư vấn pháp lý chuyên sâu:

• Tư vấn các quy định pháp luật liên quan đến điều kiện tách thửa và hợp thửa đất.
• Phân tích tính hợp pháp của thửa đất hiện tại, xác định các rủi ro pháp lý tiềm ẩn.
• Giải đáp mọi thắc mắc về hồ sơ, quy trình và thời gian thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận do tách thửa hoặc hợp thửa đất.

2. Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ và thủ tục:

• Kiểm tra và hoàn thiện toàn bộ hồ sơ, đảm bảo tính đầy đủ và chính xác.
• Soạn thảo các giấy tờ theo mẫu quy định, bao gồm đơn đề nghị, tờ khai và các văn bản khác.

3. Đại diện Quý khách hàng nộp hồ sơ và làm việc với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
4. Theo dõi và cập nhật tiến độ:

• Theo dõi chặt chẽ quá trình giải quyết hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai và các cơ quan liên quan.
• Cập nhật thông tin về tiến độ giải quyết hồ sơ cho Quý khách hàng.

5. Nhận Giấy chứng nhận mới và bàn giao tận tay Quý khách hàng.

Với đội ngũ chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi cam kết mang đến dịch vụ chất lượng cao, giúp Quý khách hàng hoàn tất thủ tục một cách nhanh chóng và chính xác.

Một số câu hỏi thường gặp về thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận do tách thửa hoặc hợp thửa đất

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận do tách thửa hoặc hợp thửa đất:

Thời gian giải quyết thủ tục tách thửa, hợp thửa có thể bị kéo dài không?

Có thể. Mặc dù Tiểu mục II Mục A Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định thời gian giải quyết thủ tục tách thửa, hợp thửa là không quá 12 ngày làm việc, nhưng trên thực tế, thời gian này có thể kéo dài hơn nếu hồ sơ có sai sót, cần bổ sung hoặc cần thực hiện các thủ tục liên quan khác như đo đạc lại.

Diện tích tối thiểu để tách thửa, hợp thửa được quy định như thế nào?

Theo quy định tại khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất.

Tách thửa, hợp thửa có cần phải thông báo cho các hộ liền kề không?

Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP không có quy định bắt buộc phải thông báo. Tuy nhiên, cơ quan địa chính sẽ thực hiện đo đạc và có thể mời các hộ liền kề để xác định ranh giới thửa đất trước khi tách hoặc hợp thửa đất.

Trình tự tách thửa, hợp thửa có sự khác biệt giữa các tỉnh, thành phố không?

Theo quy định tại Tiểu mục I Mục A Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương ban hành quy chế tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ, giải quyết, trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất, thời gian các bước thực hiện thủ tục của từng cơ quan, đơn vị có liên quan, việc giải quyết liên thông giữa các cơ quan có liên quan theo cơ chế một cửa đảm bảo không quá tổng thời gian theo quy định của pháp luật và các nguyên tắc quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP và Nghị định số 101/2024/NĐ-CP; công khai các thủ tục hành chính và việc lựa chọn địa điểm nộp hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất không phụ thuộc vào địa bàn cấp xã nơi có đất.

Như vậy, trình tự tách thửa, hợp thửa đất giữa các tỉnh, thành phố vẫn có thể tồn tại một số điểm khác biệt về quy chế tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ, giải quyết, trả kết quả giải quyết thủ tục và thời gian các bước thực hiện thủ tục. 

Nếu phát sinh tranh chấp về ranh giới sau khi tách thửa thì giải quyết thế nào?

Nếu phát sinh tranh chấp, các bên cần nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc giải quyết thủ tục tách thửa sẽ tạm dừng cho đến khi tranh chấp được giải quyết.

Kết luận

Để giải quyết nhanh chóng và hiệu quả các vướng mắc pháp lý liên quan đến thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận do tách thửa hoặc hợp thửa đất, Quý khách hàng hãy liên hệ ngay với Tư vấn Long Phan. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi sẵn sàng lắng nghe và đưa ra giải pháp pháp lý tối ưu nhất. Mọi thắc mắc xin vui lòng gọi ngay hotline 1900 63 63 89 để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.