Thủ tục xin giao đất thực hiện dự án đầu tư như thế nào?

Thủ tục xin giao đất thực hiện dự án đầu tư đòi hỏi các nhà đầu tư phải tuân thủ quy trình pháp lý nghiêm ngặt theo Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn. Quy trình này bao gồm việc nộp đơn xin giao đất hoặc thuê đất, thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa, ban hành quyết định giao đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các thủ tục xin giao đất thực hiện dự án đầu tư theo quy định pháp luật hiện hành.

Giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất

Đối với trường hợp thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư

Thủ tục giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư áp dụng đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Quy trình này tuân theo Quyết định 629/QĐ-BNNMT và các quy định hiện hành về quản lý đất đai.

Thủ tục giao đất trong trường hợp này được phân chia thành ba nhóm theo phương thức tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất:

1. Trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất trong bảng giá đất:

Quy trình thực hiện bao gồm các bước sau:

• Người xin giao đất nộp đơn xin giao đất hoặc đơn xin thuê đất cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.
• Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ giao Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.
• Cơ quan quản lý đất đai tiến hành rà soát, kiểm tra hồ sơ và thực hiện kiểm tra thực địa.
• Sau khi hoàn thiện hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai trình UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.
• Cơ quan thuế sẽ xác định số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp và gửi thông báo cho người sử dụng đất.
• Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
• Sau khi nhận được xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính từ cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai trình cấp có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất (nếu thuộc trường hợp thuê đất), tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

2. Trường hợp sử dụng đất thuộc trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất:

Quy trình này tương tự như trường hợp trên nhưng không có các bước liên quan đến xác định và nộp nghĩa vụ tài chính. Cụ thể:

• Người xin giao đất nộp đơn xin giao đất cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.
• Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh thực hiện các bước chuẩn bị hồ sơ như trường hợp trên.
• UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất.
• Đối với trường hợp tính tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể, sau khi UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cơ quan quản lý đất đai phải tổ chức xác định giá đất cụ thể và trình Chủ tịch UBND cấp tỉnh phê duyệt.
• Cơ quan quản lý đất đai tổ chức cấp Giấy chứng nhận, bàn giao đất trên thực địa và hoàn thiện hồ sơ địa chính.

Thời hạn giải quyết thủ tục giao đất không quá 20 ngày đối với khu vực thông thường và không quá 30 ngày đối với vùng miền núi, biên giới, đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn. Thời gian này không bao gồm thời gian xác định giá đất cụ thể, xác định nghĩa vụ tài chính và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

3. Trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất cụ thể:

Đối với trường hợp này, ngoài các bước như trường hợp đầu tiên, còn bổ sung quy trình xác định giá đất cụ thể:

• Sau khi UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, cơ quan quản lý đất đai sẽ tổ chức việc xác định giá đất cụ thể.
• Chủ tịch UBND cấp tỉnh ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể.
• Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính dựa trên giá đất cụ thể đã được phê duyệt.
• Các bước tiếp theo thực hiện như trường hợp đầu tiên.

Hồ sơ xin giao đất đối với các trường hợp trên thường bao gồm các tài liệu sau: 

• Đơn xin giao đất (Mẫu số 02a) hoặc đơn xin thuê đất (Mẫu số 02b) theo Nghị định số 102/2024/NĐ-CP.
• Văn bản phê duyệt dự án đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.
• Văn bản chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế-xã hội.
• Văn bản kết quả đấu giá quyền sử dụng đất không thành (nếu có).
• Văn bản về kết quả nhận chuyển nhượng dự án bất động sản (nếu có).
• Văn bản liên quan đến việc thay đổi quyền sử dụng đất do chia, tách, hợp nhất (nếu có). 

Tuỳ vào từng trường hợp mà thành phần hồ sơ có thể sẽ thay đổi khác nhau.

>>Xem thêm: Thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất dự án đầu tư của cá nhân  

Đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư

Đối với các dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, thủ tục giao đất cũng tuân theo quy trình tương tự như trường hợp thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, thành phần hồ sơ đơn giản hơn, chỉ gồm đơn xin giao đất hoặc đơn xin thuê đất theo mẫu số 02a quy định tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Quy trình thực hiện cũng được chia thành ba trường hợp:

1. Trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất trong bảng giá đất
2. Trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất
3. Trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất cụ thể

Các bước thực hiện trong mỗi trường hợp cũng tương tự như đã nêu ở trường hợp thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, bao gồm việc nộp hồ sơ, kiểm tra thực địa, trình UBND cấp tỉnh ban hành quyết định. Tùy thuộc vào phương thức nộp tiền sử dụng đất (theo bảng giá đất hay giá đất cụ thể), các bước tiếp theo sẽ liên quan đến việc xác định nghĩa vụ tài chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối tượng thực hiện thủ tục này bao gồm tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, và tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Các hồ sơ có thể nộp trực tiếp tại:

• Bộ phận Một cửa, qua dịch vụ bưu chính công ích;
• Nộp trực tuyến trên cổng dịch vụ công đối với trường hợp hồ sơ không yêu cầu nộp bản chính. 

Thời hạn giải quyết cho các trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư cũng tương tự như trường hợp thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cụ thể:

• Không quá 20 ngày đối với các khu vực không phải là các xã miền núi, biên giới, đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn
• Không quá 30 ngày đối với các xã miền núi, biên giới, đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn

Kết quả thực hiện thủ tục là Quyết định giao đất hoặc Quyết định cho thuê đất theo mẫu quy định tại các Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 102/2024/NĐ-CP. Sau khi có quyết định này, người sử dụng đất có thể tiến hành các thủ tục tiếp theo để thực hiện dự án đầu tư của mình.

Giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất

Thủ tục xin giao đất thực hiện dự án đầu tư thông qua đấu thầu được áp dụng cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án. Quy trình này cũng được phân chia theo ba trường hợp tương tự như các mục trên:

1. Trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất trong bảng giá đất:

Quy trình bao gồm:

• Nhà đầu tư trúng thầu nộp đơn xin giao đất hoặc đơn xin thuê đất và văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đấu thầu. 
• Cơ quan quản lý đất đai thực hiện các thủ tục kiểm tra hồ sơ, kiểm tra thực địa và trình UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.
• Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và thông báo cho nhà đầu tư. 
• Tùy thuộc vào phương thức nộp tiền sử dụng đất (theo bảng giá đất hay giá đất cụ thể), nhà đầu tư sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
• Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nhà đầu tư sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất (nếu thuộc trường hợp thuê đất) và nhận bàn giao đất trên thực địa.

2. Trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất:

Quy trình thực hiện tương tự như trường hợp nêu trên nhưng không có các bước liên quan đến nghĩa vụ tài chính.

3. Trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất cụ thể:

Đối với trường hợp này, quy trình thực hiện cần bổ sung thêm các bước xác định giá đất cụ thể:

• Sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, cơ quan quản lý đất đai tổ chức việc xác định giá đất cụ thể.
• Chủ tịch UBND cấp tỉnh ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể.
• Các bước tiếp theo tương tự như trường hợp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo bảng giá đất.

Thành phần hồ sơ cho các trường hợp này bao gồm:

• Đơn xin giao đất (Mẫu số 02a) theo Nghị định số 102/2024/NĐ-CP.
• Văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đấu thầu (bản sao có chứng thực hoặc kèm bản gốc để đối chiếu).

Thời hạn giải quyết thủ tục giao đất thông qua đấu thầu cũng không quá 20 ngày đối với khu vực thông thường và không quá 30 ngày đối với vùng miền núi, biên giới, đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn. Các đối tượng nộp hồ sơ cần tuân thủ đúng quy định về thành phần hồ sơ để đảm bảo thủ tục được giải quyết nhanh chóng, hiệu quả.

Kết quả thực hiện thủ tục cũng là Quyết định giao đất hoặc Quyết định cho thuê đất theo mẫu quy định. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để nhà đầu tư trúng thầu tiến hành các hoạt động đầu tư và triển khai dự án theo quy định của pháp luật.

>>>Xem thêm: Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư

Dịch vụ tư vấn thủ tục xin giao đất thực hiện dự án đầu tư tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp về thủ tục xin giao đất thực hiện dự án đầu tư với đội ngũ chuyên gia pháp lý giàu kinh nghiệm. Chúng tôi am hiểu sâu sắc về quy định pháp luật đất đai và thủ tục hành chính liên quan đến giao đất, thuê đất thực hiện dự án.

Dịch vụ của Tư vấn Long Phan bao gồm:

• Tư vấn các quy định pháp luật liên quan đến giao đất, thuê đất.
• Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ xin giao đất, thuê đất đầy đủ theo quy định.
• Đại diện nhà đầu tư liên hệ với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Theo dõi tiến độ giải quyết hồ sơ và kịp thời xử lý các vướng mắc phát sinh.
• Tư vấn nghĩa vụ tài chính liên quan đến giao đất, thuê đất.
• Hỗ trợ thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Với kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tiễn, Tư vấn Long Phan cam kết hỗ trợ Quý khách hàng hoàn thành thủ tục xin giao đất thực hiện dự án đầu tư một cách nhanh chóng, hiệu quả và đúng quy định pháp luật. Chúng tôi luôn đồng hành cùng nhà đầu tư trong suốt quá trình thực hiện thủ tục, giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và giảm thiểu rủi ro pháp lý cho dự án đầu tư.

Câu hỏi thường gặp về thủ tục xin giao đất thực hiện dự án đầu tư

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp, xin mời tham khảo:

Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với dự án đầu tư được quy định như thế nào?

Thời hạn giao đất, cho thuê đất cho dự án đầu tư được xác định theo quy định của Luật Đất đai. Thông thường, thời hạn tối đa là 50 năm đối với các dự án đầu tư thông thường và có thể lên đến 70 năm đối với dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc dự án có vốn đầu tư lớn. Thời hạn cụ thể sẽ được ghi trong quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.

Nhà đầu tư cần làm gì khi hồ sơ xin giao đất bị từ chối?

Khi hồ sơ xin giao đất bị từ chối, nhà đầu tư có quyền khiếu nại theo quy định của Luật Khiếu nại. Cụ thể, nhà đầu tư cần gửi đơn khiếu nại đến cơ quan đã ban hành quyết định từ chối trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định. Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết khiếu nại lần đầu, nhà đầu tư có thể khiếu nại lần hai đến cơ quan cấp trên trực tiếp hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định pháp luật.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư có khác với thủ tục xin giao đất không?

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất có nhiều điểm tương đồng nhưng vẫn khác với thủ tục xin giao đất. Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng cần thay đổi mục đích sử dụng để phù hợp với dự án đầu tư. Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện có, và các giấy tờ liên quan đến dự án đầu tư. Thời gian giải quyết cũng tương tự như thủ tục xin giao đất.

Dự án đầu tư cần đáp ứng những điều kiện gì về môi trường khi xin giao đất?

Khi xin giao đất thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư phải đáp ứng các điều kiện về bảo vệ môi trường theo quy định của Luật Bảo vệ môi trường. Tùy thuộc vào quy mô và tính chất của dự án, nhà đầu tư có thể phải thực hiện đánh giá tác động môi trường (ĐTM), kế hoạch bảo vệ môi trường chi tiết, hoặc kế hoạch bảo vệ môi trường đơn giản. Báo cáo ĐTM phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi được giao đất hoặc cho thuê đất.

Nhà đầu tư nước ngoài có những hạn chế gì khi xin giao đất tại Việt Nam?

Nhà đầu tư nước ngoài chỉ được thuê đất tại Việt Nam, không được giao đất có thu tiền sử dụng đất như đối với các tổ chức trong nước. Theo quy định của Luật Đất đai và Luật Đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài bị hạn chế đầu tư vào một số khu vực đặc biệt như khu vực biên giới, hải đảo, khu vực có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh. Việc thuê đất của nhà đầu tư nước ngoài cũng phải tuân thủ các quy định về tỷ lệ sở hữu nước ngoài và thời hạn thuê đất.

Khi nào nhà đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính sau khi có quyết định giao đất?

Sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, nhà đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất từ cơ quan thuế. Trong trường hợp số tiền phải nộp lớn, nhà đầu tư có thể đề nghị được nộp tiền theo phương thức trả dần, nhưng phải đảm bảo nộp lần đầu tối thiểu 50% tổng số tiền phải nộp theo quy định.

Việc thu hồi đất đã giao cho dự án đầu tư được thực hiện trong những trường hợp nào?

Đất đã giao cho dự án đầu tư có thể bị thu hồi trong các trường hợp sau: nhà đầu tư tự nguyện trả lại đất; nhà đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; nhà đầu tư sử dụng đất không đúng mục đích; nhà đầu tư vi phạm pháp luật đất đai; đất được Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Kết luận

Quý khách hàng cần hỗ trợ về thủ tục xin giao đất thực hiện dự án đầu tư, đừng ngần ngại liên hệ với Tư vấn Long Phan qua hotline 0906735386. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi sẵn sàng cung cấp giải pháp phù hợp, hỗ trợ toàn diện từ khâu chuẩn bị hồ sơ đến hoàn thiện thủ tục nhận đất, giúp dự án của Quý khách triển khai đúng tiến độ và tuân thủ quy định pháp luật.