Mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở năm 2026

Mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở là vấn đề được nhiều cá nhân, hộ gia đình đặc biệt quan tâm khi có nhu cầu hợp thức hóa mục đích sử dụng đất. Việc xác định số tiền phải nộp phụ thuộc vào điều kiện, nguồn gốc đất và bảng giá đất do cơ quan nhà nước ban hành. Tư vấn Long Phan sẽ cung cấp các cơ sở pháp lý và cách tính tiền sử dụng đất để Quý khách hàng có cái nhìn chính xác và chủ động trong quá trình thực hiện thủ tục.

Nguyên tắc chung về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ Nghị quyết 254/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù trong lĩnh vực đất đai, nguyên tắc chung về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định trên cơ sở bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; tuân thủ đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời bảo đảm công khai, minh bạch, đúng thẩm quyền và phù hợp với giá đất theo cơ chế xác định giá đất hiện hành.

Theo đó, khi người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất phải được xác định căn cứ vào chênh lệch giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới và giá đất theo mục đích sử dụng trước khi chuyển, tại thời điểm quyết định cho phép chuyển mục đích.

Việc xác định, thu, nộp và quản lý tiền sử dụng đất phải bảo đảm đúng trình tự, thủ tục, tránh thất thu ngân sách nhà nước nhưng cũng không tạo gánh nặng tài chính bất hợp lý cho người sử dụng đất, góp phần ổn định thị trường bất động sản và sử dụng đất hiệu quả, bền vững.

Mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở từ 1/1/2026

Mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở được phân loại dựa trên diện tích đất trong hạn mức hoặc vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương. Căn cứ Điều 10 Nghị quyết 254/2024/QH15 về thi hành Luật Đất đai, tỷ lệ nộp tiền có sự khác biệt rõ rệt nhằm điều tiết việc sử dụng tài nguyên đất đai. Các cá nhân và hộ gia đình cần lưu ý hạn mức này để dự toán chi phí chuyển đổi một cách chính xác.

1. Phần diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở tại địa phương: Đối với phần diện tích này, người sử dụng đất được hưởng chính sách ưu đãi về nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích. Cụ thể, mức thu chỉ bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định. Quy định này áp dụng cho các thửa đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở hoặc có nguồn gốc từ đất vườn, ao.
2. Phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức: Khi diện tích chuyển đổi vượt quá hạn mức giao đất ở nhưng không quá một lần hạn mức đó, mức thu tiền sử dụng đất sẽ tăng lên. Người sử dụng đất phải nộp 50% phần chênh lệch giá trị giữa đất ở và đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật. Đây là mức thu trung gian dành cho các đối tượng có quỹ đất lớn hơn tiêu chuẩn thông thường của địa phương.
3. Phần diện tích vượt quá 1 lần hạn mức giao đất ở: Đối với phần diện tích đất vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở, Nhà nước thực hiện thu hồi giá trị chênh lệch ở mức tối đa. Người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp 100% phần chênh lệch giá trị đất để đảm bảo tính công bằng trong việc khai thác quỹ đất. Mức thu này phản ánh đúng giá trị thị trường của quyền sử dụng đất khi chuyển sang mục đích đất ở.

>>> Xem thêm:  Hồ sơ xin chuyển mục đích từ đất vườn sang đất ở mới nhất gồm những gì?

Căn cứ tính mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 Nghị quyết 254/2024/QH15, căn cứ tính mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở bao gồm:

1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.
2. Giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là giá trúng đấu giá.
3. Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất của Nhà nước.
4. Chi phí xây dựng hạ tầng được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng.
5. Tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất đối với từng loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất.

Các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024, được bổ sung bởi Khoản 4 Điều 71 Luật Khoa học, Công nghệ và Đổi mới sáng tạo 2025 và được sửa đổi bởi Điểm b Khoản 2 Điều 104 Luật Hàng không dân dụng Việt Nam 2025 việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

1. Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan, trừ trường hợp sử dụng đất xây dựng nhà ở thương mại, sử dụng đất thương mại, dịch vụ.
2. Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, thương binh hoặc bệnh binh không có khả năng lao động, hộ gia đình liệt sĩ không còn lao động chính, người nghèo; sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở cho các đối tượng quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 124 Luật Đất đai 2024 đang công tác tại các xã biên giới, hải đảo hoặc huyện đảo không có đơn vị hành chính cấp xã thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
3. Đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Chính phủ.
4. Sử dụng đất của đơn vị sự nghiệp công lập theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 120 Luật Đất đai 2024.
5. Sử dụng đất xây dựng công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay; đất để làm bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng phục vụ hoạt động vận tải hành khách công cộng; đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm.
6. Sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt chuyên dùng; đất xây dựng công trình công nghiệp đường sắt; đất xây dựng công trình phụ trợ khác trực tiếp phục vụ công tác chạy tàu, đón tiễn hành khách, xếp dỡ hàng hóa của đường sắt.
7. Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
8. Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho, nhà xưởng sản xuất; xây dựng cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối của hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã.
9. Sử dụng đất xây dựng công trình cấp nước sạch và thoát nước, xử lý nước thải tại khu vực đô thị và nông thôn.
10. Sử dụng đất không phải đất quốc phòng, an ninh cho mục đích quốc phòng, an ninh của doanh nghiệp quân đội, công an.
11. Giao đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác trong địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất thu hồi.
12. Sử dụng đất để xây dựng phòng thí nghiệm, đất xây dựng cơ sở ươm tạo công nghệ và ươm tạo doanh nghiệp khoa học và công nghệ, đất xây dựng cơ sở thực nghiệm, đất xây dựng cơ sở sản xuất thử nghiệm, đất xây dựng cơ sở vật chất, hạ tầng dùng chung để hỗ trợ nghiên cứu khoa học, phát triển công nghệ và đổi mới sáng tạo của doanh nghiệp khoa học và công nghệ; tổ chức khoa học và công nghệ; trung tâm nghiên cứu và phát triển; trung tâm đổi mới sáng tạo cấp quốc gia, trung tâm hỗ trợ khởi nghiệp sáng tạo cấp quốc gia, trung tâm đổi mới sáng tạo cấp tỉnh, trung tâm hỗ trợ khởi nghiệp sáng tạo cấp tỉnh.

>>> Xem thêm: Những trường hợp được giảm 50% tiền sử dụng đất mới nhất hiện nay

Dịch vụ tư vấn về mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp các dịch vụ tư vấn toàn diện liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất và xác định mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định pháp luật hiện hành. 

Chúng tôi hỗ trợ khách hàng đánh giá điều kiện pháp lý của thửa đất, phân tích căn cứ tính tiền sử dụng đất và dự báo nghĩa vụ tài chính phát sinh. Đội ngũ chuyên viên có kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực đất đai, tài chính đất đai và thủ tục hành chính sẽ trực tiếp thực hiện các công việc tư vấn, soạn thảo hồ sơ và làm việc với cơ quan có thẩm quyền. 

Dưới đây là những dịch vụ tư vấn cụ thể mà chúng tôi cung cấp:

• Rà soát điều kiện pháp lý và tư vấn thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất (đặc biệt từ đất nông nghiệp sang đất ở) theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
• Tư vấn xác định căn cứ tính và mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định của Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn thi hành.
• Hỗ trợ lập, hoàn thiện hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất; đại diện nộp hồ sơ và theo dõi tiến độ giải quyết tại cơ quan tài nguyên và môi trường.
• Đại diện khách hàng kê khai, làm việc với cơ quan thuế để xác định, thông báo và thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất đúng, đủ và đúng thời hạn.

Các câu hỏi thường gặp về mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Tư vấn Long Phan tổng hợp một số câu hỏi thường gặp về mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, mời quý vị tham khảo:

Thời điểm nào được xác định để áp dụng bảng giá đất khi tính tiền chuyển mục đích?

Nghĩa vụ tài chính được xác định tại thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu hồ sơ bị chậm trễ do lỗi của cơ quan hành chính, Quý khách có quyền kiến nghị áp dụng giá đất tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ.

(Căn cứ pháp lý: Điều 10 Nghị quyết 254/2024/QH15.)

Hạn mức giao đất ở được xác định căn cứ vào đâu?

Hạn mức này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể cho từng địa phương (quận, huyện, xã) dựa trên quỹ đất và quy hoạch dân cư. Quý khách cần tra cứu văn bản quy định về hạn mức giao đất ở mới nhất của tỉnh/thành phố nơi có đất để tính toán tỷ lệ 30%, 50% hoặc 100%.

(Căn cứ pháp lý: Điều 10 Nghị quyết 254/2024/QH15.)

Đất vườn, ao không cùng thửa với đất ở khi chuyển mục đích nộp bao nhiêu tiền?

Trường hợp đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã tách thửa trước ngày 01/07/2014, khi chuyển sang đất ở vẫn được áp dụng mức thu ưu đãi (30% chênh lệch trong hạn mức). Nếu thửa đất nông nghiệp độc lập không có nguồn gốc từ vườn, ao gắn liền đất ở, mức thu có thể áp dụng theo quy định chung về chuyển mục đích của tổ chức, cá nhân.

(Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2024/QH15.)

Chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở có bắt buộc phải có lối đi không?

Việc tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 220 của Luật Đất đai 2024 phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.

Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không bắt buộc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa. Việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất.

Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 thì không thực hiện tách thửa, trừ trường hợp bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực thi hành trước ngày 01 tháng 8 năm 2024.

Trường hợp đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất trước ngày Nghị quyết ngày có hiệu lực thi hành mà chưa được giải quyết thì thực hiện theo quy định của Nghị quyết này.

(Căn cứ pháp lý: Khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2024/QH15.)

Tiền sử dụng đất đã nộp có được hoàn trả nếu quy định mới có mức thu thấp hơn?

Trường hợp từ ngày 01/08/2024 đến trước ngày 01/01/2026 mà hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở hoặc từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở.

Nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng và hộ gia đình, cá nhân đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì được đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất theo quy định của Nghị quyết này; cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất và thông báo cho người sử dụng đất. 

Trường hợp số tiền sử dụng đất sau khi tính lại thấp hơn so với số tiền đã nộp thì người sử dụng đất được Nhà nước hoàn trả bằng cách trừ vào nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

(Căn cứ pháp lý: Khoản 10 Điều 4 Nghị quyết 254/2024/QH15.)

Diện tích tính tiền thuê đất được quy định như thế nào?

Diện tích tính tiền thuê đất là diện tích đất có thu tiền thuê đất ghi trên quyết định cho thuê đất, quyết định điều chỉnh quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định gia hạn sử dụng đất, quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết, quyết định cho phép chuyển hình thức sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền thuê đất theo quy định (sau đây gọi chung là quyết định về việc cho thuê đất).

Trường hợp diện tích ghi trên hợp đồng thuê đất lớn hơn so với diện tích ghi trên quyết định về việc cho thuê đất thì diện tích đất tính tiền thuê được xác định theo diện tích ghi trên hợp đồng thuê đất.

Diện tích tính tiền thuê đất đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất thuê là diện tích đất được công nhận theo Phiếu chuyển thông tin xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai do cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuyển đến cơ quan thuế theo quy định tại Nghị định về cấp giấy chứng nhận hoặc theo Hợp đồng thuê đất đã ký.

Diện tích tính tiền thuê đất theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 24 Nghị định 103/2024/NĐ-CP được tính theo đơn vị mét vuông (m2).

Cơ sở pháp lý: Điều 24 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Kết luận

Việc nắm rõ mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở giúp Quý khách hàng chủ động về tài chính và đảm bảo tính pháp lý cho tài sản. Các quy định từ ngày 01/01/2026 yêu cầu sự chuẩn xác trong việc áp dụng bảng giá đất và hạn mức địa phương. Để nhận được sự hỗ trợ kỹ thuật và giải pháp pháp lý tối ưu, Quý khách vui lòng liên hệ hotline 1900636389 để gặp chuyên gia tại Tư vấn Long Phan.