Mở tài khoản vốn để chuyển tiền mua bất động sản tại Việt Nam: Hướng dẫn

Mở tài khoản vốn để chuyển tiền mua bất động sản tại Việt Nam là thủ tục khi nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án BĐS hoặc mua góp vốn vào doanh nghiệp có quyền sử dụng đất phải mở tài khoản vốn đầu tư trực tiếp (DICA) tại ngân hàng được phép.  Bài viết này hướng dẫn chi tiết quy trình và thủ tục mở tài khoản vốn để đầu tư bất động sản hợp pháp.

Trường hợp nào cần mở tài khoản vốn để chuyển tiền mua bất động sản tại Việt Nam

Tài khoản vốn đầu tư trực tiếp là tài khoản thanh toán bằng ngoại tệ hoặc bằng đồng Việt Nam do doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, nhà đầu tư nước ngoài mở tại ngân hàng được phép để thực hiện các giao dịch liên quan đến hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 3, khoản 1 Điều 5 Thông tư 06/2019/TT-NHNN ngày 26/6/2019, nhà đầu tư nước ngoài bắt buộc phải mở tài khoản vốn đầu tư trực tiếp khi thực hiện các hoạt động đầu tư vào bất động sản. Cụ thể: 

1. Doanh nghiệp được thành lập theo hình thức đầu tư thành lập tổ chức kinh tế, trong đó có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông và phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. 
2. Doanh nghiệp không thuộc trường hợp 1, có nhà đầu tư nước ngoài sở hữu trên 50% vốn điều lệ trở lên của doanh nghiệp, bao gồm: 

• Doanh nghiệp có nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp vào doanh nghiệp (hoạt động trong ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện hoặc không có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài) dẫn đến nhà đầu tư nước ngoài sở hữu trên 50% vốn điều lệ trở lên của doanh nghiệp;
• Doanh nghiệp được thành lập sau khi chia tách, sáp nhập, hợp nhất dẫn đến nhà đầu tư nước ngoài sở hữu trên 50% vốn điều lệ trở lên của doanh nghiệp;
• Doanh nghiệp được thành lập mới theo quy định của pháp luật chuyên ngành;

3. Doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư nước ngoài thành lập để thực hiện dự án PPP theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Các trường hợp trên chỉ phải mở tài khoản (Direct Investment Capital Account – DICA) khi nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án BĐS, hoặc mua/góp vốn vào doanh nghiệp có quyền sử dụng đất/dự án bằng ngoại tệ và/hoặc VND tại ngân hàng được phép, và mọi dòng tiền góp vốn/mua bán/chuyển lợi nhuận phải đi qua DICA còn các trường hợp mua nhà để ở thì không cần phải thực hiện thủ tục này. 

Tóm lại, nhà đầu tư nước ngoài bắt buộc phải mở tài khoản vốn đầu tư trực tiếp (DICA) khi thực hiện các giao dịch mua bất động sản, hoặc mua/góp vốn vào doanh nghiệp có quyền sử dụng đất/dự án tại Việt Nam thông qua hình thức đầu tư trực tiếp.

>>> Xem thêm: Doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ: Thủ tục 

Quy trình mở tài khoản vốn để chuyển tiền mua bất động sản tại Việt Nam

Để đảm bảo mọi giao dịch từ góp vốn, thanh toán đến chuyển lợi nhuận ra nước ngoài đều hợp pháp và minh bạch, nhà đầu tư bắt buộc phải thực hiện đúng các bước theo quy định. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết toàn bộ quy trình một cách an toàn và hiệu quả.

Chọn ngân hàng được phép (branch có mảng FDI)

Trong quy trình mở tài khoản vốn để chuyển tiền mua bất động sản, Ngân hàng được chọn sẽ chịu trách nhiệm quản lý tài khoản vốn đầu tư và giám sát các giao dịch liên quan đến dự án bất động sản.

Theo quy định tại Điều 5 Thông tư 06/2019/TT-NHNN ngày 26/6/2019, doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài phải mở tài khoản vốn đầu tư trực tiếp bằng ngoại tệ tại 01 (một) ngân hàng được phép để thực hiện các giao dịch thu, chi hợp pháp bằng ngoại tệ liên quan đến hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam.

Tương ứng với loại ngoại tệ thực hiện góp vốn đầu tư, chỉ được mở 01 (một) tài khoản vốn đầu tư trực tiếp bằng loại ngoại tệ đó tại 01 (một) ngân hàng được phép. Do đó, nhà đầu tư phải lựa chọn ngân hàng thương mại có đủ năng lực và được phép thực hiện các giao dịch đầu tư trực tiếp nước ngoài. 

Tóm lại, việc lựa chọn đúng ngân hàng là bước khởi đầu trong quy trình mở tài khoản vốn đầu tư trực tiếp (DICA) để mua bất động sản tại Việt Nam. Nhà đầu tư không chỉ cần chọn một ngân hàng được cấp phép mà còn phải ưu tiên các chi nhánh có chuyên môn sâu về mảng FDI.

Hồ sơ pháp lý dự án/doanh nghiệp

Để quá trình mở tài khoản vốn đầu tư trực tiếp diễn ra thuận lợi, việc chuẩn bị một bộ hồ sơ pháp lý dự án/doanh nghiệp đầy đủ và chính xác là yêu cầu tiên quyết. Quý khách hàng cần chuẩn bị các tài liệu sau:

• Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) hoặc IRC điều chỉnh nếu có thay đổi về dự án đầu tư;
• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (ERC);
• Đối với các dự án thuộc diện phải có chấp thuận chủ trương đầu tư, Quý khách hàng phải bổ sung Quyết định hoặc Chấp thuận chủ trương từ cơ quan có thẩm quyền;
• Điều lệ công ty và Nghị quyết góp vốn phải thể hiện rõ cơ cấu sở hữu, tỷ lệ góp vốn của các thành viên và mục đích sử dụng vốn cho dự án bất động sản;
• Hợp đồng M&A hoặc chuyển nhượng dự án (nếu có) cần được công chứng và hợp thức hóa lãnh sự theo quy định
• Giấy tờ cá nhân của nhà đầu tư nước ngoài bao gồm hộ chiếu, giấy chứng minh năng lực tài chính và các tài liệu liên quan đến nguồn vốn đầu tư. 

Lưu ý: Tất cả các tài liệu pháp lý phải được dịch thuật công chứng sang tiếng Việt và hợp thức hóa lãnh sự (đối với tài liệu nước ngoài) theo đúng quy định. Việc lưu trữ các tài liệu của nhà đầu tư phải phù hợp với các giao dịch thực tế để đảm bảo việc cung ứng các dịch vụ ngoại hối cho doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, nhà đầu tư nước ngoài được thực hiện đúng mục đích và phù hợp với quy định của pháp luật (khoản 3 Điều 11 Thông tư 06/2019/TT-NHNN ngày 26/6/2019)

Mở 01 DICA ngoại tệ và 01 DICA VND đứng tên doanh nghiệp FDI

Theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Pháp lệnh về ngoại hối 2005, việc chuyển vốn đầu tư bằng ngoại tệ vào Việt Nam, việc chuyển vốn đầu tư gốc, lợi nhuận, trả lãi vay và các khoản thu hợp pháp ra nước ngoài phải được thực hiện thông qua tài khoản ngoại tệ mở tại một tổ chức tín dụng được phép. 

Trường hợp thực hiện đầu tư bằng đồng Việt Nam, được mở 01 (một) tài khoản vốn đầu tư trực tiếp bằng đồng Việt Nam tại ngân hàng được phép nơi đã mở tài khoản vốn đầu tư trực tiếp bằng ngoại tệ (khoản 2 Điều 5 Thông tư 06/2019/TT-NHNN ngày 26/6/2019). 

Lưu ý: Tài khoản DICA chỉ nên mở đứng tên doanh nghiệp FDI, không được mở tài khoản DICA đứng tên cá nhân 

Có thể thấy, tài khoản vốn đầu tư trực tiếp (DICA) được áp dụng đối với doanh nghiệp có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) hoặc có tỷ lệ sở hữu nước ngoài trên 50% vốn điều lệ theo khoản 3 Điều 11 Thông tư 03/2025/TT-NHNN ngày 29/04/2025. DICA có thể sử dụng cả ngoại tệ và VND để phục vụ các giao dịch đầu tư khác nhau trong dự án bất động sản. Việc mở hai loại tài khoản này đảm bảo linh hoạt trong việc quản lý dòng tiền và tuân thủ quy định về quản lý ngoại hối. 

Nhà đầu tư chuyển vốn theo quy trình nhất định

Sau khi đã mở thành công tài khoản vốn đầu tư trực tiếp (DICA), bước tiếp theo và không kém phần quan trọng là quy trình chuyển vốn để thực hiện giao dịch bất động sản. Việc chuyển tiền từ nước ngoài vào Việt Nam không thể thực hiện tùy ý mà phải tuân thủ một quy trình gồm nhiều bước: 

• Bước 1: Nhà đầu tư nước ngoài thực hiện chuyển vốn từ tài khoản offshore tại nước ngoài vào tài khoản DICA ngoại tệ đã mở tại ngân hàng Việt Nam. Việc chuyển tiền này phải có mục đích rõ ràng và chứng từ hợp lệ chứng minh nguồn vốn hợp pháp của nhà đầu tư;
• Bước 2: Sau khi nhận được ngoại tệ trong tài khoản DICA ngoại tệ, doanh nghiệp thực hiện bán ngoại tệ để chuyển đổi thành đồng Việt; 
• Bước 3: Số tiền VND sau khi bán ngoại tệ được chuyển vào tài khoản DICA VND của doanh nghiệp để thanh toán giá trị chuyển nhượng vốn đầu tư, dự án đầu tư cho bên chuyển nhượng tại Việt Nam bằng đồng Việt Nam (điểm c khoản 2 Điều 6 Thông tư 06/2019/TT-NHNN ngày 26/6/2019);
• Bước 4: Từ tài khoản DICA VND, doanh nghiệp thực hiện thanh toán cho bên bán bất động sản hoặc các chi phí liên quan đến dự án theo hợp đồng đã ký kết. 

Như vậy, toàn bộ quy trình chuyển vốn của nhà đầu tư nước ngoài là một vòng khép kín, bắt buộc phải đi qua hệ thống tài khoản DICA (ngoại tệ và VND) đã đăng ký.

Sau này chuyển lợi nhuận/thu hồi vốn ra nước ngoài cũng thực hiện qua DICA theo chứng từ hợp lệ

Việc chuyển lợi nhuận và thu hồi vốn đầu tư ra nước ngoài là quyền hợp pháp của nhà đầu tư nước ngoài được đảm bảo bởi pháp luật Việt Nam. Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 6 Thông tư 06/2019/TT-NHNN ngày 26/6/2019, tất cả các giao dịch chuyển lợi nhuận và thu hồi vốn phải thực hiện thông qua tài khoản DICA đã mở tại ngân hàng được phép. Ngân hàng sẽ kiểm tra và xác minh các chứng từ trước khi thực hiện giao dịch chuyển tiền.

Do đó, Quý khách hàng cần chuẩn bị đầy đủ bộ chứng từ hợp lệ chứng minh nguồn gốc lợi nhuận và vốn cần chuyển ra nước ngoài. 

>>> Xem thêm: Quy định chuyển lợi nhuận ra nước ngoài của doanh nghiệp FDI

Lưu ý mở tài khoản vốn để chuyển tiền mua bất động sản tại Việt Nam

Việc mở thành công tài khoản vốn đầu tư trực tiếp (DICA) mới chỉ là bước khởi đầu. Để đảm bảo quá trình chuyển tiền mua bất động sản tại Việt Nam diễn ra suôn sẻ, hợp pháp và tránh được các rủi ro pháp lý, nhà đầu tư cần lưu ý các vấn đề sau:

• Ghi rõ mục đích giao dịch trong lệnh chuyển tiền và lưu giữ đầy đủ chứng từ để phục vụ công tác kiểm tra của các cơ quan chức năng. Việc ghi mục đích cụ thể giúp ngân hàng và cơ quan quản lý nhà nước theo dõi và kiểm soát dòng tiền đầu tư theo đúng quy định pháp luật;
• Tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về phòng chống rửa tiền và quản lý ngoại hối được quy định tại Luật Phòng, chống rửa tiền 2022;
• Khi thanh toán giá trị tài sản hoặc dự án liên quan đất đai, doanh nghiệp vẫn phải tuân thủ quy định chuyển khoản theo quy định tại khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
• Sau này bán nhà và muốn chuyển tiền ra nước ngoài, ngân hàng có thể cho phép nhà đầu tư chuyển với mục đích hợp pháp và bộ chứng từ đầy đủ như hợp đồng công chứng, chứng từ nộp thuế, xác nhận nhận tiền….

Từ việc ghi rõ mục đích chuyển tiền, tuân thủ quy định phòng chống rửa tiền, cho đến việc chuẩn bị đầy đủ chứng từ khi thu hồi vốn, tất cả đều nhằm đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi tối đa cho chính nhà đầu tư trong suốt vòng đời dự án tại Việt Nam.

Dịch vụ tư vấn hướng dẫn mở tài khoản vốn để chuyển tiền mua bất động sản tại Việt Nam

Để đảm bảo quá trình này diễn ra an toàn, hiệu quả và tuân thủ tuyệt đối pháp luật, chúng tôi cung cấp Dịch vụ tư vấn và hướng dẫn mở tài khoản vốn trọn gói, đồng hành cùng Quý khách qua từng giai đoạn cụ thể sau:

• Tư vấn giải pháp và lộ trình tối ưu để chuyển tiền về Việt Nam;
• Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ tài liệu theo yêu cầu của ngân hàng;
• Kiểm tra tính hợp lệ, logic và đầy đủ của từng tài liệu do Quý khách cung cấp (Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy đăng ký doanh nghiệp, Hợp đồng M&A, hộ chiếu…);
• Hỗ trợ soạn thảo hoặc điều chỉnh các văn bản cần thiết (nếu có);
• Hướng dẫn quy trình dịch thuật công chứng, hợp pháp hóa lãnh sự;
• Đại diện theo ủy quyền nộp hồ sơ và làm việc trực tiếp với bộ phận chuyên trách của ngân hàng;
• Hướng dẫn quy trình chuyển tiền từ nước ngoài vào tài khoản, chuyển đổi ngoại tệ.

Bằng việc đồng hành cùng Quý khách trọn quá trình, dịch vụ của chúng tôi giúp tiết kiệm tối đa thời gian, chi phí và đảm bảo an toàn pháp lý, giúp Quý khách an tâm thực hiện kế hoạch đầu tư bất động sản tại Việt Nam một cách hiệu quả và minh bạch nhất.

Câu hỏi thường gặp về hướng dẫn mở tài khoản vốn để chuyển tiền mua bất động sản tại Việt Nam

Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về quy trình mở tài khoản vốn để chuyển tiền mua bất động sản tại Việt Nam, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi sau. Mời tham khảo!

Toàn bộ quá trình từ khi chuẩn bị hồ sơ đến khi mở thành công tài khoản DICA thường mất bao lâu?

Pháp luật hiện hành không quy định một khung thời gian cụ thể cho thủ tục này; thời gian phụ thuộc chủ yếu vào sự đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ do bạn cung cấp và quy trình xử lý nội bộ của từng ngân hàng. Tuy nhiên, nếu hồ sơ đã chuẩn bị kỹ lưỡng, quy trình thường mất từ 7 đến 15 ngày làm việc.

Lỗi sai phổ biến nhất khi nhà đầu tư tự chuẩn bị hồ sơ là gì?

Sai sót phổ biến nhất là không tuân thủ yêu cầu về hình thức văn bản, đặc biệt là việc thiếu hợp pháp hóa lãnh sự đối với tài liệu nước ngoài. Một lỗi khác là sự không nhất quán về thông tin (tên nhà đầu tư, số vốn, địa chỉ) giữa các tài liệu trong bộ hồ sơ, dẫn đến việc ngân hàng yêu cầu giải trình và bổ sung, làm kéo dài thời gian.

Nếu tôi đầu tư bằng nhiều loại ngoại tệ khác nhau, tôi cần mở bao nhiêu tài khoản DICA?

Theo Khoản 2, Điều 5 Thông tư 06/2019/TT-NHNN, tương ứng với mỗi loại ngoại tệ dùng để góp vốn đầu tư, quý khách chỉ được phép mở một (01) tài khoản DICA bằng loại ngoại tệ đó tại một ngân hàng được cấp phép. Do đó, nếu góp vốn bằng USD và JPY, bạn phải mở hai tài khoản DICA riêng biệt.

Điều gì xảy ra nếu tôi chuyển tiền vào Việt Nam mà không thông qua DICA?

Hành vi này là vi phạm quy định về quản lý ngoại hối và có thể bị xử phạt hành chính theo Điều 23 Nghị định 88/2019/NĐ-CP ngày 14/11/2019.

Tôi có thể ủy quyền cho đơn vị dịch vụ thực hiện toàn bộ quy trình mở tài khoản và làm việc với ngân hàng không?

Hoàn toàn có thể. Theo quy định khoản 1 Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015 về đại diện theo ủy quyền, bạn có thể lập hợp đồng dịch vụ pháp lý và giấy ủy quyền, cho phép đơn vị dịch vụ thay mặt bạn thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết với ngân hàng một cách hợp pháp.

Trên đây là các câu trả lời cho các thắc mắc của Quý khách xoay quanh vấn đề mở tài khoản vốn để chuyển tiền mua bất động sản, Quý khách cần lưu ý về các quy định liên quan để việc chuyển tiền diễn ra nhanh chóng, thuận lợi. 

Kết luận

Việc mở tài khoản vốn để chuyển tiền mua bất động sản tại Việt Nam là bắt buộc khi thực hiện giao dịch chuyển tiền ngoại tệ mua bất động sản tại Việt Nam.  Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc liên quan đến việc mở tài khoản vốn để chuyển tiền mua bất động sản, hãy liên hệ hotline 1900 636389 để được tư vấn chi tiết về dịch vụ mở tài khoản vốn đầu tư chuyên nghiệp.