Hướng Dẫn Chi Tiết Thủ Tục Thực Hiện Dự Án Đầu Tư Có Sử Dụng Đất

Tư vấn Long Phan hỗ trợ nhà đầu tư trong nước và nước ngoài triển khai thủ tục thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất đúng trình tự, đúng hình thức lựa chọn nhà đầu tư và đúng thẩm quyền phê duyệt. Đây là nhóm thủ tục phức tạp vì phải kết hợp đồng thời quy định của Luật Đất đai 2024, Luật Đầu tư 2025 và Nghị định 96/2026/NĐ-CP, trong đó việc xác định sai hình thức tiếp cận đất đai (đấu giá, đấu thầu hay chấp thuận nhà đầu tư) là nguyên nhân phổ biến nhất khiến hồ sơ bị trả lại. Bài viết dưới đây hệ thống hóa điều kiện, quy trình, thẩm quyền và nghĩa vụ ký quỹ theo luật đất đai và Luật Đầu tư hiện hành, giúp nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ đúng ngay từ đầu.

Điều kiện để nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Trước khi tiếp cận bất kỳ hình thức nào trong ba hình thức lựa chọn nhà đầu tư, tổ chức và cá nhân phải đáp ứng đồng thời điều kiện về đối tượng được giao đất, cho thuê đất và điều kiện về năng lực triển khai dự án theo Điều 119, Điều 120 và Điều 122 Luật Đất đai 2024.

Điều kiện về năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án

Theo Điều 122 Luật Đất đai 2024, nhà đầu tư phải chứng minh có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư, đồng thời phải ký quỹ hoặc có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư đối với trường hợp phải ký quỹ. Nhà đầu tư không vi phạm quy định về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Ngoài điều kiện tài chính, hồ sơ cần thể hiện kinh nghiệm phát triển dự án cùng lĩnh vực hoặc năng lực triển khai tương ứng với quy mô dự án đăng ký, đây là nội dung cơ quan thẩm định thường yêu cầu bổ sung tài liệu chứng minh.

Điều kiện riêng khi nhà đầu tư là tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài phải đáp ứng thêm điều kiện tiếp cận đất đai theo quy định tại Điều 119, Điều 120 Luật Đất đai 2024, bao gồm việc xác định rõ đối tượng và trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất áp dụng riêng cho nhà đầu tư nước ngoài. Trường hợp dự án gắn với ngành, nghề tiếp cận thị trường có điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài, nhà đầu tư còn phải đáp ứng thêm điều kiện theo pháp luật đầu tư trước khi được xem xét giao đất, cho thuê đất.

Ba hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất

Luật Đất đai 2024 và Luật Đầu tư 2025 quy định ba phương thức tiếp cận đất đai riêng biệt cho dự án đầu tư có sử dụng đất. Nhà đầu tư cần xác định đúng hình thức áp dụng cho dự án của mình trước khi chuẩn bị hồ sơ, vì mỗi hình thức có điều kiện, hồ sơ và cơ quan xử lý khác nhau.

Đấu giá quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2024, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần thông qua đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng cho dự án đầu tư sử dụng quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý, trừ trường hợp thuộc diện đấu thầu theo Điều 126 hoặc chấp thuận nhà đầu tư theo Điều 124 Luật Đất đai 2024.

Tổ chức tham gia đấu giá phải thuộc đối tượng được giao đất, cho thuê đất theo Điều 119, Điều 120, đồng thời bảo đảm điều kiện tại Điều 122 Luật Đất đai 2024 về năng lực tài chính và kinh nghiệm phát triển dự án.

Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

Điều 126 Luật Đất đai 2024 quy định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu áp dụng đối với dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất đai 2024 và thuộc diện phải tổ chức đấu thầu theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực. Dự án áp dụng hình thức này phải đáp ứng điều kiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2024, đồng thời phù hợp với khoản 1, khoản 3 Điều 23 Luật Đầu tư 2025 về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.

Tổ chức trúng thầu có trách nhiệm ứng vốn thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt; quá 06 tháng kể từ ngày nhận yêu cầu mà không ứng đủ vốn, cơ quan có thẩm quyền hủy kết quả trúng thầu theo Điều 126 Luật Đất đai 2024.

Chấp thuận nhà đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu

Điều 124 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu. Điều 127 Luật Đất đai 2024 bổ sung trường hợp nhà đầu tư sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất hợp pháp, áp dụng cho dự án không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất đai 2024.

Trường hợp trong khu vực dự án có phần diện tích do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý nhưng không tách được thành dự án độc lập, diện tích này được đưa vào tổng thể dự án và Nhà nước thu hồi để giao cho nhà đầu tư mà không phải đấu giá, đấu thầu. Cơ chế lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp này được dẫn chiếu tại khoản 3, khoản 4 Điều 23 Luật Đầu tư 2025.

>>>Xem thêm: Thủ tục cần thiết để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất

Cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư

Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư được phân theo quy mô, tính chất và vị trí của dự án, quy định tại Điều 24 Luật Đầu tư 2025 và hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 96/2026/NĐ-CP.

Thẩm quyền của Quốc hội và Thủ tướng Chính phủ

Quốc hội và Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án có yêu cầu đặc biệt về đất đai, quốc phòng, an ninh hoặc dự án khác thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ theo quy định pháp luật, căn cứ Điều 24 Luật Đầu tư 2025. Hồ sơ đối với dự án thuộc thẩm quyền Thủ tướng Chính phủ được nộp và thẩm định theo trình tự tại Điều 34 Nghị định 96/2026/NĐ-CP.

Thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh và Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế

Chủ tịch UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các nhóm dự án còn lại theo khoản 8 đến khoản 18 Điều 24 Luật Đầu tư 2025, bao gồm dự án mà nhà đầu tư đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu; dự án đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất; dự án tại khu vực ảnh hưởng quốc phòng, an ninh hoặc đề nghị giao khu vực biển.

Trình tự thẩm định và ban hành quyết định của Chủ tịch UBND cấp tỉnh thực hiện theo Điều 35 Nghị định 96/2026/NĐ-CP. Đối với dự án trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, thẩm quyền tiếp nhận và xử lý hồ sơ thuộc Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế theo phân cấp tại Nghị định 96/2026/NĐ-CP.

Quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư

Đối với dự án có sử dụng đất, thủ tục, điều kiện chấp thuận chủ trương đầu tư thường thực hiện đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư theo khoản 4 Điều 23 Luật Đầu tư 2025, giúp rút ngắn thời gian so với thực hiện tuần tự hai thủ tục riêng biệt. Quy trình bốn bước dưới đây áp dụng thống nhất cho dự án thuộc thẩm quyền UBND cấp tỉnh theo Điều 32 và Điều 35 Nghị định 96/2026/NĐ-CP.

Bước 1 — Chuẩn bị hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư

Nhà đầu tư lập 01 bộ hồ sơ kèm bản điện tử theo Điều 32 Nghị định 96/2026/NĐ-CP, gồm văn bản đề nghị thực hiện dự án, đề xuất dự án đầu tư, tài liệu chứng minh năng lực tài chính, giải trình về công nghệ sử dụng đối với dự án thuộc diện thẩm định công nghệ theo pháp luật chuyển giao công nghệ (nếu có) và tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất tương ứng với hình thức tiếp cận đất đai đã xác định.

Bước 2 — Nộp hồ sơ, thẩm định tại cơ quan đăng ký đầu tư

Cơ quan đăng ký đầu tư tiếp nhận hồ sơ và thực hiện thẩm định theo nội dung quy định tại khoản 7 Điều 32 Nghị định 96/2026/NĐ-CP, bao gồm đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch, điều kiện giao đất, cho thuê đất và các nội dung khác theo hồ sơ đã nộp. Trong thời hạn 14 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký đầu tư lập báo cáo thẩm định trình Chủ tịch UBND cấp tỉnh theo khoản 8 Điều 32 Nghị định 96/2026/NĐ-CP.

Bước 3 — Ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư

Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ và báo cáo thẩm định, Chủ tịch UBND cấp tỉnh ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo Điều 35 Nghị định 96/2026/NĐ-CP. Quyết định được gửi cho cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư; đối với dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư trước đó, quyết định chấp thuận nhà đầu tư còn được gửi Bộ Tài chính để theo dõi.

Bước 4 — Thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi có quyết định chấp thuận

Sau khi có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, nhà đầu tư liên hệ cơ quan tài nguyên và môi trường hoặc cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo trình tự đăng ký đất đai quy định tại Luật Đất đai 2024. Nhà đầu tư đồng thời phải hoàn thành nghĩa vụ ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng (nếu thuộc diện bắt buộc) trước khi được giao đất, cho thuê đất trên thực địa.

>>>Xem thêm: Nội dung hồ sơ mời thầu đối với dự án đầu tư có sử dụng đất

Ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất

Nghĩa vụ ký quỹ là công cụ pháp lý để sàng lọc năng lực tài chính và ràng buộc nhà đầu tư triển khai dự án đúng tiến độ, quy định tại Điều 30 Luật Đầu tư 2025.

Trường hợp bắt buộc ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng

Theo Điều 30 Luật Đầu tư 2025, nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ các trường hợp được miễn theo quy định tại cùng điều luật.

Năm trường hợp được miễn nghĩa vụ ký quỹ

Điều 30 Luật Đầu tư 2025 quy định 05 trường hợp được miễn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng: nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất; nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất; nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành góp vốn, huy động vốn theo tiến độ tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác; và nhà đầu tư trúng đấu giá quyền khai thác khoáng sản. Nhà đầu tư cần đối chiếu dự án của mình với năm trường hợp này trước khi lập phương án tài chính ký quỹ.

Sai sót thường gặp khiến hồ sơ bị trả lại hoặc kéo dài tiến độ

Phần lớn hồ sơ dự án đầu tư khi thực hiện thủ tục thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất không xuất phát từ thiếu tài liệu mà từ việc xác định sai căn cứ pháp lý áp dụng ngay từ đầu.

Xác định sai hình thức lựa chọn nhà đầu tư

Nhà đầu tư nộp hồ sơ theo hình thức chấp thuận không qua đấu giá, đấu thầu trong khi dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79, dẫn đến thuộc trường hợp phải đấu thầu theo Điều 126 Luật Đất đai 2024. Sai sót này buộc phải làm lại toàn bộ hồ sơ theo đúng hình thức và kéo dài đáng kể tiến độ dự án.

Hồ sơ chứng minh năng lực tài chính không đáp ứng Điều 122 Luật Đất đai 2024

Tài liệu chứng minh năng lực tài chính không thể hiện rõ khả năng bảo đảm sử dụng đất theo tiến độ dự án, hoặc thiếu tài liệu về kinh nghiệm phát triển dự án tương ứng quy mô đăng ký, khiến cơ quan thẩm định yêu cầu bổ sung nhiều lần theo điều kiện tại Điều 122 Luật Đất đai 2024.

Thiếu thống nhất giữa hồ sơ chủ trương đầu tư với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng

Nội dung đề xuất dự án về vị trí, quy mô sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch tại thời điểm nộp hồ sơ, trong khi đây là nội dung thẩm định bắt buộc theo khoản 7 Điều 32 Nghị định 96/2026/NĐ-CP. Sự thiếu thống nhất này là căn cứ để cơ quan đăng ký đầu tư từ chối trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Dịch vụ tư vấn, đại diện thực hiện thủ tục thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất

Trước khi nộp hồ sơ, nhà đầu tư nên rà soát kỹ hình thức tiếp cận đất đai phù hợp và điều kiện năng lực tài chính, vì việc xác định sai ngay từ bước đầu sẽ khiến toàn bộ tiến độ dự án bị kéo dài. Tư vấn Long Phan hỗ trợ nhà đầu tư các công việc cụ thể sau:

•  Rà soát và xác định hình thức tiếp cận đất đai phù hợp với dự án theo Điều 124, 125, 126, 127 Luật Đất đai 2024.
• Đánh giá điều kiện năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án theo Điều 122 Luật Đất đai 2024 trước khi lập hồ sơ.
• Soạn thảo hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo Điều 32 Nghị định 96/2026/NĐ-CP.
• Xác định cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo Điều 24 Luật Đầu tư 2025 và làm việc với cơ quan đăng ký đầu tư trong quá trình thẩm định.
• Tư vấn nghĩa vụ ký quỹ, xác định trường hợp được miễn theo Điều 30 Luật Đầu tư 2025.
• Đại diện theo ủy quyền thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi có quyết định chấp thuận.

Quý khách có thể gửi hồ sơ vụ việc qua email info@longphanpmt.com hoặc Zalo 0906.735.386 để được đánh giá sơ bộ.

Câu hỏi thường gặp về thủ tục thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất

Dưới đây là các vướng mắc thực tế nhà đầu tư thường gặp khi triển khai thủ tục dự án đầu tư có sử dụng đất, được giải đáp theo quy định hiện hành.

Kết luận

Thủ tục thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất đòi hỏi nhà đầu tư xác định đúng hình thức tiếp cận đất đai, đáp ứng điều kiện năng lực tài chính theo Điều 122 Luật Đất đai 2024 và tuân thủ đúng thẩm quyền, trình tự chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư 2025 cùng Nghị định 96/2026/NĐ-CP. Tư vấn Long Phan đồng hành cùng nhà đầu tư từ bước xác định hình thức phù hợp đến khi hoàn tất thủ tục giao đất, cho thuê đất — liên hệ hotline 1900636389 để được hỗ trợ trực tiếp.