Khi nào môi giới được coi là hoàn thành nghĩa vụ?

Khi nào môi giới được coi là hoàn thành nghĩa vụ là vấn đề cốt lõi xác định thời điểm phát sinh quyền yêu cầu thanh toán thù lao trong các giao dịch thương mại. Hoạt động trung gian này đòi hỏi sự xác nhận cụ thể về kết quả công việc giữa bên môi giới và bên được môi giới dựa trên các điều khoản trong hợp đồng và quy định hiện hành. Bài viết dưới đây của Tư vấn Long Phan sẽ phân tích chi tiết các điều kiện theo quy định pháp luật để xác định chính xác sự hoàn tất của nghĩa vụ môi giới.

Hiểu thế nào về môi giới và người môi giới?

Môi giới là hành vi làm trung gian cho các bên tiếp xúc, đàm phán và thiết lập các quan hệ để hưởng thù lao. 

Nội dung của hoạt động môi giới thường bao gồm việc tìm kiếm khách hàng và tiến hành một số đàm phán ban đầu với họ, tổ chức cho người được môi giới tiếp xúc với khách hàng và hỗ trợ các bên trong việc đàm phán và ký kết hợp đồng. Khác với người đại diện, người môi giới không trực tiếp giao kết hợp đồng với khách hàng. Môi giới giúp cho giao dịch giữa các bên diễn ra nhanh chóng, dễ dàng và đảm bảo được lợi ích của các bên.

Phạm vi của môi giới rất rộng như môi giới mua bán hàng hóa, môi giới chứng khoán, môi giới bất động sản, môi giới bảo hiểm, môi giới hàng hải, hay các hoạt động môi giới được coi là tội phạm như môi giới mại dâm, môi giới hối lộ. Các quan hệ môi giới thường được thiết lập dựa trên cơ sở hợp đồng.

Theo quy định tại Điều 150 Luật Thương mại 2005, môi giới thương mại là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm trung gian (gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hoá, dịch vụ và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới.

Từ quy định trên có thể hiểu rằng, người môi giới, hay bên môi giới, thường là thương nhân có đăng ký kinh doanh hợp pháp để thực hiện dịch vụ môi giới thương mại. Địa vị pháp lý của họ độc lập hoàn toàn với bên mua và bên bán; họ không chịu trách nhiệm về khả năng thanh toán của các bên mà chỉ chịu trách nhiệm về tư cách pháp lý của đối tác mà mình giới thiệu. 

Trong một số lĩnh vực đặc thù như bất động sản hay chứng khoán, người môi giới buộc phải có chứng chỉ hành nghề và tuân thủ các quy tắc đạo đức nghề nghiệp khắt khe hơn so với môi giới hàng hóa thông thường. Mối quan hệ giữa người môi giới và người ủy thác dựa trên cơ sở hợp đồng dịch vụ từng lần, không mang tính chất đại diện thường xuyên hay dài hạn.

>>> Xem thêm: Hình thức trả thù lao môi giới bất động sản cho cá nhân hành nghề môi giới  

Nghĩa vụ của các bên trong môi giới thương mại

Theo quy định tại Điều 151 Luật Thương mại 2005, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, bên môi giới thương mại có các nghĩa vụ sau đây:

• Bảo quản các mẫu hàng hoá, tài liệu được giao để thực hiện việc môi giới và phải hoàn trả cho bên được môi giới sau khi hoàn thành việc môi giới.
• Không được tiết lộ, cung cấp thông tin làm phương hại đến lợi ích của bên được môi giới.
• Chịu trách nhiệm về tư cách pháp lý của các bên được môi giới, nhưng không chịu trách nhiệm về khả năng thanh toán của họ.
• Không được tham gia thực hiện hợp đồng giữa các bên được môi giới, trừ trường hợp có uỷ quyền của bên được môi giới.

Nghĩa vụ của bên được môi giới cũng được luật quy định chi tiết và cụ thể bao gồm:

• Cung cấp các thông tin, tài liệu, phương tiện cần thiết liên quan đến hàng hoá, dịch vụ.
• Trả thù lao môi giới và các chi phí hợp lý khác cho bên môi giới.

Khi nào môi giới được coi là hoàn thành nghĩa vụ?

Theo bản chất pháp lý của hoạt động môi giới thương mại quy định tại Điều 150 và Điều 151 Luật Thương mại 2005, nghĩa vụ cốt lõi của bên môi giới là làm trung gian để các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ tiếp xúc, đàm phán và đi đến việc giao kết hợp đồng. Do đó, trong trường hợp không có thỏa thuận khác, thời điểm các bên ký kết hợp đồng chính là thời điểm bên môi giới hoàn thành nghĩa vụ của mình.

Cần lưu ý rằng, pháp luật không yêu cầu hợp đồng chính phải được thực hiện xong hoặc phát sinh lợi nhuận thì mới coi là hoàn thành nghĩa vụ môi giới. Việc thực hiện hay vi phạm hợp đồng sau đó thuộc trách nhiệm của các bên giao kết, không làm phát sinh hay chấm dứt nghĩa vụ của bên môi giới, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp hợp đồng được ký kết đều làm phát sinh quyền hưởng thù lao môi giới. Bên môi giới phải chứng minh rằng việc các bên biết đến nhau, đàm phán và ký kết hợp đồng là kết quả trực tiếp từ hoạt động trung gian của mình. Nếu các bên tự giao dịch độc lập, không dựa trên thông tin, sự kết nối hoặc hỗ trợ của bên môi giới thì bên môi giới không được coi là đã hoàn thành nghĩa vụ, dù trước đó có thực hiện một số công việc mang tính giới thiệu sơ bộ.

Bên môi giới không chỉ cần đạt được kết quả là hợp đồng được ký kết, mà còn phải thực hiện đúng các nghĩa vụ kèm theo, như cung cấp thông tin trung thực, bảo mật thông tin, đảm bảo tư cách pháp lý của các bên được môi giới và không tham gia trái phép vào việc thực hiện hợp đồng. Trường hợp bên môi giới vi phạm nghiêm trọng các nghĩa vụ này, gây thiệt hại hoặc làm sai lệch bản chất giao dịch, thì dù hợp đồng đã được ký kết, họ vẫn có thể không được coi là hoàn thành nghĩa vụ và không có quyền yêu cầu trả thù lao.

Pháp luật thương mại tôn trọng nguyên tắc tự do, tự nguyện thỏa thuận. Do đó, các bên có thể quy định trong hợp đồng môi giới rằng nghĩa vụ của bên môi giới chỉ được coi là hoàn thành khi xảy ra một sự kiện khác, chẳng hạn như: hợp đồng chính được thực hiện xong, bên mua thanh toán đủ tiền, hoặc giao dịch đạt được một mức giá, số lượng nhất định. Trong những trường hợp này, việc xác định hoàn thành nghĩa vụ phải căn cứ trực tiếp vào nội dung hợp đồng môi giới đã ký kết.

>>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng môi giới thương mại: Hướng dẫn soạn thảo đúng chuẩn

Dịch vụ tư vấn hoạt động môi giới tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp giải pháp dịch vụ tư vấn toàn diện cho các hoạt động trung gian thương mại, đảm bảo tối đa hóa quyền lợi và hạn chế rủi ro cho cả bên môi giới và bên được môi giới. Chúng tôi tiếp cận vấn đề dựa trên sự phân tích kỹ lưỡng bối cảnh giao dịch và các quy định chuyên ngành. 

Dưới đây là các nhóm dịch vụ trọng tâm mà Quý khách hàng sẽ được hỗ trợ khi sử dụng dịch vụ tư vấn tại Long Phan:

1. Soạn thảo và rà soát hợp đồng môi giới thương mại:

• Thiết lập các tiêu chí định lượng rõ ràng để xác định thời điểm phát sinh quyền hưởng thù lao (ký kết hợp đồng, thanh toán đợt 1, hay bàn giao tài sản).
• Soạn thảo các điều khoản về tỷ lệ hoa hồng, phương thức thanh toán, lãi chậm trả.

• Tư vấn các điều khoản ngăn chặn bên được môi giới tự ý giao dịch với khách hàng do bên môi giới giới thiệu để không phải trả phí.

2. Tư vấn tuân thủ pháp luật chuyên ngành cho doanh nghiệp môi giới:

• Hỗ trợ soạn thảo văn bản, chuẩn bị hồ sơ, thủ tục hành chính cho các sàn giao dịch bất động sản, công ty môi giới chứng khoán, môi giới hàng hải tuân thủ điều kiện kinh doanh đặc thù.
• Tư vấn xây dựng quy chế hoạt động, quy trình thẩm định khách hàng và quy trình lưu trữ hồ sơ để đảm bảo tuân thủ Luật Thương mại và các luật chuyên ngành.
• Cung cấp các khóa đào tạo ngắn hạn về kỹ năng soạn thảo hợp đồng và nhận diện rủi ro cho đội ngũ nhân viên kinh doanh, chuyên viên môi giới.

Các câu hỏi thường gặp

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về nghĩa vụ của môi giới, mời quý vị tham khảo:

Nếu hợp đồng mua bán bị hủy bỏ sau khi ký kết do lỗi của một bên, bên môi giới có phải hoàn trả thù lao không?

Về nguyên tắc, quyền hưởng thù lao của bên môi giới phát sinh tại thời điểm các bên được môi giới ký kết hợp đồng (trừ khi có thỏa thuận khác). Do đó, việc hợp đồng bị hủy bỏ, vô hiệu hoặc chấm dứt sau đó do lỗi của các bên hoặc do sự kiện bất khả kháng không làm mất đi quyền hưởng thù lao của bên môi giới, và bên môi giới không có nghĩa vụ phải hoàn trả khoản tiền này. 

(Căn cứ pháp lý: Điều 153 Luật Thương mại 2005.)

Bên môi giới có được thanh toán chi phí đi lại, tiếp khách nếu giao dịch không thành công không?

Có. Luật quy định bên được môi giới phải chịu các chi phí phát sinh hợp lý liên quan đến việc môi giới, kể cả khi việc môi giới không mang lại kết quả cho bên được môi giới. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi, Quý khách hàng nên liệt kê cụ thể các loại chi phí được hoàn lại trong hợp đồng môi giới ban đầu. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 152 Luật Thương mại 2005.)

Pháp luật có quy định mức trần (giới hạn tối đa) cho thù lao môi giới thương mại không?

Hiện nay, Luật Thương mại không quy định mức khống chế hay giới hạn tối đa đối với thù lao môi giới. Mức thù lao hoàn toàn dựa trên sự tự do thỏa thuận giữa các bên. Tuy nhiên, với một số lĩnh vực chuyên ngành đặc thù có thể có quy định riêng về khung giá dịch vụ. 

(Căn cứ pháp lý: Điều 153 Luật Thương mại 2005.)

Nếu trong hợp đồng không ghi rõ mức thù lao, bên môi giới sẽ được trả bao nhiêu?

Trường hợp không có thỏa thuận về mức thù lao, mức thù lao sẽ được xác định theo giá của loại dịch vụ đó trong các điều kiện tương tự về phương thức cung ứng, thời điểm cung ứng, thị trường địa lý, phương thức thanh toán và các điều kiện khác ảnh hưởng đến giá dịch vụ. 

(Căn cứ pháp lý: Điều 86 và Điều 153 Luật Thương mại 2005.)

Bên môi giới có quyền đại diện cho bên bán để ký hợp đồng với bên mua không?

Không. Bên môi giới không được tham gia thực hiện hợp đồng (bao gồm việc ký kết) giữa các bên được môi giới, trừ trường hợp có sự ủy quyền hợp pháp riêng biệt từ bên được môi giới. Nếu tự ý ký kết mà không có ủy quyền, giao dịch đó có thể bị tuyên vô hiệu. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 4 Điều 151 Luật Thương mại 2005.)

Kết luận

Việc xác định thời điểm hoàn thành nghĩa vụ môi giới đóng vai trò tiên quyết trong việc bảo vệ quyền lợi tài chính và duy trì quan hệ hợp tác bền vững giữa các bên. Quý khách hàng cần chủ động xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc ngay từ giai đoạn soạn thảo hợp đồng để loại bỏ những điều khoản bất lợi về thù lao. Nếu cần hỗ trợ chuyên sâu về soạn thảo hợp đồng hoặc tư vấn pháp luật về môi giới, Quý khách vui lòng liên hệ Tư vấn Long Phan qua Hotline 1900636389 để nhận giải pháp kỹ thuật tối ưu.