Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cho doanh nghiệp FDI thuê đất 50 năm

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cho doanh nghiệp FDI thuê đất 50 năm là quy trình quan trọng nhằm đáp ứng nhu cầu đầu tư, sản xuất kinh doanh của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Việc thực hiện đúng quy định không chỉ giúp doanh nghiệp đảm bảo quyền lợi hợp pháp trong quá trình sử dụng đất mà còn góp phần khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững. Bài viết dưới đây của Tư vấn Long Phan sẽ phân tích chi tiết thủ tục này!

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

Theo quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:

• Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
• Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất cho doanh nghiệp FDI thuê đất 50 năm

Theo quy định tại khoản 3 Tiểu mục 16 Mục B Phần II Thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai ban hành kèm theo Quyết định 2304/QĐ-BNNMT ngày 23 tháng 6 năm 2025, tùy vào trường hợp của Quý khách có thuộc diện phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hay không mà hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất sẽ có sự khác nhau. Cụ thể như sau:

Thành phần hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư, Quý khách cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Đơn theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP;
• Phương án sử dụng tầng đất mặt theo Mẫu số 26 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP (đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa).
• Bản sao văn bản phê duyệt dự án đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư; văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (nếu có).
• Một trong các giấy chứng nhận quy định tại khoản 21 Điều 3, khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024 hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.

Thành phần hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện không chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư.

Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện không chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư, Quý khách cần chuẩn bị hồ sơ như sau:

• Đơn theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP;
• Phương án sử dụng tầng đất mặt theo Mẫu số 26 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP (đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa).
• Một trong các giấy chứng nhận quy định tại khoản 21 Điều 3, khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024 hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.

Phương thức nộp hồ sơ

Theo quy định tại khoản 2 Tiểu mục 16 Mục B Phần II Thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai ban hành kèm theo Quyết định 2304/QĐ-BNNMT, Quý khách có thể nộp hồ sơ theo một trong các phương thức sau:

• Nộp trực tiếp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công.
• Nộp thông qua dịch vụ bưu chính công ích.
• Nộp trực tuyến trên Cổng dịch vụ công quốc gia.
• Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người đề nghị và Văn phòng đăng ký đất đai hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai đối với trường hợp gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng đất.

Trình tự thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cho doanh nghiệp FDI thuê đất 50 năm

Theo quy định tại khoản 1 Tiểu mục 16 Mục B Phần II Thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai ban hành kèm theo Quyết định 2304/QĐ-BNNMT, trình tự thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cho doanh nghiệp FDI thuê đất 50 năm được thực hiện theo quy trình sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người đề nghị nộp hồ sơ đến Trung tâm Phục vụ hành chính công. Khi nộp hồ sơ, người nộp hồ sơ được lựa chọn nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra, đối chiếu hoặc nộp bản chính giấy tờ hoặc nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Trường hợp nộp hồ sơ theo hình thức trực tuyến thì hồ sơ nộp phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao giấy tờ đã được công chứng, chứng thực.

Trường hợp Trung tâm Phục vụ hành chính công tiếp nhận hồ sơ thì chuyển hồ sơ đến cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường cấp tỉnh.

Bước 2: Sở Nông nghiệp và Môi trường thực hiện:

Giao Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.

Hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung trích đo địa chính thửa đất đối với thửa đất tại nơi chưa có bản đồ địa chính theo quy định hoặc làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường cấp tỉnh đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ.

Rà soát, kiểm tra hồ sơ; kiểm tra thực địa; kiểm tra phương án sử dụng tầng đất mặt đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa (nếu có).

Chủ trì, phối hợp các cơ quan có liên quan xác định trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có).

Hoàn thiện hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, hồ sơ gồm:

• Dự thảo Tờ trình theo Mẫu số 25 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.
• Dự thảo Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 06 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP (có nội dung về giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp và trách nhiệm của cơ quan thuế trong việc hướng dẫn người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất trong bảng giá đất).
• Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
• Đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất và các văn bản người sử dụng đất đã nộp.

Trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định.

Bước 3: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét ban hành Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4: (áp dụng đối với trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất):

Trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo bảng giá đất:

1. Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường cấp tỉnh chuyển Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP cho cơ quan thuế.
2. Cơ quan thuế:

• Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định; xác định tiền thuê đất phải nộp một số năm đối với trường hợp được miễn tiền thuê đất một số năm sau thời gian được miễn tiền thuê đất của thời gian xây dựng cơ bản.
• Ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất gửi cho người sử dụng đất.

1. Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
2. Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và gửi thông báo kết quả cho Sở Nông nghiệp và Môi trường.

Trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất cụ thể:

1. Sở Nông nghiệp và Môi trường:

• Tổ chức việc xác định giá đất cụ thể.
• Trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể có nội dung về trách nhiệm của cơ quan thuế trong việc hướng dẫn người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể.
2. Sở Nông nghiệp và Môi trường chuyển Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP cho cơ quan thuế.
3. Cơ quan thuế:

• Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định; xác định tiền thuê đất phải nộp một số năm đối với trường hợp được miễn tiền thuê đất một số năm sau thời gian được miễn tiền thuê đất của thời gian xây dựng cơ bản.
• Ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất gửi cho người sử dụng đất.

1. Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
2. Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và gửi thông báo kết quả cho cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường cấp tỉnh.

Bước 5: Sở Nông nghiệp và Môi trường thực hiện:

Ký Giấy chứng nhận, chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 6: Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai hồ sơ địa chính và chuyển cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trả kết quả.

>>> Xem thêm: Những loại đất được chuyển mục đích dễ hơn từ 01/7/2025

Dịch vụ tư vấn và thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cho doanh nghiệp FDI thuê đất 50 năm

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cho doanh nghiệp FDI thuê đất 50 năm có tính chất phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật đất đai, đầu tư và các quy định liên quan. Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn toàn diện, hỗ trợ Quý khách hàng thực hiện thủ tục này một cách chuyên nghiệp, hiệu quả và tuân thủ quy định pháp luật. 

Phạm vi dịch vụ của Tư vấn Long Phan bao gồm:

• Tư vấn toàn diện và chuyên sâu:

• • Phân tích, đánh giá tính phù hợp của việc chuyển mục đích sử dụng đất với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
  • Rà soát, tư vấn về các điều kiện pháp lý mà doanh nghiệp FDI cần đáp ứng để thực hiện thủ tục chuyển mục đích.
  • Dự toán các nghĩa vụ tài chính liên quan mà doanh nghiệp phải nộp cho nhà nước.

• Soạn thảo và hoàn thiện hồ sơ:

• • Hướng dẫn Quý khách hàng thu thập và cung cấp các tài liệu, thông tin cần thiết theo quy định pháp luật mới nhất.
  • Soạn thảo các văn bản, đơn từ trong thành phần hồ sơ như Đơn xin chuyển mục đích, Báo cáo thuyết minh dự án đầu tư và các tài liệu liên quan khác.
  • Kiểm tra, hoàn thiện, đảm bảo tính pháp lý, logic và thống nhất của toàn bộ hồ sơ trước khi nộp tại cơ quan nhà nước.

• Đại diện thực hiện thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

• • Thay mặt Quý khách hàng nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền.
  • Chủ động theo dõi quá trình xử lý hồ sơ, làm việc với cơ quan có thẩm quyền để giải trình, bổ sung hồ sơ khi có yêu cầu phát sinh.
• Nhận kết quả và bàn giao đầy đủ cho Quý khách hàng.

Một số câu hỏi thường gặp về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cho doanh nghiệp FDI thuê đất 50 năm

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cho doanh nghiệp FDI thuê đất 50 năm:

Cần chuẩn bị bao nhiêu bộ hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất?

Theo quy định tại khoản 3 Tiểu mục 16 Mục B Phần II Thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai ban hành kèm theo Quyết định 2304/QĐ-BNNMT, Quý khách cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Có trường hợp nào chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất không?

Theo khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024, trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp quy định của pháp luật đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện chung gì?

Theo quy định tại khoản 10 Tiểu mục 16 Mục B Phần II Thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai ban hành kèm theo Quyết định 2304/QĐ-BNNMT, Quý khách cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư.
• Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan.
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước.

Chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có cần phải đáp ứng thêm điều kiện gì ngoài các điều kiện chung nói trên không?

Theo quy định tại khoản 10 Tiểu mục 16 Mục B Phần II Thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai ban hành kèm theo Quyết định 2304/QĐ-BNNMT, đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, ngoài những điều kiện chung nói trên, Quý khách còn phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác.
• Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch được lập theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
• Có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Pháp luật quy định như thế nào về mức nộp đối với đất chuyên trồng lúa phải chuyển sang mục đích phi nông nghiệp?

Đối với trường hợp đất chuyên trồng lúa phải chuyển sang mục đích phi nông nghiệp thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức nộp cụ thể nhưng không thấp hơn 50% số tiền được xác định theo diện tích đất chuyên trồng lúa phải chuyển sang mục đích phi nông nghiệp nhân với giá của loại đất trồng lúa tính theo Bảng giá đất tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất.

Kết luận

Chuyển mục đích sử dụng đất cho doanh nghiệp FDI thuê đất 50 năm là thủ tục phức tạp, tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không được thực hiện đúng quy trình. Việc tìm đến một đơn vị tư vấn chuyên nghiệp không chỉ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn đảm bảo tính pháp lý vững chắc cho dự án đầu tư của Quý khách. Để nhận được sự hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp, Quý khách hàng vui lòng liên hệ với Tư vấn Long Phan qua Hotline 1900 63 63 89.