Quy định mới về lập dự án đầu tư xây dựng từ ngày 1/7/2026

Quy định mới về lập dự án đầu tư xây dựng mang đến nhiều thay đổi quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến cách các nhà đầu tư và đơn vị thi công triển khai dự án. Những quy định này hướng tới việc nâng cao hiệu quả quản lý, đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình. Trong bài viết này, Tư vấn Long Phan sẽ phân tích chi tiết những quy định về các điểm mới này.

Thu hẹp phạm vi các trường hợp buộc phải lập dự án

Theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 23 Luật xây dựng 2025 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2026), kể từ ngày 01/7/2026, chủ đầu tư hoặc cơ quan, tổ chức được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo kinh tế – kỹ thuật làm cơ sở trình thẩm định, phê duyệt dự án. Trừ các trường hợp sau:

• Công trình nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình hoặc cá nhân xây dựng trừ trường hợp công trình nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều căn hộ có yêu cầu lập dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc công trình nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực bảo vệ di tích, di sản thế giới có yêu cầu lập dự án theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa.
• Công trình phục vụ trực tiếp cho sản xuất nông nghiệp của cá nhân hoặc cộng đồng dân cư sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Một số công trình có quy mô nhỏ, kết cấu và kỹ thuật đơn giản, chi tiết sẽ do Chính phủ hướng dẫn cụ thể.

>>> Xem thêm: Các hình thức tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng

Phân tách rõ về dự án xây dựng và chủ trương đầu tư

Từ ngày 01/7/2026, hồ sơ đang ở giai đoạn quyết định có đầu tư hay không sẽ được điều chỉnh theo Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư và Luật Đầu tư. Trong khi đó, hồ sơ ở giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật sẽ thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Xây dựng theo quy định tại Điều 38 Luật Xây dựng 2025.

Thu hẹp phạm vi lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi

Căn cứ theo khoản 1 và khoản 3 Điều 23 Luật Xây dựng 2025 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2026), việc lập Báo cáo nghiên cứu khả thi được thu hẹp phạm vi. Các trường hợp chủ đầu tư hoặc cơ quan, tổ chức được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án đầu tư không cần phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi bao gồm:

• Công trình nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình hoặc cá nhân đầu tư xây dựng, trừ trường hợp là nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều căn hộ thuộc diện phải lập dự án theo pháp luật về nhà ở hoặc nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực bảo vệ di tích, di sản thế giới theo quy định của pháp luật hiện hành về di sản văn hóa;
• Công trình được xây dựng nhằm phục vụ trực tiếp hoạt động sản xuất nông nghiệp của cá nhân hoặc cộng đồng dân cư, sử dụng phù hợp với của pháp luật về đất đai;
• Các công trình có quy mô nhỏ, kết cấu và yêu cầu kỹ thuật đơn giản và các trường hợp cụ thể do Chính phủ quy định chi tiết.

>>> Xem thêm: Quy định về thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng

Thiết kế lại cơ chế kiểm soát tập trung tại giai đoạn lập dự án

Căn cứ theo Điều 95 Luật Xây dựng 2025, thiết kế lại cơ chế kiểm soát tập trung ngay từ đầu sẽ giúp nâng cao hiệu quả quản lý, rút ngắn thời gian thẩm định và đảm bảo tính minh bạch trong quá trình triển khai dự án. Cụ thể như sau:

• Công trình đã được thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở theo Luật Xây dựng 50/2014/QH13, nếu điều chỉnh thiết kế, không phải thẩm định lại.
• Công trình đã cấp giấy phép hoặc thuộc đối tượng miễn giấy phép theo Luật Xây dựng 50/2014/QH13, nếu điều chỉnh thiết kế, không cần điều chỉnh giấy phép. Các công trình miễn giấy phép đủ điều kiện khởi công trước 01/01/2026 vẫn được tiếp tục miễn.
• Công trình đã được cơ quan chuyên môn thông báo đủ điều kiện phê duyệt thiết kế và đáp ứng yêu cầu cấp giấy phép được miễn giấy phép xây dựng.
• Công trình thuộc dự án đã cấp giấy phép hoặc đã thẩm định và phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh trước 01/01/2026 sẽ không phải điều chỉnh giấy phép và được miễn giấy phép xây dựng.

Dịch vụ tư vấn về lập dự án đầu tư xây dựng tại Tư vấn Long Phan

Để hỗ trợ khách hàng thực hiện các thủ tục xây dựng một cách nhanh chóng, chính xác và đúng quy định, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn giấy phép xây dựng với các nội dung chính sau:

• Tư vấn điều kiện, thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng.
• Hướng dẫn soạn thảo và hoàn thiện hồ sơ theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.
• Đại diện nộp hồ sơ và theo dõi tiến trình xử lý.
• Hỗ trợ giải quyết các vấn đề phát sinh liên quan đến giấy phép xây dựng.
• Tư vấn các trường hợp miễn, điều chỉnh hoặc gia hạn giấy phép theo quy định hiện hành.

Câu hỏi thường gặp về lập dự án đầu tư xây dựng

Để giúp nhà đầu tư, chủ đầu tư và các đơn vị thi công nắm rõ các quy định mới về lập dự án đầu tư xây dựng từ ngày 01/7/2026, dưới đây là tổng hợp những câu hỏi thường gặp:

Từ ngày 01/7/2026, những công trình nào không bắt buộc phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật?

Các công trình không bắt buộc phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật là:

• Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình hoặc cá nhân (trừ nhà nhiều tầng, nhiều căn hộ hoặc ở khu vực đặc thù như di tích, bảo tồn).
• Công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp của cá nhân hoặc cộng đồng.
• Một số công trình nhỏ, kỹ thuật đơn giản do Chính phủ hướng dẫn chi tiết.

Cơ sở pháp lý: Khoản 1 và khoản 3 Điều 23 Luật Xây dựng 2025.

Những dự án nào bắt buộc phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi từ ngày 01/7/2026?

Theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 23 Luật Xây dựng 2025, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2026, từ thời điểm này, chủ đầu tư hoặc cơ quan, tổ chức được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án phải thực hiện việc lập Báo cáo nghiên cứu khả thi để phục vụ công tác thẩm định và phê duyệt dự án.

Tuy nhiên, nghĩa vụ này không áp dụng đối với các trường hợp sau:

• Công trình nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình hoặc cá nhân đầu tư xây dựng, trừ trường hợp là nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều căn hộ thuộc đối tượng phải lập dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở, hoặc nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu vực bảo vệ di tích, di sản thế giới theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa.
• Công trình xây dựng để phục vụ trực tiếp hoạt động sản xuất nông nghiệp của cá nhân hoặc cộng đồng dân cư, được sử dụng đúng mục đích theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Các công trình có quy mô nhỏ, kết cấu đơn giản, yêu cầu kỹ thuật không phức tạp; danh mục và điều kiện áp dụng cụ thể do Chính phủ quy định chi tiết.

Cơ sở pháp lý: Khoản 1, khoản 3 Điều 23 Luật Xây dựng 2025.

Có phải tất cả nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình xây dựng đều được miễn lập dự án không?

Không. Vẫn phải lập dự án đối với các công trình nhiều tầng, nhiều căn hộ hoặc nằm trong các khu vực đặc thù như di tích, khu bảo tồn.

Cơ sở pháp lý: Khoản 2 Điều 23 Luật Xây dựng 2025

Theo cơ chế kiểm soát tập trung mới, khi nào một công trình được miễn giấy phép xây dựng sau khi đã qua bước thẩm định thiết kế?

Công trình được miễn giấy phép khi đã được cơ quan chuyên môn thông báo đủ điều kiện phê duyệt thiết kế và đáp ứng các yêu cầu cấp giấy phép.

Cơ sở pháp lý: Điều 95 Luật Xây dựng 2025

Một dự án đầu tư xây dựng khi lập ra bắt buộc phải đáp ứng những nhóm yêu cầu chính nào?

Dự án đầu tư xây dựng phải đáp ứng đủ 04 nhóm yêu cầu:

• Phù hợp với quy hoạch (trừ trường hợp ngoại lệ).
• Bảo đảm tính khả thi về thiết kế (xây dựng và công nghệ).
• Đáp ứng yêu cầu về an toàn, phòng cháy chữa cháy, môi trường và biến đổi khí hậu.
• Có phương án tài chính và huy động vốn khả thi.

Bên cạnh các yêu cầu trên, tùy theo đặc điểm dự án và hình thức đầu tư, dự án đầu tư xây dựng còn phải thực hiện đầy đủ các quy định pháp luật khác có liên quan.

Cơ sở pháp lý: Điều 18 Luật Xây dựng 2025

>>> Xem thêm: Mức xử phạt vi phạm quy định PCCC trong đầu tư xây dựng

Kết luận

Với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm và quy trình làm việc chuyên nghiệp, Tư vấn Long Phan cam kết đồng hành cùng khách hàng trong toàn bộ quá trình xin cấp, điều chỉnh hay gia hạn giấy phép xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng, giúp thủ tục được thực hiện nhanh chóng, chính xác và tuân thủ đúng quy định pháp luật. Liên hệ ngay qua số hotline 1900636389 để được tư vấn miễn phí.