Thủ tục công chứng mua bán nhà đất từ 01/07/2025

Thủ tục công chứng mua bán nhà đất từ 01/07/2025 đóng vai trò then chốt trong việc đảm bảo tính pháp lý, minh bạch và an toàn cho các giao dịch bất động sản. Với quy định mới, quy trình được cải tiến giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, giảm thiểu rủi ro tranh chấp và tăng cường trách nhiệm giữa các bên liên quan. Bài viết dưới đây sẽ phân tích quy trình công chứng mua bán nhà đất theo quy định mới từ ngày 01/07/2025.

Vai trò của hoạt động công chứng

Hoạt động công chứng đóng vai trò là nền tảng trong giao dịch mua bán bất động sản tại Việt Nam. Công chứng viên xác nhận tính hợp pháp, xác thực của hợp đồng mua bán nhà đất theo quy định pháp luật. Công chứng tạo hiệu lực pháp lý cho các văn bản, hợp đồng, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.

Bên cạnh đó, việc công chứng hợp đồng, giao dịch mua bán nhà đất mang tính chất phòng ngừa tranh chấp, bảo vệ quyền sở hữu tài sản của các bên. Quá trình thực hiện công chứng giúp kiểm soát tính tuân thủ pháp luật của giao dịch, xác minh tư cách pháp lý của người tham gia, đảm bảo người mua nhận được tài sản “sạch” về mặt pháp lý. Khi hợp đồng được công chứng, giá trị pháp lý được nâng cao, tạo căn cứ vững chắc cho việc đăng ký quyền sở hữu và giải quyết tranh chấp nếu phát sinh.

Luật Công chứng 2024 có hiệu lực từ 01/07/2025 đã cập nhật nhiều quy định mới nhằm đáp ứng yêu cầu chuyển đổi số, đơn giản hóa thủ tục hành chính. Công chứng trực tuyến được chính thức công nhận, tạo điều kiện thuận lợi cho các bên thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại, đồng thời vẫn đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng.

Hợp đồng mua bán nhà đất có bắt buộc thực hiện công chứng không?

Hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật hiện hành. Điểm a và điểm b, khoản 3, Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định rõ: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch mua bán đất là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Và căn cứ theo Điều 500, Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là sự thỏa thuận giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, theo đó bên bán thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mua, đồng thời bên mua thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các quyền, nghĩa vụ khác trong hợp đồng. Hợp đồng này vẫn yêu cầu công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý khi thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sở hữu.

Căn cứ từ góc độ pháp lý, hợp đồng mua bán đất viết tay được xem là vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức. Bộ luật Dân sự 2015 quy định tại Điều 129 rằng hợp đồng vi phạm quy định về hình thức thì vô hiệu. Tuy nhiên, luật cũng đưa ra những ngoại lệ đáng lưu ý:

• Thứ nhất, nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án có thể xem xét công nhận hiệu lực của hợp đồng đó theo yêu cầu của một hoặc các bên liên quan. Ví dụ, người mua đã thanh toán phần lớn tiền mua đất hoặc người bán đã bàn giao đất và người mua đã sử dụng ổn định.
• Thứ hai, nếu các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ của mình và quyền lợi của người thứ ba được bảo vệ, Tòa án cũng có thể công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.

Việc công nhận hiệu lực của hợp đồng viết tay không công chứng thông qua tòa án là một quá trình phức tạp, tốn kém thời gian và chi phí, đồng thời kết quả phụ thuộc vào nhiều yếu tố và không chắc chắn.

Thông báo 171/TB-VPCP ngày 11/4/2025 của Văn phòng Chính phủ cho phép sử dụng giấy tờ điện tử tích hợp trên tài khoản định danh điện tử tương đương với giấy tờ truyền thống khi thực hiện thủ tục hành chính. Nhiều người hiểu nhầm rằng từ 01/07/2025, khi Luật Công chứng 2024 có hiệu lực, hợp đồng mua bán nhà đất không cần công chứng. Thực tế, quy định này chỉ áp dụng đối với chứng thực bản sao giấy tờ, không loại bỏ yêu cầu công chứng đối với hợp đồng mua bán bất động sản.

>>> Xem thêm: Các loại hợp đồng về nhà ở không bắt buộc công chứng, chứng thực

Quy định về thủ tục công chứng trong mua bán nhà đất hiện nay

Để thực hiện thủ tục mua bán nhà đất diễn ra an toàn, hiệu quả và minh bạch, cá nhân cần nắm bắt những thay đổi về thủ tục khi thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Công chứng mua bán nhà đất qua hình thức trực tiếp

Thủ tục công chứng mua bán nhà đất trực tiếp yêu cầu các bên tham gia giao dịch có mặt tại tổ chức hành nghề công chứng. Người yêu cầu công chứng sẽ chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ, Công chứng viên sẽ tiến hành xác minh thông tin, kiểm tra tính hợp pháp của giấy tờ trước khi thực hiện công chứng.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ yêu cầu công chứng

Hồ sơ công chứng mua bán nhà đất bao gồm các giấy tờ chính được quy định tại khoản 1, Điều 42, Luật Công chứng 2024 (có hiệu lực từ 1/7/2025) như sau:

• Dự thảo hợp đồng mua bán nhà đất (có thể tự soạn thảo hoặc nhờ văn phòng công chứng hỗ trợ);
• Bản sao giấy tờ tùy thân của các bên tham gia giao dịch (thẻ căn cước, hộ chiếu hoặc giấy tờ khác để xác định nhân thân);
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng);
• Các giấy tờ liên quan khác theo quy định của pháp luật (như giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, văn bản đồng ý của vợ/chồng, quyết định phê duyệt đối với tổ chức…).

Lưu ý: Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã khai thác được các thông tin trên (trừ dự thảo hợp đồng) trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, cơ sở dữ liệu khác theo quy định của pháp luật thì người yêu cầu công chứng không phải nộp các giấy tờ này nhưng phải nộp phí khai thác dữ liệu theo quy định của pháp luật để tổ chức hành nghề công chứng khai thác dữ liệu.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng

Người yêu cầu công chứng nộp trực tiếp hồ sơ tại văn phòng công chứng. Tại đây, công chứng viên sẽ:

• Kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ.
• Tiếp nhận nếu hồ sơ đủ điều kiện hoặc từ chối và giải thích rõ lý do nếu hồ sơ chưa đạt yêu cầu.

Bước 3: Tư vấn và giải thích về giao dịch

Công chứng viên có trách nhiệm:

• Hướng dẫn, giải thích cho các bên trong giao dịch mua bán về quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ.
• Làm rõ ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia giao dịch mua bán nhà đất.
• Giải đáp thắc mắc liên quan đến nội dung hợp đồng.

Bước 4: Xác minh và làm rõ (nếu cần)

Trong trường hợp phát hiện vấn đề chưa rõ ràng, công chứng viên có thể:

• Đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ các vấn đề còn nghi vấn;
• Tiến hành xác minh thông tin về nhà đất, tình trạng giao dịch;
• Yêu cầu giám định theo đề nghị của người yêu cầu công chứng;
• Từ chối công chứng nếu không làm rõ được các vấn đề trên;

Bước 5: Kiểm tra và hoàn thiện dự thảo hợp đồng

Công chứng viên sẽ:

• Kiểm tra dự thảo hợp đồng mua bán;
• Chỉ ra các điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội (nếu có) để sửa chữa;
• Từ chối công chứng nếu người yêu cầu không sửa chữa các điểm không phù hợp;

Bước 6: Xác nhận nội dung hợp đồng

• Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hoặc công chứng viên đọc cho họ nghe;
• Các bên xác nhận đồng ý với toàn bộ nội dung hợp đồng;
• Ký vào từng trang của hợp đồng và ký, ghi đủ họ tên (hoặc điểm chỉ) vào trang cuối;

Bước 7: Hoàn tất thủ tục công chứng

Trước khi ký vào lời chứng, công chứng viên yêu cầu xuất trình bản chính của các giấy tờ để đối chiếu

• Công chứng viên ký vào lời chứng và từng trang của hợp đồng;
• Tổ chức hành nghề công chứng ghi số văn bản công chứng, đóng dấu;
• Giao bản gốc văn bản công chứng cho người yêu cầu công chứng;
• Vào sổ công chứng và lưu trữ hồ sơ công chứng theo quy định;

Lưu ý:

• Cả người bán và người mua cần có mặt đầy đủ khi thực hiện công chứng;
• Nộp phí công chứng theo quy định (thường tính theo giá trị giao dịch);
• Sau khi hoàn tất công chứng, các bên tiến hành thủ tục sang tên sở hữu tại cơ quan đăng ký đất đai.

Phí công chứng được tính theo quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC, dựa trên giá trị tài sản giao dịch, dao động từ 50.000 đồng đến mức tối đa 70 triệu đồng/trường hợp.

Công chứng mua bán nhà đất qua hình thức trực tuyến

Công chứng trực tuyến trong mua bán nhà đất là quy định mới được chính thức áp dụng từ 01/07/2025 và được quy định cụ thể tại Điều 62, Luật Công chứng 2024. Hình thức công chứng này áp dụng công nghệ số trong quy trình xác minh nhân thân, ký kết hợp đồng và xác nhận nội dung công chứng. Tuy nhiên công chứng điện tử chỉ được thực hiện khi đáp ứng được các điều kiện theo quy định sau đây:

• Bảo đảm an ninh, an toàn, bảo vệ thông điệp dữ liệu và bảo mật thông tin theo quy định của pháp luật; thông tin trong thông điệp dữ liệu đó có thể truy cập và sử dụng được để tham chiếu;
• Công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng được cung cấp dịch vụ công chứng điện tử khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định.

Quy trình công chứng trực tuyến gồm các bước chính:

Bước 1: Đăng ký tài khoản trên hệ thống công chứng trực tuyến

Quy định về đăng ký tài khoản được quy định như sau:

Công chứng viên được cung cấp dịch vụ công chứng điện tử khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

• Có tài khoản để thực hiện công chứng điện tử;
• Có chữ ký số và sử dụng dịch vụ cấp dấu thời gian theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử.

Tổ chức hành nghề công chứng được cung cấp dịch vụ công chứng điện tử khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

• Có tài khoản để thực hiện công chứng điện tử;
• Có chữ ký số và sử dụng dịch vụ cấp dấu thời gian theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử;
• Có đủ trang thiết bị kỹ thuật để thực hiện công chứng điện tử.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ điện tử và nộp hồ sơ

Người yêu cầu công chứng chuẩn bị 01 bộ hồ sơ điện tử bao gồm:

• File dự thảo hợp đồng mua bán nhà đất (dạng PDF hoặc Word);
• Bản scan/chụp giấy tờ tùy thân của các bên tham gia giao dịch;
• Bản scan/chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Các file giấy tờ liên quan khác theo quy định của pháp luật;
• Tất cả giấy tờ cần được số hóa với chất lượng rõ nét, đầy đủ thông tin;

Lưu ý: Văn bản công chứng điện tử là chứng thư điện tử được tạo lập theo nguyên tắc và phạm vi quy định tại Điều 62, của Luật Công chứng 2024. Văn bản công chứng điện tử có hiệu lực kể từ thời điểm được ký bằng chữ ký số của công chứng viên và chữ ký số của tổ chức hành nghề công chứng.

Bước 3: Xác thực danh tính điện tử của người yêu cầu công chứng trực tuyến bằng tài khoản định danh điện tử mức độ 2.

Bước 4: Ký số văn bản bằng chữ ký số, chữ ký điện tử

Các bên tham gia giao dịch có yêu cầu công chứng thông qua phương tiện trực tuyến trước sự chứng kiến trực tiếp của công chứng viên; công chứng viên và tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận giao dịch bằng chữ ký số để tạo ra văn bản công chứng điện tử của văn bản mua bán nhà đất.

Bước 5: Nhận bản điện tử văn bản công chứng.

Hiện nay, quy trình về việc công chứng điện tử vẫn chưa được công bố, do đó trên đây chỉ là thủ tục cơ bản theo quy định tại Luật Công chứng 2024, quý khách cần lưu ý cập nhật thông tin mới nhất để tránh sai sót trong quá trình thực hiện thủ tục.

Dịch vụ tư vấn chuyên sâu về thủ tục công chứng mua bán nhà đất tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên sâu về công chứng mua bán nhà đất cho khách hàng cá nhân và doanh nghiệp. Đội ngũ chuyên gia có chuyên môn cao trong lĩnh vực bất động sản, am hiểu pháp luật đất đai và công chứng. Chúng tôi hỗ trợ khách hàng từ khâu soạn thảo hợp đồng đến hoàn thiện thủ tục công chứng, đăng ký quyền sở hữu.

Dịch vụ tư vấn công chứng mua bán nhà đất tại Tư vấn Long Phan bao gồm:

• Rà soát hồ sơ, tình trạng pháp lý nhà đất được chuyển nhượng;
• Soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất;
• Chuẩn bị hồ sơ công chứng đầy đủ theo quy định của pháp luật;
• Đại diện khách hàng thực hiện thủ tục công chứng;
• Hướng dẫn thực hiện công chứng trực tuyến (Nếu có);
• Hỗ trợ đăng ký biến động quyền sở hữu.

Tư vấn Long Phan áp dụng quy trình làm việc chuyên nghiệp, minh bạch, đảm bảo quyền lợi khách hàng trong mọi giao dịch bất động sản. Dịch vụ của chúng tôi giúp khách hàng tiết kiệm thời gian, tránh rủi ro pháp lý và hoàn tất thủ tục công chứng nhanh chóng, đúng quy định pháp luật.

Câu hỏi thường gặp

Dưới đây là những câu hỏi thường gặp về thủ tục công chứng mua bán nhà đất từ 01/07/2025.

Chính xác thì vai trò của công chứng trong các giao dịch bất động sản là gì?

Công chứng đóng vai trò là một quy trình pháp lý nền tảng trong việc mua bán tài sản, với công chứng viên xác nhận tính hợp pháp và xác thực của hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật. Quá trình này mang lại hiệu lực pháp lý cho các văn bản, bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các bên liên quan.

Luật Đất đai năm 2024 mới có loại bỏ hoàn toàn sự cần thiết của việc công chứng trong chuyển nhượng bất động sản không?

Không, Luật Đất đai năm 2024 vẫn yêu cầu công chứng hoặc chứng thực đối với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngoại trừ trường hợp một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch mua bán đất là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Có đúng là thông báo gần đây của Văn phòng Chính phủ ngụ ý việc bãi bỏ yêu cầu công chứng bắt buộc đối với các giao dịch bất động sản sau tháng 7 năm 2025 không?

Không, thông báo của Văn phòng Chính phủ liên quan đến việc sử dụng giấy tờ điện tử trên tài khoản định danh điện tử áp dụng cho việc chứng thực bản sao giấy tờ và không loại bỏ yêu cầu công chứng đối với các hợp đồng mua bán bất động sản.

Đối với công chứng trực tiếp, những giấy tờ tùy thân gốc nào được chấp nhận theo quy định mới?

Các quy định yêu cầu nộp chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân bản gốc của cả người mua và người bán trong quá trình công chứng trực tiếp.

Khi thực hiện công chứng trực tuyến, có cần bản sao công chứng giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản không?

Đối với công chứng trực tuyến, cần nộp các bản điện tử của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ/sổ hồng) thông qua cổng dịch vụ công trực tuyến.

Bản dự thảo sơ bộ của hợp đồng mua bán tài sản có thể được nộp điện tử để công chứng trực tuyến không?

Có, bản dự thảo của hợp đồng mua bán bất động sản là một phần của hồ sơ điện tử cần được tải lên thông qua nền tảng công chứng trực tuyến.

Những chứng thực kỹ thuật số cụ thể nào là cần thiết cho cả công chứng viên và tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện công chứng trực tuyến?

Cả công chứng viên và tổ chức hành nghề công chứng phải có chữ ký số và sử dụng dịch vụ cấp dấu thời gian theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử để thực hiện công chứng trực tuyến.

Liệu chữ ký số tiêu chuẩn có đủ cho tất cả các bên tham gia giao dịch bất động sản trực tuyến không?

Không, người mua và người bán tham gia công chứng trực tuyến bắt buộc phải sử dụng tài khoản định danh điện tử mức độ 2 để xác thực danh tính điện tử. Sau đó, họ sẽ sử dụng chữ ký số hoặc chữ ký điện tử của mình để ký vào văn bản công chứng điện tử dưới sự chứng kiến trực tiếp của công chứng viên.

Văn bản công chứng điện tử về mua bán tài sản được xác thực pháp lý như thế nào?

Văn bản công chứng điện tử có hiệu lực pháp lý kể từ thời điểm nó được ký bằng chữ ký số của công chứng viên và chữ ký số của tổ chức hành nghề công chứng.

Sau khi hoàn tất công chứng trực tuyến, làm cách nào để nhận được văn bản công chứng chính thức?

Sau khi công chứng trực tuyến thành công, các bên liên quan sẽ nhận được một bản điện tử của văn bản công chứng.

Kết luận

Thủ tục công chứng mua bán nhà đất từ 01/07/2025 mang đến nhiều đổi mới quan trọng, đặc biệt là công chứng trực tuyến. Quý khách hàng cần nắm vững các quy định để đảm bảo giao dịch bất động sản diễn ra thuận lợi, an toàn pháp lý. Tư vấn Long Phan sẵn sàng hỗ trợ Quý khách trong mọi vấn đề liên quan đến công chứng mua bán nhà đất với dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, toàn diện. Liên hệ ngay hotline: 0906735386 để được tư vấn chuyên sâu.