Chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp có cần phải xin phép không?

Chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp đang ngày càng nhiều trong bối cảnh nhu cầu xây dựng nhà ở, đầu tư kinh doanh và phát triển hạ tầng ngày càng gia tăng. Quý khách hàng cần nắm rõ các điều kiện về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại địa phương để đảm bảo tính hợp pháp. Trong bài viết sau, Tư vấn Long Phan sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật hiện hành về vấn đề này. Mời quý khách hàng tham khảo.

Chuyển mục đích đất phi nông nghiệp sang đất nông nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

Căn cứ Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:

• Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
• Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Vì vậy, theo quy định trên việc thay đổi cơ cấu sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc nhóm trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hồ sơ chuẩn bị chuyển mục đích đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp

Căn cứ theo mục I phần III ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, khoản 1 Điều 15 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp như sau:

• Người đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất làm đơn theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP 
• Bản sao văn bản phê duyệt dự án đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư;
• Văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (nếu có);
• Một trong các giấy chứng nhận quy định tại khoản 21 Điều 3, khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024 hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.

>>>Xem thêm: Đăng ký đất đai lần đầu đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý

Trình tự, thủ tục thực hiện chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp

Căn cứ theo điều 227 Luật Đất đai 2024, trình tự, thủ tục thực hiện chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp được thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Bộ phận một cửa để được giải quyết theo thẩm quyền.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai giao Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ;

Hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung trích đo địa chính thửa đất đối với thửa đất tại nơi chưa có bản đồ địa chính theo quy định hoặc làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ;

Rà soát, kiểm tra hồ sơ; kiểm tra thực địa.

Bước 2: Giải quyết hồ sơ

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai hoàn thiện hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện theo quy định tại Điểm a Khoản 4 Điều 9 Nghị định 151/2025/NĐ-CP ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 

Sau khi nhận được hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất từ cơ quan có chức năng quản lý đất đai, UBND cấp có thẩm quyền xem xét ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Nhận được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của UBND cấp có thẩm quyền, cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuyển thông tin địa chính thửa đất cho cơ quan thuế. Cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định. Sau đó ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất gửi cho người sử dụng đất.

Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất 

Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.

Sau khi nhận tiền sử dụng đất, cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất và gửi thông báo kết quả cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

Bước 4: Hoàn thành thủ tục và nhận kết quả

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình cấp có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận và thực hiện các công việc quy định tại Khoản 4 Điều 228 Luật Đất đai 2024, cụ thể là chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Bộ phận Một cửa nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thời gian thực hiện trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không quá 20 ngày.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày làm việc.

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trên áp dụng cho trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà người sử dụng đất thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư.

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp

Theo Điều 123 Luật Đất đai 2024 sửa đổi bổ sung bởi Điểm m Khoản 1 Điều 5, Điểm d Khoản 1 Điều 9 Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước;
• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân. Trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
• Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định trên là cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh, gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất đã có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày 01/01/2025 và các trường hợp quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.
• Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định trên không được phân cấp, không được ủy quyền.

>>>Xem thêm: Đăng ký biến động chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Dịch vụ tư vấn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp sang đất nông nghiệp, bao gồm:

• Tư vấn điều kiện và quy trình chuyển mục đích sử dụng đất.
• Soạn thảo hồ sơ và đại diện khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước.
• Hướng dẫn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án.
• Tính toán chi phí và nghĩa vụ tài chính liên quan.
• Theo dõi tiến trình thực hiện và giải quyết các vướng mắc pháp lý phát sinh.
• Tư vấn và giải đáp các vấn đề khác có liên quan.

Với kinh nghiệm và chuyên môn sâu rộng, Tư vấn Long Phan cam kết hỗ trợ Quý khách hàng thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nhanh chóng, đúng quy định và đảm bảo quyền lợi tốt nhất. Chúng tôi đồng hành trong suốt quá trình, từ tư vấn pháp lý đến hoàn tất thủ tục, giúp khách hàng tiết kiệm thời gian và hạn chế rủi ro.

Câu hỏi thường gặp về chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp 

Dưới đây là các câu hỏi thường gặp về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, Quý khách hàng có thể tham khảo:

Trường hợp nào chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp bắt buộc phải xin phép?

Theo quy định tại Điều 121 Luật Đất đai 2024, hầu hết các trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp đều phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Cụ thể bao gồm: chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang đất phi nông nghiệp; hoặc chuyển đất nông nghiệp nói chung sang đất ở (đất thổ cư). Quý khách hàng lưu ý không được tự ý xây dựng công trình khi chưa có quyết định cho phép của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Diện tích chuyển mục đích sử dụng đất là bao nhiêu?

Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Như vậy, pháp luật không quy định về hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất.

Cơ sở pháp lý: khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 

Đất dính quy hoạch có được phép chuyển mục đích sử dụng đất không?

Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Đồng thời tại khoản 6 Điều 26 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan. Như vậy, đất dính quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất.

Cơ sở pháp lý: khoản 4, khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024

Phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp không?

Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thì chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp nằm trong danh mục phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất cho thời gian sử dụng đất còn lại.

Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 156 Luật Đất đai 2024

Khi nào chuyển lên đất ở mà không phải nộp tiền sử dụng đất?

Căn cứ vào Điều 121 Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất trong trường hợp sau:

Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp quy định của pháp luật đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được quy định ra sao?

Căn cứ theo Điều 97 Luật Đất đai 2024 quy định bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc như sau:

• Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 của Luật Đất đai 2024 thì được bồi thường về đất.
• Cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 của Luật Đất đai 2024 thì được bồi thường về đất.

Kết Luận

Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là một quy trình phải có sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tư vấn Long Phan cam kết cung cấp giải pháp pháp lý chuyên sâu về vấn đề chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp có cần phải xin phép không theo quy định mới nhất. Chúng tôi giúp Quý khách hàng tối ưu hóa quy trình đăng ký biến động và đảm bảo tuân thủ đầy đủ cơ sở pháp lý Luật Đất đai hiện hành. Để được hỗ trợ trực tiếp và nhận tư vấn kỹ thuật từ các chuyên gia hàng đầu, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline:1900636389 ngay hôm nay.