Cách định giá bất động sản trước khi chào bán một cách chính xác

Định giá bất động sản trước khi chào bán là bước quyết định khả năng thanh khoản và tối đa hóa lợi nhuận. Nếu định giá quá cao sẽ khó bán, còn quá thấp sẽ mất giá trị tài sản. Trong thực tiễn môi giới và tư vấn đầu tư, việc định giá thường dựa trên 3 nhóm phương pháp chính kết hợp với phân tích thị trường. Hãy cùng Tư vấn Long Phan tìm hiểu về cách định giá bất động sản chính xác trước khi chào bán ngay trong bài viết sau.

Phương pháp so sánh thị trường (Market Comparison)

Phương pháp so sánh thị trường (Market Comparison) là phương pháp định giá bất động sản được sử dụng phổ biến nhất trong hoạt động môi giới. Phương pháp này dựa trên nguyên tắc so sánh bất động sản cần định giá với các bất động sản tương tự đã được giao dịch thành công trên thị trường trong cùng khu vực và trong khoảng thời gian gần nhất. 

Thông qua việc đối chiếu các yếu tố tương đồng, người định giá có thể ước tính giá trị thị trường tương đối chính xác của tài sản.

Để thực hiện phương pháp này, trước hết cần thu thập thông tin về khoảng 3 đến 10 bất động sản có đặc điểm tương tự đã giao dịch gần đây tại cùng khu vực hoặc khu vực lân cận. Việc thu thập dữ liệu phải đảm bảo các bất động sản được lựa chọn có tính so sánh cao nhằm phản ánh đúng mặt bằng giá thị trường tại thời điểm định giá.

Sau khi có dữ liệu, tiến hành so sánh các yếu tố quan trọng của các bất động sản với tài sản cần định giá. Các yếu tố thường được xem xét bao gồm: diện tích đất, kích thước thửa đất (chiều ngang và chiều sâu), loại đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại…), tình trạng pháp lý (sổ riêng, sổ chung, có nằm trong quy hoạch hay không), vị trí của bất động sản (mặt tiền, hẻm, đường lớn) và điều kiện hạ tầng xung quanh như giao thông, tiện ích, khu dân cư.

Sau khi phân tích và điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa các bất động sản so sánh, người định giá sẽ xác định giá trung bình trên mỗi mét vuông của các tài sản tham chiếu. Việc định giá bất động sản trước khi chào bán được ước tính theo công thức:

Giá bất động sản = Giá trung bình/m² × Diện tích đất

Kết quả tính toán từ phương pháp so sánh thị trường sẽ cung cấp mức giá tham khảo sát với thực tế giao dịch, từ đó giúp người bán xác định mức giá chào bán hợp lý và tăng khả năng thành công trong quá trình giao dịch.

Phương pháp chi phí (Cost Approach)

Phương pháp chi phí là phương pháp định giá bất động sản dựa trên nguyên tắc: Giá trị của bất động sản được xác định bằng tổng giá trị của đất và giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất. 

Phương pháp này thường được áp dụng đối với các bất động sản có nhà ở, công trình xây dựng hoặc tài sản gắn liền với đất, đặc biệt trong trường hợp khó tìm được bất động sản tương tự để so sánh trên thị trường.

Theo phương pháp này, trước hết cần xác định giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm định giá. Giá đất có thể được xác định dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế trong khu vực, bảng giá đất của cơ quan nhà nước hoặc kết quả khảo sát thị trường tại khu vực tương tự. Việc xác định đúng giá đất là yếu tố quan trọng vì đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị bất động sản.

Tiếp theo, cần xác định giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất. Giá trị này được tính dựa trên chi phí xây dựng mới của công trình tại thời điểm định giá, sau đó trừ đi phần khấu hao do thời gian sử dụng, hao mòn vật lý, lỗi thời về công năng hoặc sự thay đổi của môi trường xung quanh. Mức khấu hao thường được đánh giá dựa trên tuổi thọ công trình, chất lượng xây dựng và tình trạng sử dụng thực tế.

Công thức Định giá bất động sản trước khi chào bán theo phương pháp chi phí như sau:

Giá bất động sản = Giá đất + Giá trị công trình còn lại

Trong đó: Giá trị công trình còn lại = Chi phí xây dựng mới – Khấu hao.

Phương pháp chi phí giúp xác định giá trị bất động sản một cách tương đối rõ ràng dựa trên yếu tố kỹ thuật xây dựng. Tuy nhiên, phương pháp này cần được kết hợp với các phương pháp định giá khác, đặc biệt là phương pháp so sánh thị trường, để đảm bảo mức giá đưa ra phản ánh đúng giá trị thực tế của bất động sản trên thị trường.

Phương pháp thu nhập (Income Approach)

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá bất động sản dựa trên khả năng tạo ra dòng tiền từ việc khai thác hoặc cho thuê tài sản. Phương pháp này thường được áp dụng đối với các loại bất động sản có mục đích kinh doanh hoặc tạo thu nhập ổn định, chẳng hạn như nhà cho thuê, khách sạn, căn hộ dịch vụ, mặt bằng kinh doanh hoặc các tài sản cho thuê dài hạn.

Nguyên tắc của phương pháp này là giá trị của bất động sản được xác định dựa trên thu nhập ròng hàng năm mà tài sản có thể tạo ra, sau đó quy đổi theo tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng của thị trường. Tỷ suất lợi nhuận này phản ánh mức sinh lời mà nhà đầu tư mong muốn khi bỏ vốn vào bất động sản trong cùng phân khúc và khu vực.

Để áp dụng phương pháp thu nhập, trước hết cần xác định tổng thu nhập từ việc cho thuê bất động sản trong một năm. Sau đó trừ đi các chi phí vận hành liên quan như chi phí bảo trì, quản lý, sửa chữa hoặc các chi phí khai thác khác để xác định thu nhập ròng hàng năm. Cuối cùng, thu nhập ròng này được chia cho tỷ suất lợi nhuận thị trường để ước tính giá trị của bất động sản.

Công thức xác định như sau: Giá trị bất động sản = Thu nhập ròng hàng năm / Tỷ suất lợi nhuận

Ví dụ, một bất động sản được cho thuê với mức giá 40 triệu đồng mỗi tháng. Như vậy, tổng thu nhập cho thuê trong một năm là: 40 triệu đồng/tháng × 12 tháng = 480 triệu đồng/năm.

Giả sử tỷ suất lợi nhuận trung bình của thị trường là 6%, thì giá trị ước tính của bất động sản được tính như sau: Giá trị bất động sản = 480 triệu / 6% = 8 tỷ đồng.

Phương pháp thu nhập giúp nhà đầu tư đánh giá giá trị bất động sản dựa trên khả năng sinh lời thực tế của tài sản. Tuy nhiên, để đưa ra mức giá chính xác hơn, phương pháp này thường được kết hợp với các phương pháp định giá khác như phương pháp so sánh thị trường hoặc phương pháp chi phí nhằm phản ánh đầy đủ giá trị của bất động sản trong điều kiện thị trường cụ thể.

Điều chỉnh theo yếu tố vị trí

Sau khi xác định được mức giá cơ bản của bất động sản thông qua các phương pháp định giá như so sánh thị trường, chi phí hoặc thu nhập, bước tiếp theo là điều chỉnh giá theo các yếu tố vị trí và điều kiện thực tế của tài sản. Đây là bước quan trọng nhằm phản ánh chính xác hơn giá trị thực tế của bất động sản trên thị trường, bởi các yếu tố vị trí thường có ảnh hưởng lớn đến khả năng khai thác, tính thanh khoản và tiềm năng tăng giá của tài sản.

Trong thực tế, giá trị bất động sản có thể tăng lên nếu tài sản sở hữu các lợi thế về vị trí hoặc hạ tầng xung quanh. Chẳng hạn, các bất động sản nằm trên mặt tiền đường lớn, có khả năng kinh doanh tốt thường được định giá cao hơn so với các tài sản trong hẻm. 

Tương tự, bất động sản gần trung tâm đô thị, gần các tuyến metro hoặc khu công nghiệp, hoặc gần các tiện ích quan trọng như trường học, bệnh viện cũng thường có giá trị cao hơn do nhu cầu sử dụng và khả năng khai thác lớn. Ngoài ra, những khu vực nằm trong quy hoạch phát triển hạ tầng hoặc đô thị trong tương lai cũng có thể làm gia tăng giá trị bất động sản.

Ngược lại, giá trị bất động sản có thể giảm xuống nếu tồn tại các yếu tố bất lợi về vị trí hoặc pháp lý. Ví dụ, các bất động sản nằm trong hẻm nhỏ, khó tiếp cận, thường có giá thấp hơn so với nhà mặt tiền.

Bất động sản nằm trong khu vực quy hoạch treo, gần nghĩa trang, hoặc có hình dạng thửa đất méo, tóp hậu cũng thường bị giảm giá do ảnh hưởng đến yếu tố phong thủy, khả năng xây dựng hoặc tâm lý người mua. Ngoài ra, khu vực có hạ tầng giao thông và tiện ích kém phát triển cũng có thể khiến giá trị bất động sản thấp hơn so với các khu vực khác.

Trong thực tế định giá, mức điều chỉnh giá thường được áp dụng trong khoảng từ ±5% đến ±30% so với mức giá cơ bản, tùy thuộc vào mức độ ảnh hưởng của các yếu tố vị trí và điều kiện xung quanh. Việc điều chỉnh hợp lý giúp người bán xác định giá bất động sản trước khi chào bán phù hợp với thị trường, đồng thời tăng khả năng giao dịch thành công.

Nguyên tắc thanh khoản thị trường theo yêu cầu của người bán

Trong thực tế giao dịch bất động sản, để định giá bất động sản trước khi chào bán, ngoài việc xác định giá trị thị trường của tài sản, người bán còn cần xem xét mục tiêu thanh khoản, tức là khả năng bán được tài sản trong khoảng thời gian mong muốn. Khi người bán có nhu cầu giao dịch nhanh, việc điều chỉnh giá chào bán thấp hơn một mức nhất định so với giá thị trường là chiến lược thường được áp dụng.

Theo nguyên tắc này, giá chào bán thường được xác định thấp hơn giá thị trường khoảng từ 5% đến 10%. Mức điều chỉnh này giúp tạo ra sức hấp dẫn đối với người mua, từ đó kích thích nhu cầu tìm hiểu và đàm phán giao dịch. Việc đưa ra mức giá hợp lý ngay từ đầu cũng giúp bất động sản nổi bật hơn so với các tài sản cùng khu vực đang được rao bán trên thị trường.

Chiến lược định giá thấp hơn một phần so với giá thị trường mang lại một số lợi ích quan trọng:

• Thứ nhất, mức giá cạnh tranh giúp tạo lực mua, thu hút nhiều khách hàng tiềm năng quan tâm đến tài sản. 
• Thứ hai, điều này giúp rút ngắn thời gian giao dịch, tăng khả năng chốt bán trong thời gian ngắn. 
• Thứ ba, việc định giá phù hợp ngay từ đầu còn giúp tránh tình trạng treo tin rao bán trong thời gian dài, vốn có thể làm giảm sự quan tâm của thị trường và khiến người mua nghi ngờ về chất lượng hoặc tính pháp lý của bất động sản.

Ví dụ, nếu giá thị trường của một bất động sản được xác định khoảng 5 tỷ đồng, người bán có thể lựa chọn mức giá chào bán trong khoảng 4,7 tỷ đến 4,8 tỷ đồng. Mức giá này vẫn đảm bảo tiệm cận với giá trị thực của tài sản nhưng đồng thời tạo lợi thế cạnh tranh, giúp giao dịch diễn ra thuận lợi và nhanh chóng hơn.

>>> Xem thêm: Môi giới bất động sản giúp gì trong việc định giá tài sản?

Các nguồn dữ liệu định giá bất động sản trước khi chào bán

Người môi giới chuyên nghiệp thường tham khảo nhiều nguồn thông tin để xác định giá bất động sản trước khi chào bán sát với thị trường, bao gồm:

• Giao dịch thực tế trong khu vực: Thông tin về các bất động sản đã mua bán gần đây, có đặc điểm tương tự.
• Văn phòng công chứng: Tham khảo giá trong các hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
• Sàn môi giới địa phương: Dữ liệu từ các đơn vị môi giới đang hoạt động trong khu vực.
• Website mua bán bất động sản: Khảo sát giá rao bán trên các nền tảng đăng tin bất động sản.
• Bảng giá đất địa phương: Khung giá đất do cơ quan nhà nước ban hành để tham khảo.
• Dữ liệu định giá từ ngân hàng: Kết quả thẩm định giá tài sản khi vay thế chấp tại các tổ chức tín dụng.

Dịch vụ tư vấn về định giá bất động sản tại Tư vấn Long Phan

Định giá bất động sản trước khi chào bán tương đối chính xác không chỉ giúp xác định đúng giá trị tài sản mà còn hạn chế các rủi ro pháp lý trong quá trình giao dịch, đầu tư hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính. 

Với kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai và bất động sản, Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn toàn diện nhằm hỗ trợ khách hàng xác định giá bất động sản trước khi chào bán phù hợp với quy định pháp luật và sát với thực tế thị trường. Các công việc tư vấn bao gồm:

• Phân tích đặc điểm của bất động sản và mục đích định giá để đề xuất phương pháp định giá bất động sản trước khi chào bán phù hợp theo quy định pháp luật và tiêu chuẩn thẩm định giá.
• Kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tình trạng quy hoạch, mục đích sử dụng đất, tranh chấp hoặc hạn chế quyền nhằm đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
• Tư vấn chuẩn bị hồ sơ, phối hợp với các tổ chức thẩm định giá để thực hiện việc định giá và cấp chứng thư thẩm định theo quy định.
• Đánh giá các yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị và tính pháp lý của tài sản, từ đó đưa ra giải pháp nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho khách hàng.

Các câu hỏi thường gặp về việc định giá bất động sản trước khi chào bán

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về vấn đề định giá bất động sản trước khi chào bán, mời quý vị tham khảo:

Chứng thư thẩm định giá bất động sản có giá trị pháp lý trong bao lâu?

Chứng thư thẩm định giá có hiệu lực kể từ ngày phát hành. Thời hạn hiệu lực được xác định dựa trên đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản, biến động thị trường và mục đích thẩm định giá, nhưng tối đa không quá 06 tháng kể từ thời điểm phát hành chứng thư thẩm định giá.

(Căn cứ pháp lý: khoản 1 Điều 7 Chương III Thông tư 30/2024/TT-BTC.)

Khi nào cần thực hiện định giá bất động sản trước khi giao dịch?

Việc định giá bất động sản thường được thực hiện trước khi thực hiện các hoạt động như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, phân chia tài sản, bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất. Điều này giúp các bên xác định giá trị thị trường hợp lý và hạn chế tranh chấp phát sinh.

Giá rao bán trên thị trường có phải là giá trị thực của bất động sản không?

Giá rao bán trên thị trường chỉ mang tính tham khảo và chưa chắc phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản. Giá trị thị trường được xác định dựa trên nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, quy hoạch, tình trạng pháp lý, hạ tầng khu vực và dữ liệu giao dịch thực tế. Do đó, việc định giá cần áp dụng các phương pháp thẩm định theo tiêu chuẩn chuyên môn.

Những yếu tố nào ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản?

Giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như vị trí địa lý, diện tích và hình dạng thửa đất, mục đích sử dụng đất, tình trạng pháp lý, quy hoạch đô thị, hạ tầng kỹ thuật và xã hội, cũng như biến động của thị trường bất động sản tại thời điểm định giá.

Quy hoạch đất đai có ảnh hưởng như thế nào đến giá trị bất động sản?

Quy hoạch sử dụng đất có thể làm thay đổi đáng kể giá trị bất động sản. Thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch mở rộng đường, giải tỏa hoặc hạn chế xây dựng thường có giá trị thấp hơn so với đất không vướng quy hoạch. Do đó, việc kiểm tra thông tin quy hoạch là bước quan trọng trước khi định giá hoặc giao dịch bất động sản.

>>> Xem thêm: Thẩm định giá bất động sản từ xa: Công cụ & quy tắc cần biết 

Kết luận

Để tối ưu hóa giá trị tài sản và đảm bảo an toàn cho mọi giao dịch chuyển nhượng, Quý khách hàng cần một đối tác chuyên nghiệp đồng hành. Tư vấn Long Phan sẵn sàng cung cấp các giải pháp định giá bất động sản trước khi chào bán chính xác và dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên sâu. Mọi thắc mắc về bất động sản, Quý khách vui lòng liên hệ ngay hotline 1900636389 để được hỗ trợ kịp thời.