Các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động môi giới bất động sản 2026

Các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động môi giới bất động sản là nội dung pháp lý đặc biệt quan trọng mà tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới cần nắm rõ trong bối cảnh khung pháp luật kinh doanh bất động sản liên tục được hoàn thiện đến năm 2026. Bài viết dưới đây của Tư vấn Long Phan sẽ phân tích cụ thể các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động môi giới bất động sản theo quy định pháp luật hiện hành, làm cơ sở tham khảo cho hoạt động tuân thủ và hành nghề đúng chuẩn.

Các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động môi giới bất động sản

Pháp luật hiện hành cùng với Bộ Quy tắc đạo đức và ứng xử nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam (VPEC 2024) đã xác lập rõ ràng các giới hạn hành vi trong hoạt động hành nghề. Việc tuân thủ các quy định này là yêu cầu bắt buộc đối với mọi tổ chức, cá nhân tham gia thị trường bất động sản.

Trường hợp vi phạm các hành vi bị cấm, chủ thể có thể bị áp dụng chế tài hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự tùy theo tính chất, mức độ vi phạm. Cụ thể, tại Quy tắc 9, VPEC 2024 quy định các hành vi mà môi giới bất động sản không được thực hiện, bao gồm:

1. Môi giới bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.
2. Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.
3. Gian lận, lừa dối khi thực hiện công việc môi giới.
4. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép của khách hàng.
5. Thu phí, hoa hồng và các khoản thu khác trái với quy định của pháp luật.
6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
7. Tự ý thay đổi mức phí các dịch vụ so với mức quy định của doanh nghiệp mình tham gia mà chưa có sự đồng ý hay quyết định của người có thẩm quyền.
8. Tranh giành khách hàng hay có những hành vi tương tự gây mất đoàn kết trong nội bộ và các đơn vị thành viên.
9. Sử dụng thông tin nội bộ để mua, bán nhằm thu lợi cho riêng mình.
10. Cố ý hoặc vô tình đưa ra những tuyên bố sai lệch hoặc gây hiểu lầm về các môi giới bất động sản khác, công việc kinh doanh hoặc hoạt động kinh doanh của họ.
11. Cung cấp những thông tin gây bất lợi cho doanh nghiệp mình tham gia.
12. Làm mất hợp đồng hoặc các giấy tờ là tài sản của doanh nghiệp mình tham gia hoặc khách hàng (trừ trường hợp rủi ro bất khả kháng do cháy nổ, thiên tai,…).
13. Đề nghị, yêu cầu khách hàng đưa tiền ngoài Hợp đồng để được cung cấp những sản phẩm tốt hơn nhằm mục đích tư lợi cá nhân gây ảnh hưởng xấu cho doanh nghiệp mình tham gia.
14. Có thái độ và hành vi không nghiêm túc, không lịch sự với khách hàng và đồng nghiệp.
15. Sử dụng thông tin có được của nhà môi giới khác (trên mạng hoặc trên phương tiện thông tin đại chúng,…) để môi giới cho khách hàng của mình mà không thông qua nhà Môi giới là chủ sở hữu thông tin.
16. Nhận làm đại diện cho cả hai bên (bán và mua, thuê và cho thuê).
17. Làm môi giới để bán bất động sản do chính mình là chủ sở hữu.

Điều kiện của tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là ngành, nghề kinh doanh có điều kiện theo quy định của pháp luật. Do đó, để được phép cung cấp và thực hiện các dịch vụ liên quan đến môi giới bất động sản, tổ chức kinh doanh phải đáp ứng đầy đủ và tuân thủ nghiêm ngặt điều kiện được quy định tại Khoản 1, Điều 61, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đó là:

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã và phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:

1. Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản.
2. Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định tại Điều 18 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, bao gồm:

• Cơ sở vật chất là địa điểm, trụ sở hoạt động của doanh nghiệp; có tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng.
• Cơ sở kỹ thuật là hệ thống các máy móc, thiết bị phục vụ cho hoạt động của doanh nghiệp.

3. Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản.
4. Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.

Điều kiện để cá nhân hành nghề môi giới bất động sản

Cá nhân hành nghề môi giới đóng vai trò trung gian quan trọng trong việc kết nối cung cầu. Các điều kiện hành nghề được pháp luật quy định cụ thể tại Khoản 2, Điều 61, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhằm loại bỏ tình trạng “cò đất” hoạt động trái phép, bao gồm:

1. Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
2. Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Ngoài việc đáp ứng các điều kiện nêu trên, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản còn phải tuân thủ các chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp, quy tắc ứng xử và các nghĩa vụ pháp lý trong quá trình cung cấp dịch vụ. Việc hành nghề đúng tư cách, đúng phạm vi và gắn với tư cách pháp lý của doanh nghiệp không chỉ là yêu cầu bắt buộc theo luật định mà còn là cơ sở bảo đảm tính chuyên nghiệp, minh bạch của hoạt động môi giới, góp phần hạn chế rủi ro tranh chấp và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.

Dịch vụ tư vấn pháp lý lĩnh vực môi giới bất động sản tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp giải pháp pháp lý toàn diện cho các doanh nghiệp và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Chúng tôi hỗ trợ Quý khách hàng tuân thủ đúng các quy định mới nhất của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Sự an toàn pháp lý là nền tảng cho sự phát triển bền vững của doanh nghiệp. Dưới đây là những công việc cụ thể mà Quý khách hàng sẽ được hỗ trợ khi sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý tại Long Phan:

1. Tư vấn thành lập và tổ chức hoạt động doanh nghiệp môi giới bất động sản

• Hỗ trợ thủ tục thành lập doanh nghiệp, đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và hoàn tất điều kiện pháp lý để hoạt động.
• Tư vấn xây dựng quy chế hoạt động nội bộ, quy trình kiểm soát rủi ro và hệ thống quản trị tuân thủ pháp luật.
• Soạn thảo, rà soát và chuẩn hóa các biểu mẫu hợp đồng môi giới, hợp đồng dịch vụ liên quan; thực hiện thủ tục thông báo thông tin doanh nghiệp đến Sở Xây dựng và cơ quan quản lý có thẩm quyền.

2. Tư vấn đào tạo và chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

• Hướng dẫn lộ trình, điều kiện và thủ tục tham gia kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cho cá nhân.
• Rà soát hồ sơ nhân sự của doanh nghiệp, bảo đảm đáp ứng điều kiện về số lượng và tiêu chuẩn người có chứng chỉ theo quy định pháp luật.

3. Tư vấn giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm trong hoạt động môi giới

• Đại diện hoặc hỗ trợ Quý khách hàng đàm phán, hòa giải tranh chấp liên quan đến phí môi giới, hoa hồng và thực hiện hợp đồng.
• Tham gia tranh tụng tại Tòa án hoặc Trọng tài thương mại để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp.
• Tư vấn phương án xử lý rủi ro, khủng hoảng pháp lý khi phát sinh cáo buộc vi phạm các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động môi giới bất động sản, nhằm hạn chế thiệt hại về tài chính và uy tín.

Các câu hỏi thường gặp về các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động môi giới bất động sản

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, mời quý vị tham khảo:

Chủ sở hữu bất động sản có được tự mình thực hiện nghiệp vụ môi giới để bán mảnh đất đó và thu phí môi giới không?

Không. Môi giới là hoạt động trung gian giữa các bên. Nếu bạn là chủ sở hữu, bạn là một bên trong giao dịch (bên bán). Việc tự làm môi giới cho tài sản của chính mình bị coi là hành vi vi phạm quy tắc đạo đức hành nghề. 

(Căn cứ pháp lý: Mục 17 Quy tắc 9, Bộ Quy tắc đạo đức và ứng xử nghề môi giới bất động sản VPEC 2024)

Yêu cầu về địa chỉ trụ sở của doanh nghiệp môi giới bất động sản cụ thể như thế nào?

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới phải có cơ sở vật chất là địa điểm, trụ sở hoạt động cụ thể. Đặc biệt, tên và địa chỉ giao dịch của doanh nghiệp phải đảm bảo tính ổn định trên 12 tháng để phục vụ công tác quản lý và giao dịch với khách hàng. 

(Căn cứ pháp lý: Điều 18 Nghị định 96/2024/NĐ-CP)

Trường hợp vi phạm các hành vi bị nghiêm cấm, môi giới có thể chịu những chế tài nào?

Tùy theo tính chất và mức độ vi phạm, môi giới có thể bị xử phạt hành chính, bồi thường dân sự hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.

Tuân thủ quy tắc đạo đức nghề nghiệp có bắt buộc đối với môi giới bất động sản không?

Có. Việc tuân thủ quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp là nghĩa vụ bắt buộc, nhằm bảo đảm tính chuyên nghiệp và minh bạch của thị trường.

(Căn cứ pháp lý: VPEC 2024.)

Kết luận

Việc nhận diện rõ các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động môi giới bất động sản giúp Quý khách hàng phòng tránh rủi ro pháp lý và xây dựng uy tín bền vững. Tư vấn Long Phan cam kết đồng hành cùng Quý khách trong việc thiết lập quy trình hoạt động chuẩn mực và tuân thủ pháp luật. Để nhận được sự tư vấn chuyên sâu và hỗ trợ kịp thời, Quý khách vui lòng liên hệ ngay với chúng tôi qua Tổng đài 1900636389.