Hướng dẫn xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án BĐS dưới 5ha

Hướng dẫn xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án BĐS dưới 5ha là nội dung quan trọng giúp nhà đầu tư nắm rõ yêu cầu pháp lý, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và hạn chế rủi ro trong quá trình triển khai dự án. Việc hiểu rõ thủ tục không chỉ đảm bảo tính hợp pháp mà còn tối ưu hóa hiệu quả đầu tư. Bài viết dưới đây Tư vấn Long Phan sẽ cung cấp các thông tin chi tiết về quy trình, điều kiện và hồ sơ cần thiết để xin chấp thuận.

Khi nào phải thực hiện xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án BĐS dưới 5ha?

Hiện nay theo quy định của Điểm b, Khoản 1, Điều 32, Luật Đầu tư 2020  được sửa đổi bởi Điểm b Khoản 8 Điều 6 Luật sửa đổi Luật Đấu thầu; Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư; Luật Hải quan; Luật Thuế giá trị gia tăng; Luật Thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu; Luật Đầu tư; Luật Đầu tư công; Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2025 có hiệu lực từ ngày 01/07/2025 thì các dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị không phân biệt quy mô sử dụng đất hoặc quy mô dân số đều phải thực hiện việc xin chấp thuận chủ trương đầu tư.

Thời điểm thực hiện xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án BĐS dưới 5ha là trước khi triển khai các hoạt động đầu tư cụ thể như khảo sát, thiết kế, xây dựng. Việc chấp thuận chủ trương đầu tư là điều kiện tiên quyết để nhà đầu tư được cấp Giấy phép đầu tư hoặc thực hiện thủ tục đăng ký đầu tư theo quy định.

Nhà đầu tư cần lưu ý rằng việc triển khai dự án mà chưa có chấp thuận chủ trương sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc dừng các hoạt động đầu tư. Ngoài ra, dự án phải phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch chuyên ngành liên quan được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án BĐS dưới 5ha

Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án BĐS dưới 5ha thuộc UBND cấp tỉnh theo quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 32, Luật Đầu tư 2020  được sửa đổi bởi Điểm b, Khoản 8, Điều 6, Luật sửa đổi Luật Đấu thầu; Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư; Luật Hải quan; Luật Thuế giá trị gia tăng; Luật Thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu; Luật Đầu tư; Luật Đầu tư công; Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2025 có hiệu lực từ ngày 01/07/2025.

Cơ quan đăng ký đầu tư cấp tỉnh là đơn vị tiếp nhận hồ sơ và tổ chức thẩm định trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định chấp thuận. Thẩm quyền này được quy định rõ ràng nhằm đảm bảo tính thống nhất trong việc quản lý và điều hành các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Quy trình thực hiện việc xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án BĐS

Quy trình thực hiện việc xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án BĐS và thành phần hồ sơ nhà đầu tư cần chuẩn bị là những nội dung then chốt để đảm bảo dự án được triển khai đúng quy định pháp luật. Việc nắm rõ các bước thực hiện và chuẩn bị đầy đủ tài liệu giúp tiết kiệm thời gian, tránh thiếu sót. Nội dung bài viết dưới đây sẽ cung cấp đến quý khách hàng những thông tin chi tiết về thủ tục, yêu cầu pháp lý và hồ sơ cần thiết khi thực hiện.

Thành phần hồ sơ nhà đầu tư cần chuẩn bị

Hiện nay theo quy định tại Khoản 1, Điều 33, Luật Đầu tư 2020 và được hướng dẫn bởi Khoản 1, Điều 31, Nghị định số 31/2021/NĐ-CP thành phần hồ sơ nhà đầu tư cần chuẩn bị bao gồm:

1. Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư, gồm cả cam kết chịu mọi chi phí, rủi ro nếu dự án không được chấp thuận, hiện nay Văn bản này được áp dụng theo Mẫu A.I.1 Thông tư 03/2021/TT-BKHĐT;

2. Tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư;

3. Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư gồm ít nhất một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư;

4. Đề xuất dự án đầu tư gồm các nội dung chủ yếu sau: nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện, thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án và đề xuất nhu cầu sử dụng đất (nếu có), nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án, đánh giá sơ bộ tác động môi trường (nếu có) theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.Trường hợp pháp luật về xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thì nhà đầu tư được nộp báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư;

Các tài liệu chứng minh hình thức lựa chọn nhà đầu tư cơ thể bao gồm:

• Bản sao Danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất đã được Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua (nếu có); giấy tờ chứng minh đất đã được giải phóng mặt bằng (nếu có), tài liệu giải trình khác (nếu có) trong trường hợp đề xuất lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Bản sao Danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất đã được Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua (nếu có); giấy tờ chứng minh đất chưa được giải phóng mặt bằng (nếu có), tài liệu giải trình khác (nếu có) trong trường hợp đề xuất lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trong trường hợp này, đề xuất dự án đầu tư xác định sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án được xác định trên cơ sở tổng mức đầu tư của dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng, không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
• Trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về xã hội hóa, pháp luật chuyên ngành, tài liệu giải trình căn cứ pháp lý và điều kiện áp dụng hình thức lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu theo quy định của pháp luật về xã hội hóa, pháp luật chuyên ngành;
• Tài liệu chứng minh dự án không thuộc Danh mục dự án thu hồi đất đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua; bản sao hợp lệ Quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 29 của Luật Đầu tư;
• Bản sao hợp lệ văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và bản sao hợp lệ các giấy tờ, văn bản khác thỏa thuận sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo quy định

5. Trường hợp dự án đầu tư không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư;

6. Nội dung giải trình về công nghệ sử dụng trong dự án đầu tư đối với dự án thuộc diện thẩm định, lấy ý kiến về công nghệ theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ;

7. Hợp đồng BCC đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC;

8. Tài liệu khác liên quan đến dự án đầu tư, yêu cầu về điều kiện, năng lực của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật (nếu có).

>>> CLICK TẢI VỀ: Mẫu số A.I.1 ban hành kèm theo Thông tư 03/2021/TT-BKHĐT;

>> Xem thêm:

• Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư gồm giấy tờ gì?
• Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND tỉnh

Quy trình thẩm định chủ trương đầu tư

Hiện nay theo quy định tại Khoản 4, Điều 33, Nghị định số 31/2021/NĐ-CP sửa đổi bởi Điểm b Khoản 2 Điều 3 Nghị định 05/2025/NĐ-CP, Khoản 8 Điều 68 Nghị định 115/2024/NĐ-CP, Quy trình thẩm định chủ trương đầu tư dự án BĐS dưới 5ha được thực hiện theo trình tự như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị

Nhà đầu tư hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ chuẩn bị và nộp 04 bộ hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đến Cơ quan đăng ký đầu tư của tỉnh.

Bước 2: Gửi hồ sơ lấy ý kiến thẩm định

Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ theo quy định tại điểm a khoản này, cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ lấy ý kiến thẩm định của các sở, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi dự kiến thực hiện dự án và các cơ quan có liên quan về nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước của cơ quan đó theo quy định tại khoản 6 hoặc khoản 8 Điều 31 của Nghị định 31/2021/NĐ-CP;

Bước 3: Các cơ quan liên quan phản hồi ý kiến

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được đề nghị của cơ quan đăng ký đầu tư, cơ quan được lấy ý kiến có ý kiến thẩm định về nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước của mình, gửi cơ quan đăng ký đầu tư.

Trường hợp dự án thuộc đối tượng phải thực hiện đánh giá sơ bộ tác động môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường, cơ quan chuyên môn về bảo vệ môi trường cấp tỉnh thực hiện trách nhiệm quy định tại khoản này đối với nội dung đánh giá sơ bộ tác động môi trường.

Bước 4: Lập Báo cáo thẩm định và trình UBND cấp tỉnh

Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ theo quy định tại điểm a khoản này, cơ quan đăng ký đầu tư lập báo cáo thẩm định gồm các nội dung thẩm định theo quy định tại khoản 6 Nghị định 31/2021/NĐ-CP sửa đổi bởi Khoản 8 Điều 68 Nghị định 115/2024/NĐ-CP hoặc khoản 8 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Bước 5: UBND cấp tỉnh xem xét và ra quyết định

Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ và báo cáo thẩm định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án gồm những nội dung quy định tại khoản 7 Điều 32 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.

Bước 6: Gửi và công bố quyết định

Sau khi Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư được ban hành, văn bản này sẽ được gửi đến nhà đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư, và các cơ quan, đơn vị liên quan khác. Việc này nhằm mục đích thông báo kết quả chính thức và làm cơ sở để các bên triển khai những bước tiếp theo của dự án, như đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Thời hạn thực hiện

Thời hạn thực hiện xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án BĐS dưới 5ha có thể dao động không quá 50 ngày làm việc theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5, Khoản 6, Điều 33, Nghị định số 31/2021/NĐ-CP. Cụ thể:

• Trong giai đoạn đầu, cơ quan đăng ký đầu tư có 03 ngày làm việc để kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ và gửi lấy ý kiến các cơ quan liên quan.
• Các cơ quan được lấy ý kiến có 15 ngày để có ý kiến thẩm định về nội dung thuộc phạm vi quản lý của mình.
• Cơ quan đăng ký đầu tư có 25 ngày để lập báo cáo thẩm định tổng hợp và trình UBND cấp tỉnh.
• UBND cấp tỉnh có 07 ngày làm việc cuối cùng để xem xét và ra quyết định chấp thuận hoặc từ chối đối với đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư.

Thời hạn này được tính từ ngày cơ quan đăng ký đầu tư nhận đủ hồ sơ hợp lệ đến khi UBND cấp tỉnh ban hành quyết định chấp thuận. Quy định về thời hạn cụ thể nhằm tạo sự minh bạch, tránh việc kéo dài thủ tục và tạo thuận lợi cho nhà đầu tư trong việc triển khai dự án.

Những lưu ý từ chuyên gia khi thực hiện xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án BĐS dưới 5ha

Chuyên gia tư vấn đầu tư khuyến cáo nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất trước khi chuẩn bị hồ sơ xin chấp thuận chủ trương. Việc đánh giá sự phù hợp với quy hoạch là tiêu chí quan trọng nhất trong quá trình thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án BĐS dưới 5ha. Nhà đầu tư nên tham khảo ý kiến của cơ quan quy hoạch địa phương về tính khả thi của dự án trước khi đầu tư thời gian và chi phí chuẩn bị hồ sơ.

Về mặt tài chính, chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần chứng minh năng lực tài chính vượt mức tối thiểu để tăng khả năng được chấp thuận chủ trương đầu tư. Báo cáo tài chính 02 năm gần nhất phải phản ánh đúng thực trạng hoạt động kinh doanh và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp. Trong trường hợp năng lực tài chính chưa đủ mạnh, nhà đầu tư có thể xin cam kết hỗ trợ tài chính từ tổ chức tài chính uy tín hoặc bảo lãnh từ công ty mẹ để tăng tính thuyết phục. Đề xuất dự án đầu tư cần thể hiện rõ hiệu quả kinh tế xã hội, tác động tích cực đến phát triển địa phương và khả năng tạo việc làm cho người lao động.

Chuyên gia cũng lưu ý về việc chuẩn bị tài liệu đánh giá tác động môi trường sơ bộ đối với dự án BĐS dưới 5ha có khả năng tác động đến môi trường. Mặc dù không bắt buộc phải có báo cáo đánh giá tác động môi trường đầy đủ ở giai đoạn xin chấp thuận chủ trương, nhà đầu tư nên chuẩn bị sẵn các biện pháp giảm thiểu tác động môi trường để thể hiện trách nhiệm xã hội. Việc phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương và cộng đồng dân cư trong khu vực thực hiện dự án sẽ tạo thuận lợi cho quá trình thẩm định và triển khai sau này. Đặc biệt, nhà đầu tư cần lưu ý về tiến độ thực hiện dự án phải phù hợp với điều kiện thực tế và khả năng huy động nguồn lực để tránh việc chậm triển khai hoặc đình trệ dự án.

Dịch vụ tư vấn hỗ trợ tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ hỗ trợ toàn diện cho việc xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án BĐS dưới 5ha với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm. Dịch vụ của Tư vấn Long Phan bao gồm tư vấn quy trình, chuẩn bị hồ sơ, đại diện thực hiện thủ tục và theo dõi tiến độ xử lý hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền.

Các dịch vụ tư vấn và hỗ trợ trọn gói tại Tư vấn Long Phan bao gồm:

• Phân tích các yếu tố về pháp lý, quy hoạch và thị trường để đưa ra nhận định ban đầu về mức độ thành công và những rủi ro tiềm ẩn của dự án.
• Hướng dẫn chi tiết về các quy định liên quan đến quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử dụng đất và các thủ tục pháp lý cần thiết để đảm bảo dự án phù hợp với định hướng của địa phương.
• Soạn thảo và hoàn thiện bộ hồ sơ theo đúng mẫu quy định, đảm bảo đầy đủ các thành phần tài liệu cần thiết.
• Hỗ trợ nhà đầu tư xây dựng báo cáo chi tiết về mục tiêu, quy mô, vốn đầu tư, hiệu quả kinh tế – xã hội và phương án triển khai dự án.
• Chuẩn bị các tài liệu, văn bản giải trình chi tiết về năng lực tài chính, kinh nghiệm của nhà đầu tư và các nội dung khác theo yêu cầu của cơ quan nhà nước.
• Đại diện nhà đầu tư liên hệ, làm việc trực tiếp với các Sở, ban, ngành và UBND cấp tỉnh để trao đổi, cung cấp thông tin về dự án.
• Thay mặt khách hàng nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền và chủ động theo dõi, cập nhật tình trạng xử lý hồ sơ trong suốt quá trình.
• Trực tiếp giải trình các nội dung của dự án và nhanh chóng bổ sung, hoàn thiện hồ sơ khi có yêu cầu từ cơ quan thẩm định, đảm bảo quy trình không bị gián đoạn.

Câu hỏi thường gặp về hướng dẫn xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án BĐS dưới 5ha

Dưới đây là những câu hỏi thường gặp về thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án BĐS dưới 5ha. Xin mời tham khảo:

Nhà đầu tư cần chuẩn bị những tài liệu chính nào trong hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư?

Hồ sơ bao gồm các tài liệu chính như: Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư (theo Mẫu A.I.1), tài liệu về tư cách pháp lý, tài liệu chứng minh năng lực tài chính và bản Đề xuất dự án đầu tư chi tiết.

CSPL: Khoản 1, Điều 33, Luật Đầu tư 2020 và Khoản 1, Điều 31, Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

Cơ quan đăng ký đầu tư có bao nhiêu thời gian để lập báo cáo thẩm định trình UBND cấp tỉnh?

Cơ quan đăng ký đầu tư có thời hạn 25 ngày để lập báo cáo thẩm định và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, kể từ ngày nhận được bộ hồ sơ hợp lệ từ nhà đầu tư.

CSPL: Khoản 4, Điều 33, Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

Sau khi nhận được báo cáo thẩm định, UBND cấp tỉnh có bao nhiêu thời gian để ra quyết định?

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thời hạn 07 ngày làm việc để xem xét và ra quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, kể từ ngày nhận được đầy đủ hồ sơ và báo cáo thẩm định.

CSPL: Khoản 5, Điều 33, Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

Các cơ quan chuyên môn có bao nhiêu ngày để gửi ý kiến thẩm định về cho cơ quan đăng ký đầu tư?

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được đề nghị, các cơ quan được lấy ý kiến (Sở, ban, ngành…) phải có ý kiến thẩm định bằng văn bản gửi về cho cơ quan đăng ký đầu tư.

CCPL: Khoản 4, Điều 33, Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

Kết luận

Việc thực hiện đúng quy trình xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án BĐS dưới 5ha đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và hiểu biết pháp lý chuyên sâu. Quý khách hàng cần đảm bảo hồ sơ đầy đủ, chính xác và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về thời hạn, thẩm quyền để tối ưu hóa khả năng được chấp thuận. Tư vấn Long Phan sẵn sàng hỗ trợ Quý khách thực hiện thành công thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư với dịch vụ chuyên nghiệp. Liên hệ hotline: 1900 636389 để được tư vấn, hỗ trợ.