Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư thuê đất hàng năm

Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư thuê đất hàng năm là yếu tố then chốt giúp đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp trong quá trình chuyển giao quyền và nghĩa vụ giữa các nhà đầu tư. Việc nắm rõ các điều kiện này giúp bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng giảm thiểu rủi ro pháp lý, bảo vệ quyền lợi hợp pháp, đồng thời thúc đẩy quá trình tiếp tục khai thác, sử dụng đất hiệu quả, đúng mục đích được Nhà nước cho thuê.

Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư hiện nay

Theo quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Đầu tư 2020, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư thuê đất hàng năm khi đáp ứng các điều kiện cụ thể. Các điều kiện này đảm bảo tính pháp lý và hiệu quả của việc chuyển nhượng dự án đầu tư. Bao gồm: 

• Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 của Luật Đầu tư 2020;
• Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật Đầu tư 2020;
• Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
• Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;
• Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);
• Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều này, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.

Việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên là cơ sở pháp lý quan trọng để việc chuyển nhượng dự án đầu tư diễn ra minh bạch, đúng quy định và hạn chế rủi ro phát sinh cho các bên liên quan.

Dự án đầu tư thuê đất hằng năm có được chuyển nhượng không?

Theo điểm c khoản 1 Điều 46 Luật Đầu tư 2020 đã quy định rõ về quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác. 

Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm chỉ được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này. 

Hay nói cách khác, chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư thuê đất hằng năm chỉ được thực hiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư là tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, việc chuyển nhượng dự án không bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm. 

Ngoài các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 46 Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng dự án đầu tư trên đất thuê hằng năm còn phải đáp ứng các điều kiện sau: 

1. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản là dự án gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật;
• Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.

2. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Các điều kiện quy định tại Mục 1;
• Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.

3. Người nhận chuyển nhượng dự án là tài sản gắn liền với đất hoặc mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn sử dụng đất còn lại, được tiếp tục khấu trừ tiền đã ứng trước mà chưa được khấu trừ quy định tại điểm b khoản 2 Điều 46 Luật Đất đai 2024 và phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của Luật Đất đai 2024.
4. Trường hợp bán tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng mà đủ điều kiện tách thửa thì được tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
5. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì được bán tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 của Luật Đất đai 2024 và điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Thủ tục thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư thuê đất hàng năm

Sau khi các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư, đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều 29, Luật Đầu tư 2020 và dự án đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư còn phải thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại Điều 41, Luật Đầu tư 2020 được hướng dẫn bởi Điều 31, Nghị định 29/2021/NĐ-CP. Cụ thể: 

Đàm phán, thống nhất và ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư

Việc đầu tiên cần thực hiện khi chuyển nhượng dự án đầu tư đó là các bên phải tiến hành đàm phán, thống nhất và ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định của pháp luật dân sự. 

Hợp đồng phải nêu rõ các thông tin cơ bản sau: 

• Thông tin của các bên;
• Thông tin chi tiết về kết quả thực hiện dự án đến thời điểm chuyển nhượng; 
• Giá trị chuyển nhượng;
• Phương thức và thời hạn thanh toán; 
• Thời hạn bàn giao và nhận dự án;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Trách nhiệm của các bên;
• Điều khoản phạt vi phạm hợp đồng;
• Các trường hợp chấm dứt;
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Ngoài ra, hợp đồng có thể bao gồm các điều khoản khác tuỳ theo thoả thuận giữa các bên.

Thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư 

Khi chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc một phần dự án đầu tư sẽ dẫn đến việc thay đổi một số vấn đề liên quan đến dự án như thay đổi chủ đầu tư, nguồn vốn thực hiện dự án, thời gian thực hiện dự án,… Điều này dẫn đến việc Chủ đầu tư dự án bắt buộc phải thực hiện điều chỉnh dự án đầu tư phù hợp với nội dung thay đổi. Dưới đây là các bước cơ bản để thực hiện thủ tục này: 

1. Đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ:

Căn cứ theo quy định tại Điều 44 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, thủ tục điều chỉnh bao gồm các bước sau:

Bước 1: Nhà đầu tư nộp 08 bộ hồ sơ cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiến hành lấy ý kiến:

Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Bộ Kế hoạch và Đầu tư gửi hồ sơ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 32 của Nghị định 31/2021/NĐ-CP để lấy ý kiến về những nội dung điều chỉnh dự án đầu tư;

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, các cơ quan được lấy ý kiến có ý kiến về nội dung điều chỉnh dự án thuộc phạm vi quản lý nhà nước của cơ quan đó;

Bước 3: Trong thời hạn 35 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Bộ Kế hoạch và Đầu tư lập báo cáo thẩm định các nội dung điều chỉnh dự án đầu tư để trình Thủ tướng Chính phủ;

Bước 4: Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được báo cáo thẩm định của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Thủ tướng Chính phủ quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư. Quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư được gửi cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư, các bộ, cơ quan có liên quan đến việc thực hiện dự án đầu tư, cơ quan chấp thuận nhà đầu tư (nếu có).

Lưu ý: Đối với dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, nhà đầu tư nộp hồ sơ cho Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế hoặc Cơ quan đăng ký đầu tư cấp tỉnh trong trường hợp chưa thành lập Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

2. Đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh

Căn cứ theo quy định tại Điều 45 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, thủ tục điều chỉnh bao gồm các bước sau:

Bước 1: Nhà đầu tư nộp 04 bộ hồ sơ cho Cơ quan đăng ký đầu tư cấp tỉnh.

Bước 2: Cơ quan đăng ký đầu tư xử lý hồ sơ:

• Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 33 của Nghị định 31/2021/NĐ-CP để lấy ý kiến về những nội dung điều chỉnh dự án đầu tư;
• Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, các cơ quan được lấy ý kiến có ý kiến về nội dung điều chỉnh dự án thuộc phạm vi quản lý nhà nước của cơ quan đó;
• Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Cơ quan đăng ký đầu tư lập báo cáo thẩm định các nội dung điều chỉnh dự án đầu tư để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
• Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ và báo cáo thẩm định của Cơ quan đăng ký đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư. Quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư được gửi cho Cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư, Cơ quan chấp thuận nhà đầu tư trong trường hợp chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 29 của Luật Đầu tư, các Sở, cơ quan có liên quan đến việc thực hiện dự án đầu tư.

3. Đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư của Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Căn cứ theo quy định tại Điều 46 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, thủ tục điều chỉnh bao gồm các bước sau:

Bước 1: Nhà đầu tư nộp 04 bộ hồ sơ cho Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền xử lý hồ sơ:

• Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế gửi hồ sơ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại điểm b khoản 7 Điều 33 của Nghị 31/2021/NĐ-CP để lấy ý kiến về những nội dung điều chỉnh dự án đầu tư;
• Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, các cơ quan được lấy ý kiến có ý kiến về nội dung điều chỉnh dự án thuộc phạm vi quản lý nhà nước của cơ quan đó;
• Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư. Quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư được gửi cho nhà đầu tư, cơ quan có liên quan đến việc thực hiện dự án đầu tư.

4. Đối với dự án đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và không thuộc diện chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư

Căn cứ theo quy định tại Điều 47 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và không thuộc diện chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư như sau:

• Trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư liên quan đến việc thay đổi tên dự án đầu tư, tên nhà đầu tư tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư nộp văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư cho Cơ quan đăng ký đầu tư kèm theo tài liệu liên quan đến việc thay đổi tên dự án đầu tư, tên nhà đầu tư. Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư.
• Nếu việc điều chỉnh dự án đầu tư không thuộc trường hợp trên, nhà đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ như mục “Thành phần hồ sơ cần chuẩn bị” cho Cơ quan đăng ký đầu tư. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Cơ quan đăng ký đầu tư điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư.

Sau khi hoàn tất thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư, việc chuyển nhượng dự án đầu tư về cơ bản đã hoàn tất.

Lưu ý: Đối với dự án đầu tư không thuộc trường hợp đã nêu trên, việc chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản cho nhà đầu tư tiếp nhận dự án đầu tư sau khi chuyển nhượng thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự, doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.

>>> Xem thêm: Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư gồm giấy tờ gì?

Dịch vụ tư vấn chuyên sâu về chuyển nhượng dự án đầu tư thuê đất hàng năm tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên sâu về chuyển nhượng dự án đầu tư thuê đất hàng năm. Với đội ngũ có chuyên môn cao và kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực pháp luật đất đai và đầu tư, Tư vấn Long Phan đã hỗ trợ nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước thực hiện thành công giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư.

Dịch vụ tư vấn chuyên sâu của Tư vấn Long Phan bao gồm:

• Tư vấn về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư thuê đất hàng năm;
• Hỗ trợ soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng dự án, đại diện khách hàng thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án, điều chỉnh dự án tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Tư vấn chuyên sâu và cung cấp giải pháp toàn diện và phù hợp với nhu cầu cụ thể của từng khách hàng;
• Thường xuyên cập nhật những thay đổi mới nhất về tình trạng hồ sơ, bảo đảm chính xác và hiệu quả cho khách hàng.

Với quy trình cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp, Tư vấn Long Phan luôn sẵn sàng hỗ trợ nhà đầu tư đảm bảo tính hợp pháp, hiệu quả và an toàn trong mọi giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư thuê đất hàng năm.

Câu hỏi thường gặp

Dưới đây là những câu hỏi thường gặp về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư thuê đất hàng năm.

Nhà đầu tư nước ngoài cần đáp ứng những điều kiện gì khi nhận chuyển nhượng dự án đầu tư thuê đất hàng năm?

Nhà đầu tư nước ngoài cần đáp ứng các điều kiện về tiếp cận thị trường theo quy định tại khoản 2, Điều 24, Luật Đầu tư 2020.

Những loại dự án đầu tư nào cần thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án khi chuyển nhượng?

Các dự án đầu tư được chấp thuận theo quy định tại Điều 29, Luật Đầu tư 2020 và dự án đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cần thực hiện thủ tục điều chỉnh.

Hồ sơ đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư gồm những gì?

Hồ sơ bao gồm văn bản đề nghị điều chỉnh, đề xuất dự án điều chỉnh, tài liệu về tư cách pháp lý và năng lực tài chính của nhà đầu tư, giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có), nội dung giải trình về công nghệ sử dụng, hợp đồng BCC (nếu có), và các tài liệu liên quan khác.

Thời gian thẩm định hồ sơ chuyển nhượng dự án đầu tư là bao lâu?

Thời gian thẩm định là 90 ngày kể từ ngày có quyết định thành lập Hội đồng thẩm định nhà nước.

Điều gì xảy ra nếu dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động?
Dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo khoản 1 và 2, Điều 48, Luật Đầu tư 2020 sẽ không được phép chuyển nhượng.

Nghĩa vụ tài chính nào mà bên nhận chuyển nhượng dự án đầu tư thuê đất hàng năm phải tiếp nhận?
Bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp nhận các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với nhà nước.

Luật đất đai 2024 có những thay đổi gì liên quan đến việc chuyển nhượng dự án thuê đất trả tiền hằng năm?

Việc chuyển nhượng phải tuân thủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại điểm d, Khoản 1, Điều 28, Luật Đất đai 2024 được hướng dẫn bởi Điều 9, Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Kết luận

Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư thuê đất hàng năm đòi hỏi nhà đầu tư phải tuân thủ nghiêm ngặt theo quy định. Khi có nhu cầu chuyển nhượng dự án đầu tư thuê đất hàng năm, Quý khách hàng nên tham khảo ý kiến từ chuyên gia để đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật. Hãy liên hệ ngay với Tư vấn Long Phan qua hotline: 0906735386 để nhận sự tư vấn chuyên sâu từ đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của chúng tôi.