Quy trình làm sổ đỏ cần biết cập nhật từ 01/7/2025

Quy trình làm sổ đỏ chính thức có một số thay đổi quan trọng theo quy định mới của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Những thay đổi này không chỉ liên quan đến hồ sơ, thủ tục mà còn tác động đến thời gian giải quyết và trách nhiệm của các cơ quan chức năng. Bài viết dưới đây sẽ giúp người dân và doanh nghiệp nắm rõ từng bước trong quy trình làm sổ đỏ từ ngày 1/7/2025, tránh rủi ro pháp lý và tiết kiệm thời gian khi thực hiện thủ tục.

Các điểm mới trong thủ tục hành chính về cấp sổ đỏ lần đầu từ 01/07/2025

1. Thẩm quyền của UBND cấp xã đối với cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:

Căn cứ khoản 1, Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp. Theo đó, Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp xã có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là: 

• Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân); 
• Cộng đồng dân cư. 

Thẩm quyền này trước đây thuộc về Uỷ ban Nhân dân cấp huyện. 

2. Thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:

So với trước đây, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai,tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 20 ngày làm việc, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 3 ngày làm việc căn cứ tại khoản 1 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. 

Tuy nhiên đối với thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tiểu mục II Mục A Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc và thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.

3. Nộp hồ sơ ở bất kỳ “Một cửa” nào trong cùng tỉnh/thành – không bắt buộc đúng địa bàn huyện nơi có đất 

Căn cứ Khoản 1 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, việc nộp hồ sơ theo các trường hợp dưới đây thì người yêu cầu đăng ký được lựa chọn địa điểm nộp hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn cấp tỉnh, không phụ thuộc vào địa bàn cấp xã nơi có đất: 

• Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân), cộng đồng dân cư.
• Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
• Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cá nhân, cộng đồng dân cư.
• Trường hợp xác định lại diện tích đất.
• Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
• Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
• Trường hợp nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Căn cứ tiểu mục I Mục A Phần V Phụ lục I Nghị quyết 151/2025/NĐ-CP, cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm: 

• Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã (sau đây gọi là Bộ phận Một cửa);
• Văn phòng đăng ký đất đai;
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Như vậy, hiện nay người dân có thể nộp hồ sơ cấp Sổ đỏ ở bất kỳ đơn vị tiếp nhận nào bao gồm: Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh,Văn phòng đăng ký đất đai và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trong cùng tỉnh, thành phố và không cần bắt buộc về đúng nơi có đất.

4. Bỏ bước UBND xã xác nhận “không tranh chấp, phù hợp quy hoạch”; dữ liệu này được kiểm tra tự động trên CSDL đất đai

Căn cứ theo khoản 4 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/07/2025) Ủy ban nhân dân cấp xã khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ/sổ hồng) không phải thực hiện riêng việc xác nhận về sự phù hợp với quy hoạch, không tranh chấp, đất sử dụng ổn định đối với các trường hợp được quy định tại các Điều 137, 138, 139 và 140 của Luật Đất đai 2024. 

Quy định này có điều chỉnh so với trước đây. Cụ thể, trước 1/7/2025, sau khi nộp hồ sơ cấp Sổ đỏ lần đầu và được tiếp nhận thì Uỷ ban nhân dân cấp xã sẽ tiến hành xác nhận hiện trạng đất theo quy định tại Điều 33 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Sau đó, Văn phòng đăng ký đất đai/ chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện một số nghĩa vụ đối với đất, người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính và sau đó được cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, sau 1/7/2025 Uỷ ban nhân dân cấp xã sẽ không phải thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu không còn phải thực hiện riêng việc xác nhận về sự phù hợp với quy hoạch, không tranh chấp, đất sử dụng ổn định. 

Việc rút ngắn quy trình xử lý hồ sơ này tránh lặp lại các xác nhận hành chính vốn đã được thực hiện trong quá trình kiểm tra, xác minh, nhằm giảm thủ tục hành chính cho cả Uỷ ban nhân dân cấp xã và người dân.

5. Phôi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới in khổ A4, có seri & mã QR liên thông Cơ sở dữ liệu quốc gia – thay thế toàn bộ phôi cũ từ 01/01/2025:

Căn cứ theo Điều 29 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, phôi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được quy định như sau: 

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (tên thông dụng là sổ đỏ) sẽ gồm một (01) tờ có hai (02) trang, in nền hoa văn trống đồng, màu hồng cánh sen, có kích thước 210 mm x 297 mm, có Quốc huy, Quốc hiệu, dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”, số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 08 chữ số, dòng chữ “Thông tin chi tiết được thể hiện tại mã QR”, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận (được gọi là phôi Giấy chứng nhận).

Phôi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũ theo quy định tại Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2024. Do đó từ 01/01/2025, cơ quan chức năng phải dùng phôi mới để cấp Giấy chứng nhận.

Quy trình làm sổ đỏ từ 01/07/2025

Kể từ ngày 01/7/2025, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ được thực hiện theo quy trình mới. Dưới đây là trình tự, thủ tục cụ thể áp dụng đối với từng trường hợp khác nhau theo quy định của pháp luật hiện hành.

Chuẩn bị hồ sơ

Trường hợp 1: Cấp đổi giấy chứng nhận đã cấp:

Căn cứ theo Tiểu mục VII Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/ NĐ-CP hồ sơ khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp bao gồm: 

1. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất kèm theo Nghị định 151/2025/ NĐ-CP và Giấy chứng nhận đã cấp.

Ngoài ra, đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp ghi tên hộ gia đình, nay các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đó có yêu cầu cấp đổi sổ đỏ để ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì trong Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất phải thể hiện thông tin các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình;

2. Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với các trường hợp sau: 

• Trường hợp thay đổi kích thước mà ranh giới thửa đất không thay đổi;
• Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận đã cấp trước 01/08/2024;
• Giấy chứng nhận đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;
• Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất mà thực hiện cấp riêng cho từng thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp khác với mục đích sử dụng đất theo quy định hiện hành;
• Vị trí thửa đất trên Giấy chứng nhận đã cấp không chính xác so với vị trí thực tế sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp;
• Trường hợp vợ chồng có tài sản chung là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người, nay yêu cầu cấp đổi để ghi tên cả hai vợ chồng;
• Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp đứng tên hộ gia đình, nay các thành viên có chung quyền sử dụng đất yêu cầu cấp đổi để ghi đầy đủ tên các thành viên đồng sử dụng đất.

Trường hợp 2: Cấp lại do bị mất:

Căn cứ Tiểu mục VIII Mục C Phần VII Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP đối với trường hợp cấp lại Giấy chứng nhận đã cấp do bị mất người có nhu cầu cấp lại cần chuẩn bị các hồ sơ sau:

1. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP;
2. Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu đo đạc để xác định lại kích thước các cạnh, diện tích của thửa đất.

Trường hợp 3: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư hoặc mở rộng đường giao thông:

Căn cứ Tiểu mục IX Mục C Phần VII Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP việc cấp lại Giấy chứng nhận trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư hoặc mở rộng đường giao thông cần chuẩn bị:

1. Đối với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận:

Người sử dụng đất nộp văn bản tặng cho quyền sử dụng đất hoặc biên bản họp về việc tặng cho quyền sử dụng đất và bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Trường hợp có biên bản họp giữa Ủy ban nhân dân cấp xã với người sử dụng đất về việc tặng cho quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất chỉ nộp bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

2. Đối với thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện như sau:

Người sử dụng đất nộp văn bản tặng cho quyền sử dụng đất hoặc biên bản họp về việc tặng cho quyền sử dụng đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Trường hợp 4: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản:

Căn cứ Tiểu mục X Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP người có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản thì cần chuẩn bị các hồ sơ như sau:

• Văn bản về việc nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng đối với trường hợp có nhận chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng;
• Văn bản về việc đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất ban hành kèm theo Nghị định này do người nhận chuyển nhượng kê khai;
• Hợp đồng chuyển nhượng; 
• Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng;
• Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư dự án;
• Chứng từ chứng minh việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc dự án được điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà làm phát sinh nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp 5: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:

Căn cứ Tiểu mục XI Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định các giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm:

• Người sử dụng đất nộp Mẫu số 18. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP và hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập. 
• Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng không có hợp đồng, văn bản theo quy định thì nộp Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;

Nộp hồ sơ

1. Người đề nghị cấp giấy chứng nhận nộp hồ sơ:

Căn cứ Tiểu mục I Mục A Phần V Nghị định 151/2025/NĐ-CP, người đề nghị cấp Giấy chứng nhận có thể thực hiện việc nộp hồ sơ thông qua một trong những phương thức sau đây:

• Phương thức 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu. 
• Phương thức 2: Nộp thông qua dịch vụ bưu chính
• Phương thức 3: Nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia Cổng Dịch vụ công Quốc gia.

Trường hợp nộp theo hình thức trực tuyến thì hồ sơ nộp phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao giấy tờ đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. 

Trường hợp nộp trực tiếp, người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu hoặc nộp bản chính giấy tờ hoặc nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực; 

2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm:

Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả. Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.

Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Thẩm định & đo đạc

Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) sẽ tiến hành:

• Kiểm tra nguồn gốc và ranh giới đất trên cơ sở dữ liệu đất đai, xác minh điều kiện cấp sổ đối với từng trường hợp.
• Nếu thông tin chưa đầy đủ, tổ chức đo đạc bổ sung để xác định chính xác ranh giới, diện tích.
• Gửi Phiếu chuyển thông tin địa chính đến cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có). 

Cụ thể, đối với từng trường hợp:

Khi thực hiện các thủ tục liên quan đến cấp đổi, cấp lại hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp xã đối với một số trường hợp) tiến hành các bước thẩm định và đo đạc để bảo đảm tính chính xác và hợp pháp của thông tin.

Trước hết, đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận, ngoài việc xác minh tình trạng hôn nhân nếu giấy đã cấp là tài sản chung của vợ chồng, cơ quan chuyên môn phải kiểm tra thực địa để đối chiếu hiện trạng ranh giới, vị trí thửa đất với hồ sơ đã cấp, đồng thời chỉnh lý các biến động vào hồ sơ và cơ sở dữ liệu đất đai.

Với trường hợp cấp lại Giấy chứng nhận do bị mất, cơ quan tiếp nhận hồ sơ kiểm tra thông tin của giấy đã cấp. Nếu phát hiện đã có giao dịch chuyển nhượng, thế chấp hoặc biến động khác thì thông báo và trả lại hồ sơ; nếu không phát hiện bất thường thì chuyển thông tin cho UBND cấp xã để xử lý tiếp.

Trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho đất tặng cho Nhà nước, cộng đồng dân cư hoặc phục vụ mở rộng đường giao thông, cơ quan đăng ký đất đai sẽ đo đạc, chỉnh lý bản đồ địa chính hoặc trích đo, đồng thời cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai. Nếu thửa đất chưa có Giấy chứng nhận, cơ quan quản lý đất đai cấp xã thực hiện đo đạc, trích đo trước.

Đối với việc cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản, cơ quan đăng ký đất đai sẽ cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai để bảo đảm thông tin thống nhất giữa hồ sơ và hiện trạng.

Nghĩa vụ tài chính

Sau khi cơ quan tiếp nhận hồ sơ tính toán các khoản phí, người có nhu cầu sẽ nhận được thông báo nộp tiền. Thông báo này thường yêu cầu thanh toán tại Kho bạc Nhà nước, Ngân hàng được chỉ định, cơ quan Thuế, Bộ phận Một cửa, Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Cổng Dịch vụ công Quốc gia (đối với trường hợp nộp hồ sơ online). 

Ký Giấy chứng nhận và trả kết quả

Căn cứ các Tiểu mục tại Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện:

• Cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính;
• Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp;
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp.

>>> Xem thêm: Thủ tục yêu cầu cấp đổi sổ đỏ do bị hư hỏng mới nhất

Lệ phí, thuế và chi phí cần dự trù

Khi thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ, người sử dụng đất có thể phải chi trả một số khoản chi phí theo quy định của pháp luật. Cụ thể tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Phí thẩm định hồ sơ, thuế thu nhập cá nhân Các khoản phí, lệ phí cụ thể có thể khác nhau tùy theo từng địa phương và từng trường hợp cụ thể.

1. Tiền sử dụng đất:

Căn cứ theo Điều 6, Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được tính như sau:

Trong đó: 

• Diện tích tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp được giao, được chuyển mục đích sử dụng đất, được điều chỉnh quy hoạch chi tiết, được chuyển hình thức sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi trên quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, chuyển hình thức sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Diện tích tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất là diện tích đất được công nhận ghi trên Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai (sau đây gọi là Phiếu chuyển thông tin) do cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuyển đến cơ quan thuế theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai (sau đây gọi là Nghị định về cấp giấy chứng nhận). 
• Giá đất tính tiền sử dụng đất bao gồm: giá đất trong Bảng giá đất, giá đất cụ thể áp dụng cho các trường hợp theo quy định quy định hoặc giá trúng đấu giá áp dụng trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất.

Trường hợp nhà ở nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao trực tiếp cho nhiều đối tượng sử dụng thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng. Việc phân bổ tiền sử dụng đất cho từng đối tượng sử dụng đất được thực hiện như sau:

Trong đó:

• Diện tích sàn sử dụng được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở.
• Tổng diện tích sàn sử dụng gồm tổng diện tích sàn sử dụng sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà ở nhiều tầng (nhà chung cư) tính theo diện tích thông thủy của các căn hộ, phần diện tích kinh doanh thương mại, dịch vụ mà phải nộp tiền sử dụng đất (không bao gồm phần diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu chung cho các chủ sở hữu).
• Việc phân bổ tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản này không áp dụng đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (nay là nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của pháp luật về nhà ở) cho người đang thuê.

2. Tiền thuê đất

Căn cứ theo Điều 30 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, tiền thuê đất một năm được tính như sau:

Trong đó: 

• Giá đất để tính tiền thuê đất là giá đất trong Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành mỗi năm; được xác định theo đơn vị đồng/mét vuông (đồng/m2).
• Đơn giá thuê đất hằng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất nhân (x) Giá đất tính tiền thuê đất. 

Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê được tính như sau:

3. Lệ phí trước bạ:

Căn cứ theo điều 6 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về căn cứ tính lệ phí trước bạ như sau:

Trong đó:

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

• Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ của Nhà, đất là 0,5% (Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP).

4. Phí thẩm định hồ sơ:

Căn cứ điểm i, khoản 1, Điều 5, Thông tư 85/2019/TT-BTC sửa đổi bởi Điểm b Khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC quy định về căn cứ tính phí thẩm định hồ sơ như sau: 

• Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

• Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp”

Như vậy, không có khoản phí cố định cho hoạt động thẩm định hồ sơ, mỗi địa phương sẽ được quy định một mức phí khác nhau. 

5. Lệ phí cấp sổ đỏ

Căn cứ điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định về căn cứ tính lệ phí cấp sổ đỏ như sau:

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.

Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

6. Thuế thu nhập cá nhân:

Căn cứ Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) và Điều 247 Luật Đất đai 2024 thì khi làm sổ đỏ, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đóng thuế thu nhập cá nhân, trừ các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân theo khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007.

Ngoài ra Khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2023/TT-BTC quy định rõ các khoản thu nhập chịu thuế như sau: 

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; 
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
• Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật;
• Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật;
• Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Căn cứ Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT/BTC thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng công thức sau: 

>>> Xem thêm: Được hủy sổ đỏ đã cấp không đúng thẩm quyền hay không?

Một số lưu ý thực tiễn sau khi luật mới có hiệu lực

Khi Luật Đất đai 2024 ra đời và việc phân quyền hai cấp được thực hiện chính thức tại Việt Nam, đã xuất hiện một số thực tiễn mới. Một vài trường hợp đáng chú ý như sau:

Thửa đất đang thế chấp vẫn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được nếu ngân hàng đồng ý phát hành văn bản xác nhận

Căn cứ Tiểu mục II.2 Mục B Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đang được thế chấp và đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (sau đây gọi chung là Văn phòng đăng ký đất đai) thì nộp thêm văn bản của bên nhận thế chấp về việc đồng ý cho bên thế chấp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp do đo đạc lập bản đồ địa chính mà bên nhận thế chấp đang giữ Giấy chứng nhận đã cấp căn cứ theo điểm đ Khoản 4 Tiểu mục VII Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP thì:

• Văn phòng đăng ký đất đai thông báo danh sách các trường hợp làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên nhận thế chấp; xác nhận việc đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp. 
• Việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện đồng thời giữa ba bên gồm: Thứ nhất là văn phòng đăng ký đất đai, thứ hai là người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và thứ ba là bên nhận thế chấp. 

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất ký, nhận Giấy chứng nhận mới từ Văn phòng đăng ký đất đai để trao cho bên nhận thế chấp; bên nhận thế chấp có trách nhiệm nộp Giấy chứng nhận cũ đang thế chấp cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.

Sáp nhập/xã mới: hồ sơ cũ (sổ xã, sổ mục kê) vẫn có giá trị; mã địa chính sẽ tự động chuyển đổi trên cơ sở dữ liệu

Căn cứ điểm d khoản 1 và khoản 2 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định liên quan đến việc đổi sổ đỏ khi sáp nhập tỉnh như sau:

Khi người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận và có thay đổi liên quan đến ranh giới, mốc giới, kích thước, diện tích, số hiệu hoặc địa chỉ thửa đất thì phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Việc đăng ký biến động này sẽ được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trực tiếp trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận nếu người sử dụng đất có nhu cầu. 

Ngoài ra, căn cứ tại khoản 1, 2 điều 10 Nghị quyết 190/2025/QH15 quy định như sau:

“1. Văn bản, giấy tờ đã được cơ quan, chức danh có thẩm quyền ban hành, cấp trước khi sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước mà chưa hết hiệu lực hoặc chưa hết thời hạn sử dụng thì tiếp tục được áp dụng, sử dụng theo quy định của pháp luật cho đến khi hết thời hạn hoặc được sửa đổi, bổ sung, thay thế, bãi bỏ, hủy bỏ, thu hồi bởi cơ quan, chức danh tiếp nhận chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn hoặc cơ quan, người có thẩm quyền.

2. Không được yêu cầu tổ chức, cá nhân làm thủ tục cấp đổi giấy tờ đã được cơ quan, chức danh có thẩm quyền cấp trước khi thực hiện sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước khi các giấy tờ này chưa hết thời hạn sử dụng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Tức là các văn bản, giấy tờ do cơ quan hoặc người có thẩm quyền ban hành trước khi sắp xếp lại bộ máy nhà nước vẫn có giá trị sử dụng đến khi hết hiệu lực hoặc bị thay thế/bãi bỏ theo quy định pháp luật. Và không được yêu cầu người dân, tổ chức cấp đổi các giấy tờ đó nếu chưa hết hạn sử dụng, trừ khi pháp luật có quy định khác.

Vì vậy, khi sáp nhập tỉnh thì không bắt buộc người dân phải đổi sổ đỏ mà chỉ thực hiện việc đăng ký biến động, thay đổi thông tin trên sổ đỏ.

Sổ đỏ cũ (cấp trước 01/01/2025) vẫn hợp pháp; chỉ đổi mẫu mới khi có nhu cầu sang tên/đính chính

Khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024 có quy định:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là sổ hồng) đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 01/8/2024 vẫn có giá trị pháp lý và không phải cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

>>> Xem thêm: Các trường hợp phải cấp đổi sổ đỏ theo quy định mới nhất

Khách hàng có thể theo dõi tiến độ online: nhập mã hồ sơ trên Hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính Bộ Nông nghiệp và Môi trường hoặc app eLand – dữ liệu cập nhật theo thời gian thực

Các thông tin về quy hoạch, tình trạng sử dụng đất, thông tin chủ sở hữu sẽ được cập nhật và người sở hữu Giấy chứng nhận có thể tra cứu miễn phí. Sau đây là trang quy hoạch của một số địa phương:

• Hà Nội: https://quyhoach.hanoi.vn/
• TP. Hồ Chí Minh: https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn/
• Bình Dương: http://qhkhsdd.binhduong.gov.vn/auth
• Khánh Hòa: https://gis.khanhhoa.gov.vn/public/8192/
• Tiền Giang:https://tiengianglis.vbgis.vn/ban-do

hoặc người dân có thể truy cập vào trang web: Hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính của Bộ Nông nghiệp và Môi trường.

Nhiều tỉnh thành đã phát triển ứng dụng di động để giúp người dân dễ dàng tra cứu thông tin sổ đỏ qua điện thoại thông minh. Một số ứng dụng phổ biến gồm: ILand, DNAILIS, QH sử dụng đất Đồng Tháp, ILIS Quảng Ninh….

Dịch vụ tư vấn, nhận ủy quyền thực hiện thủ tục cấp sổ đất

Tư vấn Long Phan chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn và đại diện theo ủy quyền thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng) một cách nhanh chóng, chính xác, đúng pháp luật.

• Tư vấn điều kiện, hồ sơ và trình tự thủ tục xin cấp sổ đất lần đầu, cấp đổi, cấp lại, soạn thảo và chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ theo đúng quy định pháp luật.
• Đại diện khách hàng làm việc với Văn phòng đăng ký đất đai, các cơ quan liên quan.
• Theo dõi, cập nhật tiến độ xử lý và nhận kết quả thay mặt khách hàng.
• Hỗ trợ các trường hợp khác như: đất chưa có giấy tờ, đất đang tranh chấp, đất đang thế chấp, thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, vi bằng mua bán…

Với kinh nghiệm dày dặn và sự am hiểu pháp luật, Tư vấn Long Phan cam kết đồng hành cùng Quý khách hàng để giải quyết mọi vướng mắc, đảm bảo quá trình cấp sổ diễn ra nhanh chóng, an toàn và hiệu quả nhất.

Các câu hỏi thường gặp về thủ tục cấp sổ đỏ từ ngày 01/7/2025

Kể từ ngày 01/7/2025, với nhiều quy định mới của Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) sẽ có những thay đổi quan trọng. Để giúp người dân và doanh nghiệp nắm rõ hơn về quy trình này, dưới đây là phần giải đáp một số câu hỏi thường gặp nhất.

So với quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian đăng ký và cấp Giấy chứng nhận tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP có thay đổi gì?

Thời gian đăng ký đất đai rút xuống còn không quá 17 ngày làm việc (giảm từ 20 ngày) và thời gian cấp Giấy chứng nhận giữ nguyên là 3 ngày làm việc.

Theo quy định mới, người dân có bắt buộc phải nộp hồ sơ tại nơi có đất không?

Không bắt buộc căn cứ khoản 1 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP Người dân được phép nộp hồ sơ tại bất kỳ Bộ phận Một cửa, Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc Chi nhánh văn phòng nào trong cùng tỉnh/thành phố.

Theo nghị định 151/2025/NĐ-CP việc xin văn bản xác nhận phù hợp với quy hoạch, không tranh chấp, đất sử dụng ổn định có buộc phải thực hiện không?

Căn cứ theo khoản 4 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP Uỷ ban nhân dân cấp xã khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại các Điều 137, 138, 139 và 140 Luật Đất đai 2024 không phải thực hiện riêng việc xác nhận về sự phù hợp với quy hoạch, không tranh chấp, đất sử dụng ổn định.

Cơ quan nào thực hiện ban hành giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất?

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương dựa trên điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương mà thực hiện ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Kết luận

Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường phức tạp, dễ phát sinh sai sót nếu không am hiểu pháp luật, gây mất thời gian. Việc sử dụng dịch vụ pháp lý tại Long Phan PMT sẽ giúp khách hàng rút ngắn quy trình, hạn chế rủi ro và đảm bảo kết quả đúng quy định. Quý khách hàng vui lòng liên hệ Tư vấn Long Phan qua hotline 1900636389 để nhận được giải pháp phù hợp và tiết kiệm thời gian cho từng trường hợp cụ thể.