Thủ tục cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

Thủ tục cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước là nội dung được nhiều cá nhân, hộ gia đình và tổ chức quan tâm trong bối cảnh nhu cầu sử dụng quỹ nhà ở công ngày càng tăng. Việc nắm rõ trình tự, điều kiện và hồ sơ thực hiện không chỉ giúp người dân tiếp cận đúng chính sách mà còn hạn chế rủi ro trong quá trình thuê nhà. Bài viết dưới đây của Tư vấn Long Phan sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan về thủ tục này theo quy định pháp luật hiện hành!

Đối tượng và điều kiện thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định cụ thể về nhóm chủ thể được phép tiếp tục thuê hoặc ký mới hợp đồng thuê nhà ở cũ thuộc tài sản công. Việc xác định tư cách chủ thể dựa trên lịch sử sử dụng nhà và các giấy tờ pháp lý liên quan đến thời điểm bố trí nhà ở. Cơ quan quản lý nhà nước kiểm soát chặt chẽ các tiêu chí này nhằm đảm bảo tính minh bạch trong quản lý tài sản công.

Đối tượng

Căn cứ Điều 62 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, đối tượng thực hiện thủ tục cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước tập trung vào nhóm người đang thực tế sử dụng nhà do Nhà nước bố trí trước ngày 19/01/2007. Nhóm đối tượng này bao gồm:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang thực tế sử dụng nhà ở và đã ký hợp đồng thuê với cơ quan có thẩm quyền.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang thực tế sử dụng nhà ở và chưa có hợp đồng thuê nhà ở nhưng có quyết định hoặc văn bản phân phối, bố trí sử dụng nhà ở (sau đây gọi chung là văn bản bố trí sử dụng nhà ở) và có tên trong văn bản bố trí sử dụng này, bao gồm cả trường hợp nhà ở mà Nhà nước cho phép đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước trước ngày 27 tháng 11 năm 1992 (ngày ban hành Quyết định số 118/TTg của Thủ tướng Chính phủ về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà ở vào tiền lương, sau đây gọi tắt là Quyết định số 118/TTg) nhưng từ ngày 27 tháng 11 năm 1992 mới hoàn thành xây dựng và đưa vào sử dụng để phân phối bố trí cho thuê theo Quyết định số 118/TTg và trường hợp người đang thuê nhà ở từ trước ngày 27 tháng 11 năm 1992 nhưng thuộc diện phải điều chuyển công tác và Nhà nước yêu cầu phải trả lại nhà ở đang thuê, sau đó được cơ quan nhà nước bố trí cho thuê nhà ở khác sau ngày 27 tháng 11 năm 1992;
3. Hộ gia đình, cá nhân đang thực tế sử dụng nhà ở không thuộc 02 trường hợp nêu trên nhưng không có tranh chấp về quyền sử dụng nhà ở, không thuộc diện chiếm dụng nhà ở và phải có một trong các giấy tờ chứng minh sử dụng nhà ở được cơ quan có thẩm quyền cấp trước ngày 19 tháng 01 năm 2007, bao gồm:

• Giấy tờ về đăng ký thường trú hoặc đăng ký tạm trú theo quy định của pháp luật về cư trú tại thời điểm sử dụng nhà ở;
• Giấy tờ về đăng ký kê khai nhà ở;
• Biên lai nộp tiền sử dụng đất hàng năm.

1. Đối tượng nhận chuyển quyền thuê nhà ở hợp pháp (bao gồm cả trường hợp nhận chuyển nhượng sau ngày 19/01/2007) từ các đối tượng đã có hợp đồng hoặc văn bản bố trí.

Việc xác định đúng đối tượng là tiền đề để cơ quan quản lý nhà ở tiếp nhận hồ sơ. Các trường hợp không thuộc diện nêu trên sẽ không đủ tư cách pháp lý để yêu cầu ký kết hợp đồng thuê nhà ở cũ thuộc tài sản công.

Điều kiện

Để hoàn tất thủ tục cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước, Quý khách hàng cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 63 Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Pháp luật phân chia điều kiện dựa trên hiện trạng hồ sơ pháp lý của người sử dụng nhà cụ thể như sau:

• Đối với trường hợp đang có hợp đồng: Người thuê được tiếp tục thuê theo hợp đồng đã ký kết, trừ khi không còn nhu cầu.
• Đối với trường hợp chưa có hợp đồng nhưng có văn bản bố trí: Người sử dụng phải có văn bản bố trí theo quy định và nhà ở không thuộc diện có tranh chấp về quyền sử dụng.
• Đối với trường hợp không có văn bản bố trí: Người sử dụng phải chứng minh không có tranh chấp, không chiếm dụng nhà ở trái phép. Đồng thời, Quý khách phải xuất trình giấy tờ chứng minh sử dụng nhà trước ngày 19/01/2007 như: đăng ký thường trú/tạm trú, giấy tờ kê khai nhà ở, hoặc biên lai nộp tiền sử dụng đất hàng năm.
• Đối với trường hợp nhận chuyển quyền thuê: Phải có văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà ở về việc cho phép nhận chuyển quyền và nhà ở không có tranh chấp.

Việc đáp ứng đủ điều kiện về giấy tờ chứng minh thời điểm bố trí sử dụng và tình trạng không tranh chấp là yếu tố kiên quyết để cơ quan chức năng phê duyệt hồ sơ.

Cơ quan có thẩm quyền thực hiện cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

Theo quy định tại Mục 2 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, hệ thống cơ quan tham gia vào quy trình xử lý thủ tục cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước bao gồm:

• Đơn vị quản lý vận hành nhà ở: Đây là đơn vị trực tiếp tiếp nhận hồ sơ từ người dân, thực hiện kiểm tra sơ bộ và ký kết hợp đồng thuê nhà sau khi có quyết định phê duyệt. Đơn vị này có trách nhiệm rà soát thực tế, đăng tin niêm yết (đối với trường hợp chuyển quyền thuê) và báo cáo lên cơ quan cấp trên.
• Cơ quan quản lý nhà ở: Đóng vai trò thẩm định hồ sơ. Cơ quan này nhận báo cáo từ đơn vị vận hành hoặc nhận hồ sơ trực tiếp, sau đó lập tờ trình và dự thảo quyết định gửi cơ quan đại diện chủ sở hữu. Đối với nhà ở do Bộ Quốc phòng quản lý, cơ quan quản lý nhà ở có thể được giao thẩm quyền quyết định trực tiếp.
• Cơ quan đại diện chủ sở hữu: Là cơ quan có thẩm quyền cao nhất trong việc ban hành quyết định phê duyệt đối tượng được thuê nhà ở cũ. Quyết định của cơ quan này là căn cứ pháp lý để đơn vị quản lý vận hành ký hợp đồng với người dân.

Sự phối hợp giữa ba cấp độ quản lý này đảm bảo tính chặt chẽ trong việc quản lý tài sản công. Quý khách hàng nộp hồ sơ tại đơn vị quản lý vận hành hoặc cơ quan quản lý nhà ở tùy theo quy định cụ thể của từng địa phương hoặc cơ quan đại diện chủ sở hữu.

Thành phần hồ sơ yêu cầu thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

Căn cứ Khoản 2 và Khoản 3 Điều 65 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, thành phần hồ sơ được chia thành hai trường hợp cụ thể:

1. Trường hợp đề nghị ký hợp đồng thuê lần đầu:

• Đơn đề nghị thuê nhà ở: Lập theo Mẫu số 02 Phụ lục V ban hành kèm theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP.
• Giấy tờ chứng minh bố trí, sử dụng nhà: Bản sao có chứng thực hoặc bản sao kèm bản chính quyết định phân phối, bố trí nhà ở; hoặc giấy tờ chứng minh việc sử dụng nhà trước 19/01/2007 (hộ khẩu, kê khai nhà, biên lai đất).
• Giấy tờ chuyển quyền (nếu có): Văn bản chuyển nhượng quyền thuê hoặc văn bản đồng ý chuyển quyền thuê hợp lệ.
• Giấy tờ nhân thân: Bản sao chứng thực giấy chứng nhận kết hôn (nếu là vợ chồng).
• Giấy tờ miễn giảm (nếu có): Tài liệu chứng minh thuộc đối tượng ưu đãi miễn, giảm tiền thuê nhà.

2. Trường hợp đề nghị ký lại hợp đồng thuê:

• Đơn đề nghị thuê nhà ở theo Mẫu số 02.
• Bản chính hợp đồng thuê nhà ở cũ đã ký kết với cơ quan có thẩm quyền.

Quý khách hàng cần kiểm tra kỹ lưỡng tính chính xác của thông tin trong đơn đề nghị và sự thống nhất giữa các giấy tờ chứng minh. Hồ sơ thiếu sót sẽ dẫn đến việc yêu cầu bổ sung, làm gián đoạn quá trình thực hiện thủ tục cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước.

Trình tự thực hiện thủ tục thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

Quy trình thực hiện thủ tục thuê nhà diễn ra theo các bước nghiêm ngặt từ khâu tiếp nhận đến khi ký kết hợp đồng chính thức. Thời hạn giải quyết hồ sơ được pháp luật quy định cụ thể nhằm đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng nhà. Căn cứ Điều 65 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, trình tự thực hiện như sau:

1. Đối với trường hợp chưa có hợp đồng thuê nhà ở:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người đề nghị thuê nhà ở nộp trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính hoặc trực tuyến 01 bộ hồ sơ quy định tại khoản 2 Điều 65  Nghị định 95/2024/NĐ-CP cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở hoặc nộp cho cơ quan quản lý nhà ở (do cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở quy định).

Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra, có giấy biên nhận hồ sơ; trường hợp người nộp đơn không thuộc đối tượng được thuê nhà ở thì phải có văn bản thông báo cho người hộp hồ sơ biết rõ lý do.

Trường hợp hồ sơ còn thiếu giấy tờ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải hướng dẫn ngay nếu người nộp hồ sơ trực tiếp hoặc trong thời hạn tối đa 05 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo để người nộp đơn bổ sung giấy tờ còn thiếu theo quy định, không được trả lại hồ sơ để nộp lại từ đầu.

Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà ở tiếp nhận hồ sơ thì phải báo cáo cơ quan quản lý nhà ở xem xét, trình cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở quyết định việc cho thuê nhà ở

Bước 3: Thẩm định 

Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan quản lý nhà ở có trách nhiệm kiểm tra, lập tờ trình kèm theo dự thảo quyết định phê duyệt đối tượng được thuê nhà ở cũ gửi cơ quan đại diện chủ sở hữu xem xét, quyết định.

Bước 4: Phê duyệt 

Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận được tờ trình của cơ quan quản lý nhà ở, cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở xem xét, ban hành quyết định phê duyệt đối tượng được thuê nhà ở. Quyết định này được gửi cho cơ quan quản lý nhà ở để thông báo cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở thực hiện ký kết hợp đồng thuê nhà ở.

Trường hợp nhà ở cũ do Bộ Quốc phòng đang quản lý mà giao thẩm quyền quyết định đối tượng được thuê nhà ở cho cơ quan quản lý nhà ở thì cơ quan này ban hành quyết định phê duyệt đối tượng được thuê nhà ở.

Bước 5: Ký kết hợp đồng

Sau khi có quyết định phê duyệt đối tượng được thuê nhà ở cũ, đơn vị quản lý vận hành nhà ở thực hiện ký kết hợp đồng với người thuê nhà ở.

2. Đối với trường hợp nhận chuyển quyền thuê nhà ở:

Bước 1: Nộp hồ sơ 

Người đề nghị thuê nhà ở nộp trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính hoặc trực tuyến 01 bộ hồ sơ theo quy định pháp luật đến đơn vị quản lý vận hành nhà ở hoặc cơ quan quản lý nhà ở.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan hoặc đơn vị tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ.

Bước 3: Đăng tải thông tin nhà ở cho thuê (chỉ áp dụng đối với trường hợp nhận chuyển quyền trước ngày 06/6/2013)

Trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện đăng tải 03 lần liên tục thông tin về nhà ở cho thuê trên báo địa phương và Cổng thông tin điện tử của đơn vị mình; trường hợp cơ quan quản lý nhà ở tiếp nhận hồ sơ thì chuyển cho đơn vị quản lý vận hành thực hiện đăng tin.

Bước 4: Chờ hết thời hạn công khai và xử lý tranh chấp (nếu có)

Sau 30 ngày kể từ ngày đăng tin lần cuối, nếu không phát sinh tranh chấp, khiếu kiện thì tiếp tục thực hiện ký hợp đồng thuê nhà ở; trường hợp có tranh chấp, khiếu kiện thì chỉ thực hiện các bước tiếp theo sau khi đã giải quyết xong.

Bước 5: Lấy ý kiến chấp thuận của cơ quan quản lý nhà ở (áp dụng đối với trường hợp nhận chuyển quyền từ ngày 06/6/2013)

• Nếu hồ sơ do cơ quan quản lý nhà ở tiếp nhận: trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ và xác định không có tranh chấp, cơ quan quản lý nhà ở ban hành văn bản đồng ý chuyển quyền thuê nhà ở và gửi cho đơn vị quản lý vận hành để ký hợp đồng.
• Nếu hồ sơ do đơn vị quản lý vận hành tiếp nhận: trong thời hạn tối đa 10 ngày kể từ ngày tiếp nhận, đơn vị quản lý vận hành kiểm tra hồ sơ và báo cáo cơ quan quản lý nhà ở xem xét, quyết định việc chấp thuận chuyển quyền thuê nhà ở.

Bước 6: Ký hợp đồng thuê nhà ở

Sau khi hết thời hạn công khai (đối với trường hợp trước 06/6/2013) hoặc sau khi có văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà ở (đối với trường hợp từ 06/6/2013 trở đi), đơn vị quản lý vận hành nhà ở ký hợp đồng thuê nhà ở với người thuê.

Dịch vụ tư vấn thủ tục yêu cầu cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp giải pháp pháp lý toàn diện cho các vướng mắc liên quan đến nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước. Chúng tôi hỗ trợ khách hàng từ giai đoạn đánh giá hồ sơ đến khi hoàn tất thủ tục ký hợp đồng thuê, giúp Quý khách hàng hoàn tất thủ tục một cách nhanh chóng, chính xác, hiệu quả.

Nội dung hỗ trợ của Tư vấn Long Phan bao gồm:

1. Tư vấn và đánh giá điều kiện pháp lý

• Phân tích hồ sơ hiện có của Quý khách hàng, đối chiếu với quy định về đối tượng, điều kiện thuê nhà ở cũ theo quy định pháp luật.
• Đánh giá khả năng được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, xác định các rủi ro pháp lý có thể phát sinh.

2. Soạn thảo và hoàn thiện hồ sơ thuê nhà

• Hướng dẫn thu thập, rà soát giấy tờ chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng nhà ở cũ.
• Soạn thảo Đơn đề nghị thuê nhà và các văn bản liên quan theo đúng mẫu, đại diện sao y, chứng thực hồ sơ theo quy định.

3. Đại diện làm việc và xử lý phát sinh

• Đại diện nộp hồ sơ, theo dõi tiến độ giải quyết tại cơ quan quản lý nhà ở hoặc đơn vị quản lý vận hành.
• Giải trình, bổ sung hồ sơ khi có yêu cầu; tư vấn và hỗ trợ giải quyết tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền thuê nhà ở cũ (nếu phát sinh).

Với kinh nghiệm dày dặn trong lĩnh vực đất đai và nhà ở công, Tư vấn Long Phan cam kết mang lại kết quả tối ưu, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước cho Quý khách hàng.

Các câu hỏi thường gặp về thủ tục cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp trong lĩnh vực cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước, mời quý vị tham khảo:

Khi hết hạn hợp đồng thuê nhà, người dân cần làm thủ tục gì để được tiếp tục cư trú?

Trước khi hợp đồng hết hạn tối thiểu 30 ngày, người thuê phải thực hiện thủ tục đề nghị ký lại hợp đồng. Nếu người thuê vẫn đáp ứng đủ đối tượng và điều kiện theo quy định pháp luật, cơ quan quản lý sẽ thông báo thời gian, địa điểm để ký lại hợp đồng mới trong thời hạn 15 ngày. 

(CSPL: Khoản 6 Điều 65 Nghị định 95/2024/NĐ-CP.)

Xử lý thế nào nếu diện tích nhà ở thực tế đang sử dụng chênh lệch so với giấy tờ phân phối ban đầu?

Trong trường hợp diện tích thực tế không khớp với diện tích ghi trong quyết định phân phối hoặc hợp đồng cũ, đơn vị quản lý vận hành nhà ở có trách nhiệm tiến hành kiểm tra, đo đạc và xác định lại diện tích sử dụng hợp pháp. Số liệu thực tế sau khi thẩm định sẽ là căn cứ để ký kết hợp đồng thuê mới. 

(CSPL: Khoản 7 Điều 65 Nghị định 95/2024/NĐ-CP.)

Người nhận chuyển nhượng quyền thuê nhà sau ngày 19/01/2007 có được ký hợp đồng thuê không?

Có, pháp luật công nhận đối tượng đang thực tế sử dụng nhà do nhận chuyển quyền thuê nhà ở (bao gồm cả mua bán giấy tay, chuyển nhượng quyền thuê) sau ngày 19/01/2007, miễn là nhà ở đó đã được bố trí hợp pháp cho chủ cũ và có văn bản chấp thuận chuyển quyền của cơ quan quản lý. 

(CSPL: Khoản 2 Điều 62 Nghị định 95/2024/NĐ-CP.)

Việc công khai thông tin nhà ở cho thuê khi nhận chuyển quyền có bắt buộc không?

Đối với trường hợp nhận chuyển quyền thuê trước ngày 06/6/2013,bắt buộc phải đăng tải thông tin 03 lần liên tục trên báo địa phương và cổng thông tin điện tử. Sau 30 ngày đăng tin, nếu không có khiếu kiện, tranh chấp thì mới đủ điều kiện ký hợp đồng. 

(CSPL: Điểm a Khoản 5 Điều 65 Nghị định 95/2024/NĐ-CP.)

Thời điểm bố trí sử dụng nhà ở được xác định như thế nào nếu người dân bị mất giấy tờ gốc nhưng đã nộp tiền thuê nhà?

Trường hợp không còn văn bản bố trí nhưng có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền thuê nhà trước khi ký hợp đồng, thời điểm bố trí sử dụng được xác định theo thời điểm nộp tiền thuê nhà ghi trên chứng từ/biên lai lưu giữ. 

(CSPL: Điểm c Khoản 1 Điều 64 Nghị định 95/2024/NĐ-CP.)

Người thuộc diện gia đình chính sách có cần nộp giấy tờ chứng minh khi làm thủ tục thuê nhà không?

Có. Để được hưởng các chế độ miễn, giảm tiền thuê nhà theo quy định của Nhà nước, người đề nghị phải nộp kèm bản sao có chứng thực hoặc bản sao kèm bản chính giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng ưu đãi (thương binh, liệt sĩ, hộ nghèo…) trong bộ hồ sơ. 

(CSPL: Điểm c Khoản 2 Điều 65 Nghị định 95/2024/NĐ-CP.)

Kết luận

Việc tuân thủ đúng quy định về thủ tục cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước giúp ổn định chỗ ở và tránh các rủi ro pháp lý về sau. Nếu Quý khách hàng gặp khó khăn trong quá trình xác lập hồ sơ hoặc cần giải đáp về điều kiện thuê, hãy liên hệ ngay với Tư vấn Long Phan qua Hotline 1900636389. Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ pháp lý chuyên sâu để giải quyết vụ việc nhanh chóng.