Phân biệt hợp đồng môi giới và hợp đồng ủy quyền trong giao dịch nhà đất

Phân biệt hợp đồng môi giới và hợp đồng ủy quyền trong giao dịch nhà đất là yêu cầu tiên quyết giúp các bên chủ thể xác lập đúng bản chất quan hệ dân sự và phòng tránh các tranh chấp phát sinh. Giao dịch bất động sản tại Việt Nam hiện nay thường xuyên sử dụng hai loại hình công cụ pháp lý này để tối ưu hóa thời gian và nguồn lực. Bài viết dưới đây dịch vụ Tư vấn Long Phan sẽ cung cấp quy định pháp luật hiện hành nhằm giúp Quý khách hàng nhận diện chính xác đặc điểm của từng loại hợp đồng. Mời Quý khách có nhu cầu tham khảo.

Hợp đồng môi giới trong giao dịch nhà đất là gì?

Hợp đồng môi giới trong giao dịch nhà đất được sử dụng phổ biến trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Cơ chế pháp lý của hợp đồng này được xác lập chủ yếu trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và các quy định liên quan của Bộ luật Dân sự 2015. Trong thực tiễn, hợp đồng môi giới giúp kết nối người bán và người mua bất động sản nhưng không tạo ra quyền đại diện ký kết giao dịch.

Các nội dung pháp lý của hợp đồng môi giới cần được xác định rõ nhằm tránh tranh chấp về hoa hồng, trách nhiệm thông tin và nghĩa vụ bảo mật. Các quy định pháp luật yêu cầu bên môi giới phải cung cấp thông tin trung thực về bất động sản, hỗ trợ giao dịch đúng phạm vi dịch vụ. Để làm rõ bản chất pháp lý của hợp đồng môi giới nhà đất, cần phân tích các yếu tố cấu thành gồm khái niệm, chủ thể tham gia, nội dung hợp đồng, quyền nghĩa vụ của các bên và cơ chế hưởng hoa hồng môi giới.

>>> Xem thêm: Quy trình môi giới bất động sản dành cho khách hàng ở nước ngoài

Khái niệm hợp đồng môi giới bất động sản

Theo quy định tại khoản 11 điều 3 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, môi giới bất động sản là hoạt động trung gian trong việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản. Hợp đồng môi giới là thỏa thuận giữa bên cung cấp dịch vụ môi giới và bên thuê môi giới nhằm xác lập nghĩa vụ tìm kiếm đối tác giao dịch.

Trong hợp đồng môi giới, bên môi giới không phải là chủ thể của giao dịch bất động sản. Họ chỉ thực hiện các công việc như tiếp thị tài sản, kết nối khách hàng, hỗ trợ đàm phán và cung cấp thông tin liên quan đến bất động sản.

Hợp đồng môi giới thường được áp dụng trong các giao dịch nhà ở, căn hộ chung cư, đất nền hoặc dự án bất động sản thương mại. Các chủ thể thường tham gia gồm cá nhân môi giới, sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp môi giới.

Chủ thể tham gia hợp đồng môi giới

Chủ thể của hợp đồng môi giới bao gồm:

• Bên môi giới bất động sản;
• Bên thuê môi giới;
• Các bên liên quan trong giao dịch nhà đất.

Theo quy định tại Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản;
• Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ;
• Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản;
• Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.

Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
• Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Nội dung cơ bản của hợp đồng môi giới nhà đất

Theo quy định tại khoản 9 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 với tổ chức, cá nhân để kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Theo khoản 2 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản là một trong những loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Căn cứ khoản 4 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản, hợp đồng môi giới nhà đất thường bao gồm các điều khoản sau:

• Tên, địa chỉ của các bên;
• Đối tượng và nội dung dịch vụ;
• Yêu cầu và kết quả dịch vụ;
• Thời hạn thực hiện dịch vụ;
• Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ;
• Phương thức và thời hạn thanh toán;
• Quyền, nghĩa vụ của các bên;
• Phương thức giải quyết tranh chấp;
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Những nội dung này phải được thể hiện rõ ràng để đảm bảo tính minh bạch trong hoạt động môi giới.

>>Xem thêm: Chủ đầu tư ủy quyền cho môi giới bất động sản ký hợp đồng được không?

Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản

Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, dịch vụ môi giới đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối các bên có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc đầu tư. Để đảm bảo hoạt động môi giới diễn ra minh bạch, chuyên nghiệp và đúng quy định pháp luật, pháp luật hiện hành đã quy định rõ quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và cá nhân hành nghề môi giới bất động sản. 

Việc nắm rõ các quyền và nghĩa vụ này không chỉ giúp chủ thể hành nghề tuân thủ quy định pháp luật mà còn góp phần bảo vệ quyền lợi của khách hàng và hạn chế tranh chấp phát sinh trong quá trình giao dịch. 

Đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Theo quy định tại khoản 1 Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có các quyền sau đây:

• Thực hiện môi giới bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
• Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp hồ sơ, thông tin bất động sản thực hiện giao dịch;
• Thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận của các bên;
• Từ chối môi giới bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh;
• Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan bồi thường thiệt hại do lỗi của họ gây ra;
• Quyền khác theo hợp đồng.

Căn cứ khoản 1 Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:

• Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp;
• Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản cho nhân viên môi giới bất động sản làm việc trong doanh nghiệp hằng năm;
• Thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước;
• Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
• Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

Đối với cá nhân hành nghề môi giới bất động sản

Theo quy định tại khoản 2 Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có các quyền sau đây:

• Thực hiện môi giới bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
• Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp hồ sơ, thông tin bất động sản thực hiện giao dịch;
• Từ chối môi giới bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh;
• Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan bồi thường thiệt hại do lỗi của họ gây ra;
• Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản theo quy định tại Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Căn cứ khoản 2 Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:

• Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp;
• Thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước;
• Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
• Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nơi cá nhân làm việc;
• Tham gia đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản hằng năm.

Thù lao, hoa hồng môi giới và điều kiện được hưởng

Quy định về thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản theo Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

• Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
• Mức thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản do cá nhân môi giới bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thỏa thuận. Mức thù lao môi giới bất động sản không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới bất động sản.

Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch nhà đất là gì?

Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch nhà đất là hình thức đại diện pháp lý cho phép một cá nhân hoặc tổ chức thay mặt chủ sở hữu thực hiện giao dịch bất động sản. Cơ sở pháp lý của hợp đồng ủy quyền được quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015.

Khác với hợp đồng môi giới, hợp đồng ủy quyền tạo ra quan hệ đại diện. Người được ủy quyền có thể thay mặt chủ sở hữu ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc thực hiện các thủ tục pháp lý tại cơ quan nhà nước.

Trong thực tiễn giao dịch nhà đất, hợp đồng ủy quyền thường được sử dụng trong trường hợp chủ sở hữu không trực tiếp tham gia giao dịch, đang ở nước ngoài hoặc cần đại diện pháp lý thực hiện thủ tục.

Khái niệm hợp đồng ủy quyền trong lĩnh vực bất động sản

Theo điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là thỏa thuận giữa các bên theo đó bên được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Trong giao dịch bất động sản, phạm vi ủy quyền có thể bao gồm:

• Ký hợp đồng mua bán nhà đất;
• Thực hiện thủ tục tại Văn phòng đăng ký đất đai;
• Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân;
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan.

>>>Xem thêm: Có được ký hợp đồng tư vấn môi giới điện tử không?

Chủ thể trong hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền bao gồm hai chủ thể chính:

• Bên ủy quyền phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và là chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản;
• Bên được ủy quyền có thể là cá nhân hoặc tổ chức có khả năng thực hiện công việc được giao.

Việc lựa chọn bên được ủy quyền đòi hỏi sự tin tưởng cao do hệ quả pháp lý của hành vi sẽ ràng buộc trực tiếp lên quyền lợi của bên ủy quyền.

Phạm vi và nội dung ủy quyền trong giao dịch nhà đất

Phạm vi ủy quyền có thể giới hạn ở việc nộp hồ sơ thuế hoặc mở rộng đến việc ký kết hợp đồng mua bán và nhận tiền. Nội dung ủy quyền phải được ghi chép cụ thể, tránh các thuật ngữ mơ hồ gây hiểu lầm cho cơ quan công chứng. Mọi hành vi vượt quá phạm vi ủy quyền sẽ không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với bên ủy quyền. 

Theo Điều 141 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

• Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ là nội dung ủy quyền.
• Trường hợp không xác định phạm vi đại diện thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
• Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
• Người đại diện phải thông báo cho bên giao dịch biết về phạm vi đại diện của mình.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng ủy quyền trong giao dịch nhà đất

Trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc quản lý nhà đất, hợp đồng ủy quyền thường được sử dụng khi một bên không thể trực tiếp thực hiện các thủ tục liên quan. Thông qua hợp đồng này, bên ủy quyền cho phép bên được ủy quyền thay mặt mình thực hiện một số công việc nhất định theo phạm vi đã thỏa thuận. 

Vì vậy, pháp luật quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng ủy quyền trong giao dịch nhà đất nhằm bảo đảm việc thực hiện đúng nội dung ủy quyền, bảo vệ quyền lợi của các bên và hạn chế rủi ro, tranh chấp trong quá trình giao dịch. 

Đối với bên ủy quyền

Theo Điều 567 Bộ luật Dân sự 2015, bên ủy quyền có nghĩa vụ: 

• Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được ủy quyền thực hiện công việc.
• Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền.
• Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được ủy quyền; trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao.

Theo Điều 568 Bộ luật Dân sự 2015, bên ủy quyền có các quyền như sau:

• Yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền.
• Yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 565 Bộ luật Dân sự 2015.

Đối với bên được ủy quyền

Nghĩa vụ của bên được ủy quyền được quy định tại Điều 565 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:

• Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.
• Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.
• Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.
• Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.
• Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
• Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 565 Bộ luật Dân sự 2015.

Quyền của bên được ủy quyền theo quy định tại Điều 566 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

• Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền.
• Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận.

>>> Xem thêm: Vai trò của môi giới bất động sản trong giao dịch đất đai 

Phân biệt hợp đồng môi giới và hợp đồng ủy quyền trong giao dịch nhà đất

Phân biệt hợp đồng môi giới và hợp đồng ủy quyền trong giao dịch nhà đất giúp xác định đúng cơ chế pháp lý của từng loại hợp đồng. Hai hình thức hợp đồng này có bản chất pháp lý khác nhau trong hệ thống pháp luật Việt Nam.

Hợp đồng môi giới là hợp đồng dịch vụ trung gian. Hợp đồng ủy quyền là hợp đồng đại diện pháp lý theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Sự khác biệt giữa hai loại hợp đồng thể hiện ở bản chất pháp lý, chủ thể thực hiện giao dịch, phạm vi quyền hạn, trách nhiệm pháp lý và cơ chế thanh toán chi phí.

Sự khác nhau về bản chất pháp lý

Hợp đồng môi giới là hợp đồng dịch vụ trung gian theo quy định tại khoản 11 điều 3 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, bên môi giới không đại diện cho các bên ký kết hợp đồng mua bán.

Hợp đồng ủy quyền tạo ra quan hệ đại diện theo quy định tại điều 562 Bộ luật Dân sự 2015.

Sự khác nhau về chủ thể thực hiện giao dịch

Trong hợp đồng môi giới, bên môi giới thường là các đơn vị kinh doanh dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp có chứng chỉ. Ngược lại, chủ thể của hợp đồng ủy quyền có thể là bất kỳ cá nhân nào có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Mối quan hệ trong môi giới mang tính chất thương mại, còn ủy quyền thường dựa trên sự tin cậy cá nhân hoặc ủy thác chuyên môn.

Trong hợp đồng môi giới, bên môi giới không phải là chủ thể ký hợp đồng chuyển nhượng. Trong hợp đồng ủy quyền, bên được ủy quyền có thể thay mặt chủ sở hữu ký kết giao dịch.

Sự khác nhau về phạm vi quyền hạn

Môi giới chỉ thực hiện hoạt động kết nối và hỗ trợ đàm phán. Bên được ủy quyền có quyền đại diện thực hiện giao dịch. 

Nhân viên môi giới không có quyền ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thay cho chủ sở hữu nếu chỉ dựa trên hợp đồng môi giới. Ngược lại, người được ủy quyền có toàn quyền thực hiện các giao dịch trong phạm vi đã được văn bản công chứng ghi nhận. Phạm vi quyền hạn của người được ủy quyền lớn hơn và có khả năng tác động trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản.

Sự khác nhau về trách nhiệm pháp lý

Bên môi giới chịu trách nhiệm về thông tin cung cấp. Bên được ủy quyền chịu trách nhiệm về hành vi đại diện.

Bên môi giới chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin cung cấp và chất lượng dịch vụ tư vấn. Đối với hợp đồng ủy quyền, bên ủy quyền phải chịu trách nhiệm về kết quả của mọi hành vi do bên được ủy quyền thực hiện đúng phạm vi. Rủi ro của ủy quyền thường cao hơn do bên được ủy quyền trực tiếp tham gia vào quá trình định đoạt tài sản.

Sự khác nhau về thù lao và chi phí

Thù lao môi giới thường được tính theo tỷ lệ phần trăm (hoa hồng) trên giá trị hợp đồng thành công. Quy định về thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản theo Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Phí trong hợp đồng ủy quyền có thể là một khoản thù lao cố định hoặc thực hiện không công (ủy quyền dân sự). Ngoài ra, chi phí thực hiện việc ủy quyền thường do bên ủy quyền chi trả trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.

Trường hợp nên sử dụng hợp đồng môi giới hoặc hợp đồng ủy quyền

Phân biệt hợp đồng môi giới và hợp đồng ủy quyền trong giao dịch nhà đất giúp xác định đúng cơ chế pháp lý cần áp dụng trong từng tình huống giao dịch bất động sản. Hai loại hợp đồng này có phạm vi pháp lý và chức năng khác nhau theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Việc lựa chọn hợp đồng phù hợp giúp Quý khách hàng kiểm soát quyền đại diện, trách nhiệm pháp lý và nghĩa vụ tài chính phát sinh trong giao dịch nhà đất.

Trong thực tiễn thị trường bất động sản tại Việt Nam, hợp đồng môi giới thường được sử dụng khi chủ sở hữu cần tìm kiếm khách hàng hoặc đối tác giao dịch. Ngược lại, hợp đồng ủy quyền được áp dụng khi chủ sở hữu cần một cá nhân hoặc tổ chức thay mặt thực hiện giao dịch và thủ tục pháp lý liên quan đến bất động sản.

Việc xác định đúng trường hợp sử dụng hợp đồng môi giới hoặc hợp đồng ủy quyền giúp hạn chế rủi ro tranh chấp và bảo đảm hiệu lực pháp lý của giao dịch. 

Khi nào nên ký hợp đồng môi giới nhà đất

Hợp đồng môi giới nhà đất được sử dụng khi chủ sở hữu bất động sản cần hỗ trợ trong việc tìm kiếm khách hàng hoặc đối tác giao dịch. Trong trường hợp này, bên môi giới thực hiện hoạt động kết nối và hỗ trợ đàm phán nhưng không đại diện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trong thị trường bất động sản, việc ký hợp đồng môi giới thường xuất hiện trong các giao dịch mua bán căn hộ chung cư, đất nền, nhà ở riêng lẻ hoặc dự án bất động sản thương mại. Bên môi giới có thể là cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới theo khoản 2 điều 61 luật kinh doanh bất động sản 2023, phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5, Điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Các trường hợp thường áp dụng hợp đồng môi giới bao gồm:

• Chủ sở hữu bất động sản cần tìm người mua hoặc người thuê nhà đất;
• Nhà đầu tư bất động sản cần tiếp cận khách hàng trên thị trường;
• Chủ dự án bất động sản cần phân phối sản phẩm thông qua sàn giao dịch;
• Khách hàng cần hỗ trợ tìm kiếm bất động sản phù hợp nhu cầu.

Trong những trường hợp này, bên môi giới thực hiện các công việc như quảng bá bất động sản, cung cấp thông tin thị trường, tổ chức tiếp cận khách hàng và hỗ trợ thương lượng giá. Tuy nhiên, môi giới không có quyền đại diện pháp lý để ký hợp đồng mua bán bất động sản thay cho chủ sở hữu.

Theo quy định tại Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bên môi giới được hưởng hoa hồng khi giao dịch bất động sản được ký kết thành công giữa các bên. Cơ chế hoa hồng thường được xác định theo tỷ lệ phần trăm giá trị giao dịch.

Khi nào nên lập hợp đồng ủy quyền giao dịch bất động sản

Hợp đồng ủy quyền giao dịch bất động sản được áp dụng khi chủ sở hữu cần một chủ thể khác thay mặt thực hiện giao dịch hoặc thủ tục pháp lý liên quan đến nhà đất. Cơ chế đại diện này được quy định tại điều 562 Bộ luật Dân sự 2015.

Trong hợp đồng ủy quyền, bên được ủy quyền có quyền nhân danh bên ủy quyền thực hiện các giao dịch pháp lý trong phạm vi ủy quyền. Điều này bao gồm quyền ký hợp đồng chuyển nhượng, nộp hồ sơ sang tên và thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến bất động sản. Một số trường hợp phổ biến cần lập hợp đồng ủy quyền trong giao dịch nhà đất gồm:

• Chủ sở hữu bất động sản đang cư trú ở nước ngoài hoặc ở địa phương khác;
• Chủ sở hữu không thể trực tiếp tham gia giao dịch do hạn chế về thời gian hoặc điều kiện cá nhân;
• Doanh nghiệp giao quyền quản lý và giao dịch bất động sản cho người đại diện;
• Thành viên gia đình thay mặt chủ sở hữu thực hiện thủ tục sang tên nhà đất.

Đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà ở, hợp đồng ủy quyền thường phải được công chứng được thực hiện tại Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng.

Khi lập hợp đồng ủy quyền, nội dung ủy quyền phải xác định rõ phạm vi quyền đại diện, thời hạn ủy quyền và trách nhiệm pháp lý của các bên. Điều này giúp hạn chế rủi ro tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện giao dịch bất động sản.

>>> Xem thêm: Vì sao nên chọn dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp thay vì tự giao dịch?

Dịch vụ tư vấn hợp đồng môi giới và hợp đồng ủy quyền tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan hỗ trợ tư vấn Quý khách hàng phân biệt hợp đồng môi giới và hợp đồng ủy quyền trong giao dịch nhà đất để bảo đảm thực hiện các giao dịch nhà đất an toàn. Chúng tôi sở hữu đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm, am hiểu sâu sắc thực tiễn thị trường bất động sản tại Việt Nam, mang lại sự an tâm tuyệt đối thông qua việc kiểm soát chặt chẽ các rủi ro từ khâu thiết lập hợp đồng.

• Tư vấn lựa chọn loại hợp đồng phù hợp với từng giao dịch: Phân tích nhu cầu thực tế của Quý khách để đề xuất sử dụng hình thức môi giới hay ủy quyền hiệu quả nhất.
• Soạn thảo và rà soát hợp đồng môi giới hoặc hợp đồng ủy quyền: Xây dựng các điều khoản bảo vệ quyền lợi tối ưu, loại bỏ các điểm mù pháp lý gây bất lợi cho khách hàng.
• Hỗ trợ kiểm tra tính pháp lý của giao dịch bất động sản: Rà soát tình trạng quy hoạch, tranh chấp và ngăn chặn đối với tài sản dự kiến đưa vào giao dịch.
• Hỗ trợ thủ tục công chứng, chứng thực: Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ và liên kết với các Văn phòng công chứng để thực hiện thủ tục nhanh chóng, đúng luật.

Một số câu hỏi thường gặp về việc phân biệt hợp đồng môi giới và hợp đồng ủy quyền trong giao dịch nhà đất

Sau đây, Tư vấn Long Phan xin cung cấp một số câu hỏi phổ biến liên quan đến vấn đề phân biệt hợp đồng môi giới và hợp đồng ủy quyền trong giao dịch nhà đất. Xin mời Quý khách hàng có nhu cầu tham khảo:

Người được ủy quyền bán đất có được phép tự mình ký hợp đồng với tư cách là bên mua không?

Người được ủy quyền không được phép tự mình xác lập giao dịch với chính mình. Căn cứ Khoản 3 Điều 141 Bộ luật Dân sự 2015, người đại diện không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Do đó, việc người được ủy quyền vừa ký thay bên bán, vừa ký tên bên mua là vi phạm điều cấm.

Hợp đồng ủy quyền có bị chấm dứt khi bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền đột ngột qua đời không?

Hợp đồng ủy quyền sẽ mặc nhiên chấm dứt hiệu lực khi một trong hai bên qua đời. Quy định tại Khoản 3 Điều 422 và Điểm đ Khoản 1 Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 nêu rõ quan hệ ủy quyền chấm dứt khi cá nhân tham gia chết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Điều này nhằm bảo vệ quyền thừa kế và ngăn chặn việc lạm dụng quyền đại diện đối với di sản.

Môi giới bất động sản có được nhận thù lao nếu giao dịch không thành công không?

Bên môi giới vẫn có quyền hưởng thù lao nhất định nếu các bên có thỏa thuận trước trong hợp đồng. Theo Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, trong trường hợp việc môi giới không mang lại kết quả cuối cùng, bên môi giới vẫn có thể nhận được một khoản phí dịch vụ hoặc chi phí hợp lý khác phát sinh trong quá trình tìm kiếm khách hàng nếu văn bản ký kết giữa hai bên có ghi nhận điều khoản này.

Có được phép thực hiện ủy quyền lại cho người thứ ba thực hiện giao dịch nhà đất không?

Việc ủy quyền lại chỉ được thực hiện trong những phạm vi rất hạn chế. Theo Điều 564 Bộ luật Dân sự 2015, người được ủy quyền chỉ được ủy quyền lại cho người khác nếu có sự đồng ý của bên ủy quyền ban đầu hoặc do sự kiện bất khả kháng nếu không áp dụng sẽ gây thiệt hại cho lợi ích của bên ủy quyền. 

Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào không?

Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng phải tuân thủ nghĩa vụ thông báo và bồi thường. Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nếu là ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền phải thanh toán thù lao tương ứng với công việc đã làm và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao, bên ủy quyền phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Chứng chỉ hành nghề có phải là điều kiện bắt buộc đối với cá nhân làm môi giới tự do không?

Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề và không được hành nghề độc lập hoàn toàn mà phải làm việc trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản. Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu cá nhân môi giới phải có chứng chỉ và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch hoặc dịch vụ môi giới bất động sản.

Bên môi giới có quyền ký thay chủ nhà vào “Hợp đồng đặt cọc” không?

Bên môi giới chỉ được ký thay khi có văn bản ủy quyền riêng biệt hợp pháp từ chủ sở hữu. Theo Điều 151 Luật Thương mại 2005, bên môi giới không được tham gia thực hiện hợp đồng giữa các bên được môi giới, trừ trường hợp có ủy quyền. Vì vậy, chỉ dựa vào hợp đồng môi giới thuần túy, người môi giới không có tư cách pháp lý để ký tên trên bất kỳ văn bản chuyển quyền sở hữu hay đặt cọc nào thay cho chủ sở hữu tài sản.

Kết Luận

Phân biệt hợp đồng môi giới và hợp đồng ủy quyền trong giao dịch nhà đất giúp Quý khách hàng xác định đúng cơ chế pháp lý, quyền đại diện và trách nhiệm phát sinh trong giao dịch bất động sản. Việc lựa chọn đúng loại hợp đồng giúp hạn chế tranh chấp và bảo đảm hiệu lực giao dịch. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn pháp lý chuyên sâu vui lòng liên hệ Tư vấn Long Phan qua hotline 1900636389 để được chuyên gia hỗ trợ giải pháp cho giao dịch nhà đất.