Chuyển nhượng quyền thuê đất của nhà nước: Cách thực hiện

Chuyển nhượng quyền thuê đất của nhà nước là hình thức pháp lý chuyển giao quyền sử dụng đất theo quy định, tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư và phát triển kinh tế. Việc chuyển nhượng đảm bảo minh bạch, rõ ràng, an toàn pháp lý, tối ưu nguồn lực đất, góp phần xây dựng hạ tầng hiện đại, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, mang lại lợi ích cho cộng đồng. Tham khảo bài viết dưới đây để tìm hiểu thêm về thủ tục chuyển nhượng.

Có được chuyển nhượng quyền thuê đất của Nhà nước không?

Việc chuyển nhượng quyền thuê đất của Nhà nước chỉ được phép khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Tùy vào hình thức thuê đất, điều kiện chuyển nhượng sẽ có sự phân định rõ ràng, giúp đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên tham gia. Cụ thể:

Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 37 Luật đất đai 2024, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

Điều kiện chung cần đáp ứng được quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 bao gồm:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm:

Theo quy định tại Khoản 37 Điều 3 Luật đất đai 2024, quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Theo đó, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai 2024, chủ đầu tư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp mà chỉ được bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cùng quyền thuê theo hợp đồng. Người mua hoặc nhận góp vốn tài sản phải được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã xác định.

Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm được quy định tại Điều 46 Luật Đất đai 2024 như sau:

1. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật;
• Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.

2. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Các điều kiện quy định tại Mục 1.
• Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.

3. Người mua tài sản gắn liền với đất hoặc mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn sử dụng đất còn lại, được tiếp tục khấu trừ tiền đã ứng trước mà chưa được khấu trừ quy định tại điểm b khoản 2 Điều 46 Luật Đất đai 2024 và phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của Luật Đất đai 2024.
4. Trường hợp bán tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng mà đủ điều kiện tách thửa thì được tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
5. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì được bán tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 của Luật Đất đai 2024 và điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, người sử dụng đất đã đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và trả tiền thuê đất hàng năm có quyền cho thuê lại đất đã xây dựng kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm.

Thủ tục chuyển nhượng quyền thuê đất của Nhà nước

Thủ tục chuyển nhượng quyền thuê đất của Nhà nước phải được thực hiện qua cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy trình hành chính. Hồ sơ, trình tự được quy định cụ thể tại Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Chuyển nhượng quyền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Cá nhân sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn với đất theo quy định của pháp luật. Thủ tục chuyển nhượng bao gồm các bước sau:

Bước 1: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng

Bên bán và bên mua tiến hành thương lượng và thống nhất các điều khoản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

• Hợp đồng cần được lập thành văn bản và có đầy đủ các nội dung chủ yếu, bao gồm thông tin của các bên, thông tin về thửa đất, giá cả chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời điểm giao đất, quyền và nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng và các thỏa thuận khác.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hợp đồng chuyển nhượng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024.

Lưu ý: Đối với trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng hoặc chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên.

Bước 2: Thực hiện thủ tục sang tên (đăng ký biến động đất đai)

Sau khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hợp đồng chuyển nhượng hoặc chứng thực, các bên có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên) tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Điều 37 Nghị 101/2024/NĐ-CP

Hồ sơ cần nộp:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng hợp đồng chuyển nhượng hoặc chứng thực.
• Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự (nếu có).
• Bản sao có chứng thực giấy tờ pháp lý của bên chuyển nhượng (Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp) và bên nhận chuyển nhượng (Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân).
• Các giấy tờ khác có liên quan đến nội dung biến động (nếu có).

Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Để hoàn tất thủ tục sang tên, các bên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật, bao gồm:

• Kê khai và nộp lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01/LPTB ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC.
• Cá nhân chuyển nhượng quyền thuê đất có nghĩa vụ kê khai thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định.

Nơi nộp hồ sơ: Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một trong các địa điểm sau:

• Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh.
• Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Quy trình xử lý hồ sơ:

• Trường hợp nộp tại Bộ phận Một cửa, hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai để giải quyết.
• Trường hợp cần xác định lại diện tích đất ở, cơ quan tiếp nhận sẽ chuyển hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
• Sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin địa chính sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
• Các bên cần thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế.
• Cơ quan đăng ký đất đai thực hiện việc cập nhật thông tin về người sử dụng đất mới vào hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Trả kết quả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cập nhật cho người nhận chuyển nhượng (cá nhân).

Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày làm việc.

Thủ tục chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm

Thủ tục này đòi hỏi người thực hiện cần tuân thủ chính xác quy trình, đảm bảo đầy đủ hồ sơ và hợp tác với các cơ quan chức năng. Cụ thể bao gồm các bước sau:

Bước 1: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

Bước 2: Trường hợp việc chuyển nhượng làm thay đổi nội dung được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai như trên.

>>> Tham khảo: Thủ tục đăng ký biến động đất đai cập nhật 2024

Dịch vụ tư vấn thủ tục chuyển nhượng quyền thuê đất của nhà nước tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ hỗ trợ chuyên sâu về chuyển nhượng quyền thuê đất của Nhà nước, đảm bảo tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật. Đội ngũ giàu kinh nghiệm sẽ đồng hành cùng Quý khách từ khâu chuẩn bị hồ sơ đến hoàn tất thủ tục.

Các dịch vụ chính bao gồm:

• Tư vấn điều kiện và khả năng chuyển nhượng đối với từng loại đất thuê.
• Soạn thảo, rà soát hợp đồng chuyển nhượng theo đúng quy định.
• Hỗ trợ hoàn thiện hồ sơ theo quy định.
• Đại diện làm việc với cơ quan Nhà nước.
• Theo dõi tiến độ và xử lý các vướng mắc phát sinh.

Với kinh nghiệm thực tiễn trong hàng trăm hồ sơ chuyển nhượng, chúng tôi cam kết hỗ trợ Quý khách hàng tối ưu quy trình, hợp pháp hóa thủ tục và bảo vệ lợi ích trong suốt quá trình chuyển nhượng quyền thuê đất của nhà nước.

Một số câu hỏi thường gặp về chuyển nhượng quyền thuê đất của nhà nước

Để Quý khách có góc nhìn rõ hơn về vấn đề này, chúng tôi cung cấp một số câu hỏi phổ biến về chuyển nhượng quyền thuê đất của nhà nước:

Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền thuê đất thuộc về bên nào?

Theo quy định pháp luật thuế hiện hành, bên chuyển nhượng (bên bán) thường có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu phát sinh thu nhập), và bên nhận chuyển nhượng (bên mua) có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ, trừ khi các bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng chuyển nhượng.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng quyền thuê đất của Nhà nước không?

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FIE) có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê gắn liền với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư, tuân thủ theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Luật Đầu tư 2020. Đối với đất thuê trả tiền hàng năm, FIE chủ yếu nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất và được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã xác định.

Trường hợp đất thuê trả tiền hàng năm, việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất diễn ra như thế nào?

Khi chuyển nhượng tài sản hợp pháp thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm, người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục mua bán tài sản. Người nhận chuyển nhượng tài sản phải làm thủ tục để được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích sử dụng đất đã được xác định và sử dụng đất đúng mục đích.

Quyền thuê đất đang thế chấp tại ngân hàng có được phép chuyển nhượng không?

Quyền sử dụng đất đang thế chấp vẫn có thể được chuyển nhượng nếu có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp (ngân hàng) và bên nhận chuyển nhượng đồng ý kế thừa nghĩa vụ trả nợ (nếu có thỏa thuận). Thủ tục giải chấp hoặc thỏa thuận ba bên cần được thực hiện trước hoặc đồng thời với thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan đăng ký đất đai.

Có thể thực hiện chuyển nhượng một phần diện tích của thửa đất thuê không?

Việc chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất thuê chỉ có thể thực hiện được nếu phần diện tích còn lại và phần diện tích chuyển nhượng đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất, đồng thời phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Giá trị chuyển nhượng quyền thuê đất được xác định như thế nào để tính thuế?

Giá trị chuyển nhượng để tính thuế (thuế TNCN, lệ phí trước bạ) là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế sẽ áp dụng giá theo bảng giá đất để tính thuế.

Thủ tục cụ thể ra sao nếu đất thuê gắn liền với dự án đầu tư đã được cấp phép?

Nếu đất thuê gắn liền với dự án đầu tư, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020. Bên nhận chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện về năng lực thực hiện dự án và cần có sự chấp thuận của cơ quan quản lý đầu tư trước khi thực hiện thủ tục đất đai.

Hậu quả pháp lý nếu thực hiện chuyển nhượng quyền thuê đất không đúng quy định là gì?

Việc chuyển nhượng không tuân thủ điều kiện, trình tự, thủ tục pháp luật (ví dụ: không công chứng hợp đồng, đất không đủ điều kiện chuyển nhượng) có thể dẫn đến hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Giao dịch không được Nhà nước công nhận, không thể đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận mới, gây rủi ro mất quyền lợi cho các bên.

Kết luận

Chuyển nhượng quyền thuê đất của Nhà nước là quá trình đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt về pháp lý và hồ sơ thủ tục. Để đảm bảo giao dịch được thực hiện hợp pháp, an toàn và hiệu quả, Quý khách hàng nên tham khảo ý kiến từ đội ngũ chuyên gia. Liên hệ ngay với Tư vấn Long Phan qua hotline 0906735386 để được hỗ trợ tư vấn trọn gói và thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhanh chóng, đúng quy định.