Ký gửi, ủy quyền giao dịch bất động sản cho thân nhân: Lưu ý hợp đồng

Ký gửi, ủy quyền giao dịch bất động sản cho thân nhân trở thành phương thức phổ biến trong giao dịch nhà đất hiện nay. Tuy nhiên, nhiều Quý khách hàng chưa hiểu rõ về tính chất pháp lý của hợp đồng uỷ quyền và hợp đồng ký gửi. Việc thực hiện giao dịch bất động sản thông qua hợp đồng uỷ quyền cho người thân tiềm ẩn rủi ro pháp lý nghiêm trọng mà Quý khách cần nắm vững trước khi quyết định.

Rủi ro pháp lý khi ký gửi, ủy quyền giao dịch bất động sản cho người thân

Ký gửi hoặc ủy quyền giao dịch bất động sản cho người thân là một giải pháp phổ biến dựa trên lòng tin. Tuy nhiên, đằng sau sự tiện lợi này là những rủi ro pháp lý nghiêm trọng mà nhiều người thường bỏ qua, có thể dẫn đến tranh chấp phức tạp và thậm chí là mất toàn bộ tài sản. Dưới đây, chúng tôi sẽ phân tích chi tiết các rủi ro pháp lý bạn có thể đối mặt khi giao phó tài sản cho người thân.

Rủi ro về năng lực pháp lý của các bên khi tham gia vào giao dịch ký gửi, ủy quyền

Nếu cá nhân ký gửi, ủy quyền nhà đất không có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng có thể bị tuyên bố vô hiệu. Chẳng hạn như người được ký gửi, ủy quyền không đủ năng lực hành vi dân sự như chưa đủ tuổi, bị bệnh tâm thần hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự sẽ làm cho giao dịch không có hiệu lực pháp lý. Điều này gây thiệt hại nghiêm trọng cho người ủy quyền hoặc người ký gửi và có thể dẫn đến tranh chấp kéo dài.

Rủi ro về hợp đồng ký gửi không rõ ràng và tranh chấp quyền sở hữu

Hợp đồng ký gửi nhà đất thiếu tính rõ ràng, cụ thể sẽ khiến người bán gặp rủi ro pháp lý và khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi. Khi có tranh chấp, việc chứng minh ai là chủ sở hữu thực sự của bất động sản trở nên phức tạp, đặc biệt khi chỉ dựa vào thỏa thuận miệng hoặc giấy tờ viết tay. Bên cạnh đó, nguy cơ bị chiếm đoạt tài sản luôn tồn tại dù có sự tin tưởng, vì người được ký gửi có toàn quyền định đoạt tài sản theo pháp luật.

Rủi ro đối với hợp đồng ủy quyền giao dịch bất động sản

Một là, theo Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bất kỳ lúc nào nếu không có thỏa thuận về thù lao. Điều này tạo ra rủi ro lớn cho người được uỷ quyền khi bên uỷ quyền có thể “lật kèo” sau khi giá bất động sản biến động. Khi hợp đồng uỷ quyền bị chấm dứt, tài sản sẽ trở về quyền sở hữu của bên uỷ quyền, người được uỷ quyền có thể mất trắng toàn bộ quyền lợi đã đầu tư.

Hai là, khoản 3 Điều 140 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng uỷ quyền đương nhiên chấm dứt khi bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, mất tích. Trong trường hợp này, bất động sản sẽ thuộc về người thừa kế của bên uỷ quyền, còn người thừa kế của bên được uỷ quyền không có quyền thừa kế đối với tài sản này. Đây là rủi ro đặc biệt nghiêm trọng khi thực hiện giao dịch bất động sản với người thân cao tuổi.

Ngoài ra, theo Luật Đất đai 2024, chỉ người đứng tên trong sổ đỏ mới được hưởng quyền bồi thường và hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Do đó, người nhận uỷ quyền dù đang sử dụng đất hợp pháp trên thực tế nhưng không được pháp luật bảo vệ.

Như vậy, có thể thấy rằng dù dựa trên nền tảng tin tưởng, việc ký gửi hay ủy quyền giao dịch bất động sản cho người thân vẫn tiềm ẩn vô số cạm bẫy pháp lý. Những rủi ro từ việc hợp đồng bị vô hiệu, đơn phương chấm dứt cho đến mất quyền lợi khi Nhà nước thu hồi đất đều có thể khiến tài sản của bạn “bốc hơi”. Do đó, để đảm bảo an toàn pháp lý tuyệt đối, mọi giao dịch cần được lập thành hợp đồng chi tiết, rõ ràng và tốt nhất là có sự tư vấn từ luật sư hoặc chuyên gia pháp lý.

>>> Xem thêm: Việt kiều có nên mua nhà đất qua sàn giao dịch bất động sản?

Phân biệt hợp đồng ký gửi và hợp đồng ủy quyền giao dịch bất động sản

Trong giao dịch bất động sản, việc phân biệt rạch ròi giữa hợp đồng ký gửi và hợp đồng ủy quyền là vô cùng quan trọng để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro pháp lý. Dù đều liên quan đến việc một bên thay mặt chủ sở hữu thực hiện các công việc liên quan đến tài sản, nhưng bản chất, mục đích và quyền hạn của hai loại hợp đồng này hoàn toàn khác biệt.

Tóm lại, sự khác biệt căn bản giữa hợp đồng ký gửi và hợp đồng ủy quyền giao dịch bất động sản nằm ở phạm vi quyền hạn. Hợp đồng ký gửi bản chất là hợp đồng dịch vụ môi giới, bên nhận ký gửi chỉ đóng vai trò trung gian tìm kiếm khách hàng và không có quyền định đoạt tài sản. Ngược lại, hợp đồng ủy quyền cho phép bên được ủy quyền nhân danh chủ sở hữu để thực hiện các giao dịch, thậm chí là định đoạt tài sản trong phạm vi đã thỏa thuận.

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng ký gửi, ủy quyền giao dịch bất động sản cho thân nhân

Nhiều người cho rằng giao dịch bất động sản với người thân chỉ cần sự tin tưởng, nhưng để tránh rủi ro pháp lý và tranh chấp không đáng có, hợp đồng ký gửi hay ủy quyền bắt buộc phải thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực theo luật định.

Hình thức

Để một giao dịch bất động sản cho người thân thông qua hợp đồng ký gửi hay ủy quyền được pháp luật công nhận, việc tuân thủ các điều kiện về hình thức là yêu cầu tiên quyết.

Hợp đồng uỷ quyền phải được lập bằng văn bản, có chữ ký của các bên và phải được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Việc công chứng không chỉ là yêu cầu về hình thức mà còn nhằm xác minh năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự của các bên.

Hợp đồng ký gửi không bắt buộc phải thực hiện công chứng nhưng thủ tục công chứng nhằm đảm bảo tính pháp lý và phòng ngừa rủi ro hạn chế một bên vi phạm rồi phủ nhận hợp đồng đã xác lập.

Tóm lại, trong khi việc công chứng mang tính khuyến nghị đối với hợp đồng ký gửi để gia tăng sự an toàn, thì nó lại là điều kiện bắt buộc để hợp đồng ủy quyền giao dịch bất động sản có giá trị pháp lý. Việc nắm vững và thực hiện đúng các quy định về hình thức này là bước đi cơ bản nhưng vô cùng quan trọng giúp bạn kiểm soát giao dịch và phòng tránh các tranh chấp phức tạp về sau.

Nội dung

Giao dịch bất động sản thông qua người thân là một lựa chọn phổ biến vì sự tin tưởng và tiện lợi. Tuy nhiên, dù là hợp đồng ký gửi hay hợp đồng ủy quyền cho người thân, không phải mọi thỏa thuận miệng hay văn bản đơn giản đều có giá trị pháp lý. Để đảm bảo hiệu lực và tránh tranh chấp, các bên cần tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện về nội dung và chủ thể theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp, các bên tham gia hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội;
• Đối với hợp đồng liên quan đến bất động sản, bất động sản phải đủ điều kiện tham gia giao dịch theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024;
• Trường hợp người thân làm người môi giới thì phải đáp ứng các điều kiện tại khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 khi nhận ký gửi giao dịch bất động sản.

Như vậy, việc tuân thủ các điều kiện về năng lực chủ thể, sự tự nguyện, mục đích và nội dung hợp pháp theo Bộ luật Dân sự là yêu cầu bắt buộc đối với cả hợp đồng ký gửi và ủy quyền. Đặc biệt, khi giao dịch bất động sản, nhà đất phải đủ điều kiện giao dịch theo Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và cá nhân nhận ký gửi (kể cả người thân) phải đáp ứng tiêu chuẩn của Luật kinh doanh bất động sản 2023.

Dịch vụ tư vấn hợp đồng ký gửi, ủy quyền giao dịch bất động sản cho thân nhân tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên sâu về hợp đồng ký gửi và uỷ quyền giao dịch bất động sản cho thân nhân. Đội ngũ chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản sẽ phân tích chi tiết các rủi ro pháp lý và đưa ra giải pháp phù hợp cho từng trường hợp cụ thể. Dịch vụ tư vấn bao gồm:

• Tư vấn điều kiện để đảm bảo hợp đồng ký gửi, ủy quyền có hiệu lực sau khi xác lập;
• Tư vấn hoàn thiện hồ sơ công chứng hợp đồng ủy quyền;
• Soạn thảo, review hợp đồng, các văn bản cần thiết khác trong quá trình thực hiện ký gửi, ủy quyền;
• Tư vấn quy trình, thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền;
• Tư vấn giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng ký gửi, ủy quyền giao dịch bất động sản.

Luật Long Phan PMT luôn đồng hành cùng Quý khách hàng trong suốt quá trình thực hiện giao dịch bất động sản. Chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn 24/7, hỗ trợ giải quyết mọi vướng mắc pháp lý phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng. Với phương châm “Trao niềm tin – Nhận giải pháp”, chúng tôi cam kết mang lại dịch vụ tư vấn pháp lý chất lượng cao, chuyên nghiệp và đáng tin cậy.

>>> Xem thêm: Tư vấn về giao dịch bất động sản – Công Ty Tư Vấn Đầu Tư Long Phan

Câu hỏi thường gặp về ký gửi, ủy quyền giao dịch bất động sản cho thân nhân

Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về các vấn đề liên quan đến hợp đồng ký gửi, ủy quyền gioa dịch bất động sản cho thân nhân, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi phổ biến sau. Mời tham khảo!

Nếu người được ủy quyền lạm dụng quyền hạn và bán tài sản trái với thỏa thuận ngầm thì phải làm sao?

Nếu người được ủy quyền hành động vượt quá phạm vi trong hợp đồng, giao dịch đó có thể bị tuyên vô hiệu. Tuy nhiên, nếu hợp đồng ủy quyền có phạm vi rộng và người mua thứ ba ngay tình (không biết về thỏa thuận ngầm), việc đòi lại tài sản sẽ vô cùng phức tạp. Chủ sở hữu cần ngay lập tức khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu và áp dụng các biện pháp khẩn cấp

Chi phí để lập một hợp đồng ủy quyền giao dịch bất động sản hợp lệ gồm những gì?

Các chi phí chính bao gồm: phí công chứng hợp đồng ủy quyền do cơ quan công chứng thu theo quy định của nhà nước, và phí dịch vụ soạn thảo, tư vấn hợp đồng nếu bạn sử dụng dịch vụ của luật sư hoặc văn phòng luật. Ngoài ra, có thể phát sinh các phí tổn khác liên quan đến việc sao y giấy tờ cần thiết.

Có thể lập hợp đồng ủy quyền giao dịch bất động sản khi chủ sở hữu đang ở nước ngoài không?

Có. Chủ sở hữu đang ở nước ngoài có thể đến Cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam tại quốc gia đó (Đại sứ quán, Lãnh sự quán) để thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng ủy quyền tại cơ quan công chứng tại nước đó sau đó thực hiện thủ tục chứng nhận, hợp pháp hóa lãnh sự, sau đó gửi về Việt Nam để người thân thực hiện các thủ tục cần thiết.

Tôi có quyền đơn phương kết thúc hợp đồng ủy quyền không trả thù lao, nhưng nếu người được ủy quyền đã tốn chi phí thì sao?

Theo Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên, nếu bên được ủy quyền đã phát sinh những chi phí hợp lý để thực hiện công việc, bên ủy quyền phải có nghĩa vụ thanh toán các chi phí đó cho họ, trừ khi có thỏa thuận khác.

Có thể thiết lập thời hạn cho hợp đồng ủy quyền không?

Hoàn toàn có thể và được khuyến khích. Các bên nên thỏa thuận một thời hạn hiệu lực cụ thể cho hợp đồng ủy quyền. Nếu không có thỏa thuận, hợp đồng sẽ có hiệu lực một năm kể từ ngày được xác lập. Việc quy định thời hạn rõ ràng giúp kiểm soát và tránh các rủi ro pháp lý kéo dài.

Trên đây là các câu trả lời cho các câu hỏi phổ biến của Quý khách về hợp đồng ký gửi, ủy quyền mà Quý khách cần phải lưu ý khi thực hiện thủ tục này. Chúng tôi mong rằng Quý khách có thể tự tin hơn khi thực hiện thủ tục và tham gia vào giao dịch một cách an toàn, hiệu quả.

Kết luận

Giao dịch bất động sản thông qua hợp đồng ký gửi và uỷ quyền cho thân nhân tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng mà Quý khách cần cân nhắc kỹ lưỡng. Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tránh những hậu quả không mong muốn, Quý khách nên tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật và tham khảo ý kiến từ các chuyên gia có kinh nghiệm. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc, hãy liên hệ ngay với Tư vấn Long Phan qua hotline 1900636389 để được tư vấn miễn phí và nhận báo giá cụ thể.