Thủ tục thông báo đủ điều kiện được huy động vốn thông qua việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức và cá nhân để phát triển nhà ở

Thông báo đủ điều kiện được huy động vốn thông qua việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức và cá nhân để phát triển nhà ở là thủ tục quan trọng, cho phép chủ đầu tư triển khai các hình thức huy động nguồn lực xã hội đúng quy định pháp luật. Việc thực hiện thủ tục này đòi hỏi chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về pháp lý dự án, năng lực tài chính và hồ sơ theo quy định của pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Bài viết sau đây sẽ giới thiệu khái quát về trình tự, hồ sơ và những lưu ý cần thiết khi thực hiện thủ tục thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để phát triển nhà ở.

Điều kiện được huy động vốn thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức và cá nhân

Pháp luật hiện hành quy định chặt chẽ các điều kiện mà chủ đầu tư phải đáp ứng trước khi thực hiện huy động vốn từ các tổ chức và cá nhân. Căn cứ theo Điều 43 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP và Quyết định 891/QĐ-BXD năm 2024, dự án phải thỏa mãn các tiêu chí cụ thể.

1. Thuộc một trong các hình thức phát triển nhà ở theo dự án quy định tại khoản 1 Điều 30 của Luật Nhà ở, trừ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu nhà ở để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Điều này đồng nghĩa với việc các dự án chỉ bán đất nền cho cá nhân tự xây dựng sẽ không thuộc phạm vi điều chỉnh của thủ tục thông báo đủ điều kiện được huy động vốn thông qua việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức và cá nhân để phát triển nhà ở theo quy định này.
2. Dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền hoặc có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án thì phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền và đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất phải chuyển mục đích sử dụng (nếu có).
3. Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án, hoặc thế chấp nhà ở trong dự án tại các tổ chức tín dụng, việc huy động vốn chỉ được thực hiện sau khi đã xóa đăng ký thế chấp. Chủ đầu tư cũng có thể lựa chọn phương án rút bớt tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm trước khi ký kết hợp đồng huy động vốn. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của bên góp vốn, tránh tình trạng tài sản hình thành trong tương lai bị xử lý để thu hồi nợ.

Cơ quan thực hiện thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để phát triển nhà ở

Theo quy định tại Tiểu mục 1, Mục II Phần II A, Quyết định 891/QĐ-BXD năm 2024, công bố thủ tục hành chính mới, thẩm quyền giải quyết thuộc về cấp tỉnh.

Sở Xây dựng là cơ quan chuyên môn chịu trách nhiệm chính trong việc tiếp nhận và xử lý thủ tục thông báo đủ điều kiện được huy động vốn thông qua việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức và cá nhân để phát triển nhà ở. Đây là đơn vị trực tiếp kiểm tra tính xác thực của các giấy tờ pháp lý liên quan đến đất đai và chủ trương đầu tư.

Sở Xây dựng thực hiện chức năng quản lý nhà nước về nhà ở trên địa bàn, đảm bảo sự thống nhất giữa quy hoạch xây dựng và kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.

Ngoài vai trò thẩm định, Sở Xây dựng còn chịu trách nhiệm công bố thông tin. Sau khi xác nhận hồ sơ hợp lệ và đủ điều kiện, Sở Xây dựng phải đăng tải văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn trên Cổng thông tin điện tử của đơn vị. Nội dung công bố bao gồm tên chủ đầu tư, vị trí dự án, tiến độ thực hiện, hình thức huy động, mức vốn và thời hạn huy động. Hành động này tạo ra cơ chế giám sát từ cộng đồng và các nhà đầu tư thứ cấp.

Đối với chủ đầu tư, việc nộp hồ sơ có thể thực hiện thông qua Trung tâm phục vụ hành chính công của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính tại Sở Xây dựng. Việc phân cấp này giúp quy trình hành chính được thực hiện tập trung.

Thành phần hồ sơ thực hiện thủ tục thông báo đủ điều kiện được huy động vốn

Bộ hồ sơ đề nghị thông báo đủ điều kiện huy động vốn phải được chuẩn bị đầy đủ, chính xác và tuân thủ nghiêm ngặt các yêu cầu về hình thức văn bản. Thành phần hồ sơ được quy định cụ thể tại Tiểu mục 1 Mục II Phần II A Quyết định 891/QĐ-BXD năm 2024, bao gồm:

1. Văn bản đề nghị của chủ đầu tư (nêu rõ các thông tin về tên chủ đầu tư, vị trí dự án, tiến độ thực hiện dự án, hình thức và mức vốn huy động, thời hạn huy động vốn).
2. Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền hoặc có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án thì phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền và đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất phải chuyển mục đích sử dụng (nếu có).

Trình tự thực hiện thủ tục thông báo đủ điều kiện huy động vốn để phát triển nhà ở

Quy trình thực hiện thủ tục hành chính này được thiết kế với các mốc thời gian cụ thể nhằm đảm bảo tính kịp thời cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Trình tự bao gồm các bước từ nộp hồ sơ, tiếp nhận, thẩm định đến trả kết quả theo quy định tại Tiểu mục 1 Mục II Phần II A Quyết định 891/QĐ-BXD, bao gồm:

Bước 1: Nộp hồ sơ 

Chủ đầu tư gửi hồ sơ đến Sở Xây dựng nơi có dự án. Phương thức nộp hồ sơ rất linh hoạt, bao gồm nộp trực tiếp tại bộ phận một cửa, gửi qua dịch vụ bưu chính công ích hoặc nộp trực tuyến qua Cổng dịch vụ công. Ngay sau khi tiếp nhận, cơ quan quản lý sẽ cấp giấy biên nhận hoặc mã hồ sơ điện tử để chủ đầu tư theo dõi quá trình xử lý.

Bước 2: Thẩm định hồ sơ và ban hành thông báo 

Trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị, Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra tính pháp lý. Nếu hồ sơ đáp ứng đủ các điều kiện, Sở Xây dựng ban hành văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn và gửi cho chủ đầu tư, đồng thời công khai trên cổng thông tin. 

Trường hợp hồ sơ thiếu sót, trong vòng 10 ngày kể từ ngày tiếp nhận, Sở Xây dựng phải có văn bản hướng dẫn bổ sung. Lưu ý rằng cơ quan nhà nước không được phép trả lại hồ sơ để yêu cầu nộp lại từ đầu mà chỉ được yêu cầu bổ sung giấy tờ còn thiếu.

Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn theo quy định và đã nhận đủ hồ sơ do chủ đầu tư gửi nhưng quá thời hạn quy định tại khoản này mà cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh không có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn thì chủ đầu tư được ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này; cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải chịu trách nhiệm về việc không có văn bản thông báo theo quy định tại khoản này.

Dịch vụ tư vấn thủ tục thông báo đủ điều kiện được huy động vốn thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, cá nhân để phát triển nhà ở tại Long Phan

Với tính chất phức tạp của các quy định pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản, việc sử dụng dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp là giải pháp tối ưu cho chủ đầu tư. Tư vấn Long Phan cung cấp giải pháp toàn diện hỗ trợ doanh nghiệp hoàn thiện điều kiện huy động vốn một cách nhanh chóng và an toàn. Dưới đây là một số công việc cụ thể mà Quý khách sẽ được hỗ trợ khi sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý tại Long Phan:

1. Rà soát và hoàn thiện điều kiện pháp lý của dự án

• Rà soát hiện trạng pháp lý dự án, bao gồm hồ sơ đất đai, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và tình trạng thế chấp tài sản.
• Đánh giá mức độ đáp ứng các điều kiện huy động vốn theo Luật Nhà ởvà pháp luật kinh doanh bất động sản.
• Đề xuất và hỗ trợ phương án xử lý các vướng mắc tồn đọng (giải chấp, điều chỉnh mục đích sử dụng đất, bổ sung hồ sơ còn thiếu).

2. Soạn thảo và thực hiện thủ tục hành chính

• Soạn thảo văn bản đề nghị thông báo đủ điều kiện được huy động vốn và hoàn thiện hồ sơ theo đúng biểu mẫu pháp luật.
• Đại diện chủ đầu tư nộp hồ sơ, làm việc và giải trình với Sở Xây dựng hoặc cơ quan có thẩm quyền.
• Theo dõi tiến độ giải quyết hồ sơ, bảo đảm nhận được văn bản thông báo trong thời hạn luật định.

3. Tư vấn trong quá trình huy động vốn và triển khai dự án

• Tư vấn cơ cấu huy động vốn phù hợp với từng hình thức: góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết.
• Soạn thảo và rà soát hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn nhằm bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư.
• Tư vấn tuân thủ các giới hạn về tỷ lệ huy động vốn và phòng ngừa rủi ro trong quá trình triển khai dự án.

Các câu hỏi thường gặp

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp khi thực hiện thủ tục thông báo đủ điều kiện được huy động vốn thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức và cá nhân để phát triển nhà ở, mời quý vị tham khảo:

Tổng số vốn tối đa mà chủ đầu tư được phép huy động thông qua các hình thức hợp tác, liên kết là bao nhiêu?

Tổng vốn được huy động thông qua các hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết cộng với vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp không được vượt quá tổng vốn đầu tư của dự án. Tổng vốn đầu tư này bao gồm cả tiền sử dụng đất và tiền thuê đất mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải nộp theo quy định pháp luật. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 4 Điều 43 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.)

Dự án phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng có thuộc đối tượng được thực hiện thủ tục thông báo huy động vốn này không?

Không. Pháp luật quy định thủ tục này không áp dụng đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu nhà ở để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Loại hình dự án này chịu sự điều chỉnh của các quy định pháp luật khác về đất đai và kinh doanh bất động sản. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 1 Điều 43 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.)

Chủ đầu tư có quyền ký hợp đồng huy động vốn nếu quá thời hạn 15 ngày mà Sở Xây dựng không có văn bản phản hồi không?

Có. Nếu hồ sơ đã đủ điều kiện và đã nộp hợp lệ nhưng quá thời hạn 15 ngày mà cơ quan quản lý không có văn bản thông báo, chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng huy động vốn. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải chịu hoàn toàn trách nhiệm pháp lý về hoạt động huy động vốn này, đồng thời Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc không thực hiện thông báo theo quy định. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 3 Điều 43 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.)

Thông tin về việc đủ điều kiện huy động vốn được công khai tại đâu?

Văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn sẽ được Sở Xây dựng đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng). Nội dung công khai bao gồm tên chủ đầu tư, vị trí, tiến độ, hình thức, mức vốn và thời hạn huy động. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 3 Điều 43 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.)

Chủ đầu tư có được phân chia lợi nhuận bằng cổ phiếu cho các bên tham gia góp vốn không?

Được phép. Việc phân chia lợi nhuận bằng cổ phiếu cho các trường hợp huy động vốn là hợp pháp, tuy nhiên phải đáp ứng và tuân thủ các quy định của pháp luật về doanh nghiệp và pháp luật về chứng khoán. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 4 Điều 43 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.)

Kết luận

Việc tuân thủ quy định huy động vốn giúp chủ đầu tư xác lập tính hợp pháp cho dòng tiền và nâng cao uy tín dự án trên thị trường. Tư vấn Long Phan cam kết cung cấp giải pháp pháp lý chính xác, hiệu quả, hỗ trợ Quý khách hàng vượt qua các rào cản hành chính. Để được tư vấn chuyên sâu và hỗ trợ thực hiện thủ tục, Quý khách hàng vui lòng liên hệ ngay với chúng tôi qua Hotline 1900636389.