Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ được quy định ra sao?

Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ là một phương thức quan trọng trong hoạt động đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Việc hiểu rõ quy định về giá trị QSDĐ khi chuyển nhượng giúp nhà đầu tư xác định đúng giá trị tài sản, giảm rủi ro pháp lý và tối ưu hóa lợi nhuận. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp những thông tin chi tiết về thủ tục, những lưu ý khi nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ.

Doanh nghiệp có được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ hay không?

Theo quy định tại điểm d, khoản 1, Điều 28, Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ. Quy định này tạo điều kiện cho hoạt động nhận chuyển nhượng vốn đầu tư dưới hình thức giá trị quyền sử dụng đất và cơ hội quan trọng cho các doanh nghiệp FDI mở rộng hoạt động tại thị trường Việt Nam.

Nghị định 102/2024/NĐ-CP đã cụ thể hóa điều kiện này tại khoản 1, Điều 9, theo đó quy định: “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế.“

Do vậy, doanh nghiệp FDI được phép nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ khi đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:

• Bên chuyển nhượng là tổ chức kinh tế đang sử dụng đất.
• Nguồn gốc đất của bên chuyển nhượng là do Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
• Giá trị QSDĐ đã được tính thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế.

Trường hợp nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất tại khu vực đặc biệt như xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển; đảo; hoặc khu vực ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh thì việc chuyển nhượng phải tuân thủ thêm các quy định của pháp luật về đầu tư và các quy định liên quan khác.

Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp khi nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ

Doanh nghiệp sau khi nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ sẽ có các quyền và nghĩa vụ cụ thể theo quy định pháp luật. Theo khoản 1, Điều 41, Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ có các quyền và nghĩa vụ cụ thể như sau:

• Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 26 và Điều 31 của Luật Đất đai 2024;
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;
• Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;
• Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

Các quyền này cho phép doanh nghiệp tận dụng tối đa giá trị của quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh, từ việc sử dụng trực tiếp đến việc khai thác thông qua các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê hoặc thế chấp. Bên cạnh các quyền, doanh nghiệp FDI cũng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước như nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế liên quan đến đất đai, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật.

Thủ tục nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ

Thủ tục để doanh nghiệp nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất bao gồm các bước cụ thể theo quy định của pháp luật đất đai. Theo quy định tại Điều 37, Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, quy trình thủ tục nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ bao gồm các bước chính sau:

Bước 1: Xác lập thoả thuận góp vốn, lập hợp đồng chuyển nhượng

• Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thống nhất nội dung chuyển nhượng phần vốn góp thông qua hợp đồng chuyển nhượng, trong đó có mô tả cụ thể phần giá trị tài sản là quyền sử dụng đất.
• Doanh nghiệp cần đánh giá lại điều kiện pháp lý của khu đất: thời hạn sử dụng, mục đích đất, loại hình sử dụng (thuê đất hay giao đất có thu tiền), đồng thời rà soát điều lệ công ty, thỏa thuận giữa thành viên để đảm bảo việc chuyển nhượng là hợp lệ.

Bước 2: Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Theo quy định tại điểm a, Khoản 3, Điều 27, Luật Đất đai 2024, Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Hồ sơ thực hiện công chứng hợp đồng bao gồm:

• Phiếu yêu cầu công chứng;
• Dự thảo hợp đồng góp vốn;
• Biên bản định giá tài sản là quyền sử dụng đất;
• Giấy tờ pháp lý của cá nhân/tổ chức góp vốn và IRC của doanh nghiệp FDI, giấy tờ pháp lý cá nhân của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp;
• Các giấy tờ liên quan như giấy xác nhận cư trú, giấy uỷ quyền thực hiện thủ tục (nếu có);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính).

Bước 3: Thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp nhận góp vốn

Sau khi đạt được thoả thuận góp vốn, doanh nghiệp tiến hành thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

Bước 4: Thực hiện nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai

Sau khi thực hiện nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;

Hồ sơ cần thiết được nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký cấp huyện (nếu thuộc thẩm quyền). Thành phần được quy định tại Điều 29, Nghị định số 101/2024/NĐ-CP bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động theo mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo nghị định số 101/2024/NĐ-CP;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);
• Hợp đồng chuyển nhượng vốn góp hoặc văn bản về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Biên bản định giá tài sản;
• Chứng từ nộp nghĩa vụ tài chính (nếu phát sinh lệ phí trước bạ hoặc thuế thu nhập);
• Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

>>> Xem thêm: Thủ tục đăng ký biến động đất đai cập nhật 2024

Bước 5: Cơ quan có thẩm quyền thẩm định hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra các điều kiện thực hiện quyền theo quy định, trường hợp không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì thông báo lý do và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký;

• Khi giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai mà thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất thì Văn phòng đăng ký đất đai không phải thực hiện việc đo đạc, xác định lại diện tích thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu.
• Trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai mà Giấy chứng nhận đã cấp chưa sử dụng bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất, người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thuộc trường hợp phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc chỉ có bản đồ địa chính dạng giấy đã rách nát, hư hỏng không thể khôi phục và không thể sử dụng để số hóa theo quy định để thể hiện sơ đồ của thửa đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Lưu ý: Đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc quy định tại điểm này sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Bước 6: Thông báo đến cơ quan thuế, chủ thể đăng ký thực hiện nghĩa vụ thuế

Sau khi thẩm định hồ sơ Văn phòng đăng ký đất đai gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

Bước 7: Cập nhật cơ sở dữ liệu và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi nhận xác nhận tổ chức, cá nhân thực hiện đăng ký biến động đất đai đã hoàn tất nghĩa vụ về tài chính, cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Đồng thời, trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

Những lưu ý khi thực hiện nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ

Khi thực hiện nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ, doanh nghiệp cần đặc biệt chú ý một số vấn đề để đảm bảo quá trình thực hiện tuân thủ pháp luật và hiệu quả. Những lưu ý này giúp doanh nghiệp tránh các rủi ro pháp lý và tối ưu hóa quá trình nhận chuyển nhượng. Dưới đây là một số lưu ý cụ thể:

• Thứ nhất, kiểm tra kỹ tính pháp lý của khu đất: Trước khi nhận chuyển nhượng, doanh nghiệp cần xác định rõ nguồn gốc khu đất, cụ thể là đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hay cho thuê đất trả tiền một lần. Đồng thời, phải rà soát thời hạn sử dụng đất còn lại, đảm bảo mục đích sử dụng đất phù hợp với ngành nghề kinh doanh dự kiến và kiểm tra khu đất có nằm trong diện quy hoạch thu hồi hay không. Ngoài ra, cần xác định xem khu đất có thuộc khu vực hạn chế hoặc cấm đầu tư nước ngoài hay không.
• Thứ hai, xác minh việc giá trị quyền sử dụng đất đã được tính vào vốn điều lệ: Theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP, giá trị quyền sử dụng đất phải được tính vào vốn điều lệ của tổ chức kinh tế chuyển nhượng. Vì vậy, doanh nghiệp cần yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp các tài liệu như điều lệ công ty thể hiện việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, báo cáo tài chính có ghi nhận giá trị quyền sử dụng đất là tài sản của doanh nghiệp, và biên bản định giá quyền sử dụng đất khi góp vốn.
• Thứ ba, lưu ý về nghĩa vụ tài chính và thuế: Doanh nghiệp cần đánh giá và dự trù các nghĩa vụ tài chính phát sinh như thuế thu nhập doanh nghiệp mà bên chuyển nhượng phải nộp, lệ phí trước bạ nếu có thay đổi chủ thể sử dụng đất, cũng như các khoản phí và lệ phí liên quan đến thủ tục đăng ký biến động đất đai. Đặc biệt, trong trường hợp có yếu tố nước ngoài, cần xem xét đến quy định của Hiệp định tránh đánh thuế hai lần (nếu có áp dụng).

Những lưu ý trên đây sẽ giúp doanh nghiệp chuẩn bị tốt và thực hiện hiệu quả việc nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ, đảm bảo tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật hiện hành.

Dịch vụ tư vấn chuyên sâu về thủ tục nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ tại Tư vấn Long Phan

Để đảm bảo quá trình doanh nghiệp nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ diễn ra thuận lợi, nhanh chóng. Chúng tôi mang đến giải pháp toàn diện cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện thủ tục phức tạp này. Với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ Quý khách hàng.

Tư vấn Long Phan cung cấp các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, bao gồm:

• Tư vấn về điều kiện chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất;
• Tư vấn quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp khi nhận chuyển nhượng vốn đầu tư bằng giá trị QSDĐ;
• Hướng dẫn chuẩn bị đầy đủ và chính xác hồ sơ cần thiết cho thủ tục chuyển nhượng;
• Đại diện khách hàng thực hiện các thủ tục nộp hồ sơ và làm việc với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Tư vấn và hỗ trợ giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình chuyển nhượng;
• Soạn thảo các văn bản liên quan đến việc chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ;
• Cập nhật các quy định pháp luật mới nhất liên quan đến lĩnh vực đất đai và đầu tư nước ngoài;
• Tư vấn các vấn đề liên quan sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.

Với kinh nghiệm chuyên sâu và đội ngũ chuyên gia am hiểu pháp luật đất đai và đầu tư, Tư vấn Long Phan cam kết đồng hành cùng Quý khách hàng trong suốt quá trình chuyển nhượng, đảm bảo mọi thủ tục được thực hiện đúng quy định, hiệu quả và an toàn pháp lý.

Câu hỏi thường gặp

Dưới đây là những câu hỏi thường gặp về thủ tục nhận chuyển nhượng vốn đầu tư bằng giá trị QSDĐ.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng vốn đầu tư bằng giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp nào?

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng vốn đầu tư bằng giá trị quyền sử dụng đất nếu bên chuyển nhượng là tổ chức kinh tế đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, và giá trị quyền sử dụng đất này đã được tính vào vốn điều lệ của tổ chức kinh tế đó.

Những loại giấy tờ nào cần thiết cho việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng vốn góp bằng quyền sử dụng đất?

Hồ sơ bao gồm phiếu yêu cầu công chứng, dự thảo hợp đồng góp vốn, biên bản định giá tài sản là quyền sử dụng đất, giấy tờ pháp lý của bên góp vốn và giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) của doanh nghiệp FDI, giấy tờ pháp lý của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp, các giấy tờ liên quan (xác nhận cư trú, ủy quyền nếu có), và bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi hoàn tất thỏa thuận góp vốn, doanh nghiệp cần thực hiện những thủ tục đăng ký nào?

Doanh nghiệp cần tiến hành thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, sau đó thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Hồ sơ đăng ký biến động đất đai bao gồm những gì?

Hồ sơ bao gồm đơn đăng ký biến động theo mẫu, bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng vốn góp hoặc văn bản về việc chuyển quyền sử dụng đất, biên bản định giá tài sản, chứng từ nộp nghĩa vụ tài chính (nếu có), và văn bản ủy quyền (nếu có).

Cơ quan nào có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động đất đai?

Hồ sơ được nộp tại Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký cấp huyện.

Văn phòng đăng ký đất đai có cần đo đạc lại diện tích đất khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động không?

Văn phòng đăng ký đất đai không phải thực hiện đo đạc lại nếu thửa đất đã có Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu hoặc Giấy chứng nhận cũ chưa có bản đồ địa chính.

Khi nào doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất?

Doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi phát sinh lệ phí trước bạ hoặc thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng.

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, quy trình cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra như thế nào?

Sau khi nhận được thông báo hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan có thẩm quyền sẽ chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp.

Những yếu tố pháp lý nào của khu đất cần kiểm tra kỹ trước khi nhận chuyển nhượng vốn đầu tư?

Cần kiểm tra nguồn gốc đất, thời hạn sử dụng còn lại, mục đích sử dụng đất, quy hoạch thu hồi, và xem xét khu đất có thuộc khu vực hạn chế hoặc cấm đầu tư nước ngoài hay không.

Kết luận

Thủ tục nhận chuyển nhượng vốn đầu tư bằng giá trị QSDĐ đòi hỏi nhà đầu tư am hiểu về thủ tục và trình tự thực hiện. Dịch vụ tư vấn của chúng tôi không chỉ giúp Quý khách hàng tiết kiệm thời gian, công sức mà còn giảm thiểu rủi ro pháp lý có thể phát sinh trong quá trình thực hiện thủ tục này. Nếu có nhu cầu được tư vấn và giải đáp chuyên sâu hãy liên hệ ngay với Tư vấn Long Phan qua hotline: 0906735386 để nhận sự hỗ trợ từ chúng tôi.