Hướng xử lý khi chậm tiến độ sử dụng đất của dự án cho DN

Hướng xử lý khi chậm tiến độ sử dụng đất của dự án giúp doanh nghiệp chủ động ứng phó với rủi ro, tránh bị thu hồi đất hoặc xử phạt hành chính. Việc nắm rõ quy trình và giải pháp phù hợp không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư mà còn tạo điều kiện thuận lợi để tiếp tục triển khai dự án. Bài viết dưới đây sẽ phân tích các trường hợp được chậm tiến độ, hệ quả pháp lý và phương hướng xử lý hiệu quả cho doanh nghiệp.

Những trường hợp dự án đầu tư được chậm tiến độ

Pháp luật Việt Nam quy định rõ các trường hợp dự án đầu tư được xem xét chậm tiến độ sử dụng đất cho các dự án chậm tiến độ, đồng thời bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư trong trường hợp bất khả kháng.

Theo quy định tại khoản 9, Điều 81 Luật Đất đai 2024 và khoản 1, Điều 31 Nghị định số 102/2025/NĐ-CP các trường hợp bất khả kháng được quy định bao gồm:

• Thiên tai, thảm họa môi trường;
• Hỏa hoạn, dịch bệnh;
• Chiến tranh, tình trạng khẩn cấp về quốc phòng, an ninh;
• Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật về tình trạng khẩn cấp;
• Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, kê biên, phong tỏa quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật mà sau đó người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất;
• Quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là trở ngại khách quan, không do lỗi của người sử dụng đất, tác động trực tiếp đến việc sử dụng đất;
• Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề xuất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ trưởng bộ quản lý chuyên ngành.

Nếu dự án đầu tư của doanh nghiệp thực hiện chậm tiến độ nhưng thuộc nguyên nhân khách quan gây ảnh hưởng đến tiến độ là những sự kiện bất khả kháng thì sẽ không thuộc vào các trường hợp thu hồi đất được quy định tại Điều 81, Luật Đất đai 2024.

Hệ quả khi chậm tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư

Chậm tiến độ sử dụng đất dự án đầu tư gây ra nhiều hệ quả nghiêm trọng cho doanh nghiệp. Việc nắm rõ các hệ quả này giúp doanh nghiệp nhận thức đầy đủ về trách nhiệm pháp lý và các biện pháp xử lý.

Dưới đây là những vấn đề có thể phát sinh khi chậm tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư:

• Thứ nhất, bị thu hồi đất mà không được bồi thường. Theo khoản 8, Điều 81 Luật Đất đai 2024, nếu hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại. Đây là tổn thất tài chính rất lớn, có thể khiến doanh nghiệp mất toàn bộ vốn đã đầu tư vào dự án.
• Thứ hai, doanh nghiệp sẽ phải chịu các chế tài hành chính như bị phạt tiền do vi phạm quy định về quản lý, sử dụng đất. Mức phạt có thể lên đến hàng trăm triệu đồng tùy theo quy mô dự án và mức độ vi phạm. Chủ đầu tư cũng phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại (nếu có) cho các bên liên quan do việc chậm tiến độ gây ra.
• Thứ ba, đối mặt với hệ quả về uy tín kinh doanh, khả năng tham gia các dự án trong tương lai. Theo quy định pháp luật, chủ đầu tư có tiền sử vi phạm về tiến độ sử dụng đất có thể bị hạn chế quyền tham gia đấu thầu, đấu giá các dự án mới. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến chiến lược phát triển dài hạn của doanh nghiệp trên thị trường bất động sản.

Phương hướng xử lý khi chậm tiến độ sử dụng đất dự án cho doanh nghiệp

Để giảm thiểu các rủi ro pháp lý phát sinh từ việc chậm tiến độ sử dụng đất của dự án, doanh nghiệp cần thực hiện các biện pháp nhằm khắc phục hệ quả cũng như đưa dự án đầu tư theo đúng quy định pháp luật.

Hoàn thành nghĩa vụ về tài chính sử dụng đất

Hoàn thành nghĩa vụ tài chính là yêu cầu bắt buộc để doanh nghiệp có thể xử lý vấn đề chậm tiến độ sử dụng đất. Nghĩa vụ tài chính đất đai bao gồm nhiều khoản theo quy định pháp luật hiện hành. Việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính là điều kiện tiên quyết khi doanh nghiệp xin gia hạn tiến độ sử dụng đất.

Doanh nghiệp cần nộp đầy đủ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định nộp một lần cho cả thời gian thuê tùy theo hình thức thuê đất đã được phê duyệt. Việc nộp đúng hạn, đầy đủ các khoản này là cơ sở để chứng minh thiện chí và năng lực tài chính của doanh nghiệp khi xin gia hạn.

Trường hợp được gia hạn tiến độ, doanh nghiệp phải nộp bổ sung khoản tiền tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho thời gian được gia hạn. Theo quy định tại Điều 15, Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định rõ phương thức tính toán khoản tiền này dựa trên đơn giá đất tại thời điểm gia hạn và thời gian được gia hạn.

Công thức tính chi phí tương ứng được quy định như sau:

• Khoản tiền bổ sung = Diện tích đất được gia hạn sử dụng đất x Giá đất trong Bảng giá đất tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định gia hạn sử dụng đất x 2% x (Thời gian gia hạn (tháng) / 12)

Trong đó, trường hợp thời gian gia hạn không tròn tháng thì từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì không tính khoản tiền bổ sung đối với số ngày này.

Thực hiện gia hạn thời hạn sử dụng đất

Gia hạn thời hạn sử dụng đất là giải pháp quan trọng giúp doanh nghiệp tránh bị thu hồi đất khi chậm tiến độ. Doanh nghiệp phải nộp hồ sơ xin gia hạn trước khi hết thời hạn đưa đất vào sử dụng hoặc trước khi chậm tiến độ 24 tháng.

Hồ sơ xin gia hạn cần có đầy đủ các tài liệu theo quy định tại khoản 2, Điều 55, Nghị định 31/2021/NĐ-CP, bao gồm:

• Văn bản đề nghị gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư;
• Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư;
• Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
• Quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương;
• Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư gồm một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Để tăng khả năng được chấp thuận gia hạn, doanh nghiệp cần chứng minh lý do chậm tiến độ khách quan và cam kết lộ trình thực hiện rõ ràng. Doanh nghiệp nên chuẩn bị báo cáo đánh giá tình hình thực hiện dự án đến thời điểm hiện tại, nêu rõ nguyên nhân chậm tiến độ (như khó khăn về vốn, thủ tục hành chính, giải phóng mặt bằng), kèm theo phương án khắc phục và tiến độ thực hiện điều chỉnh cho giai đoạn tiếp theo.

>>> Xem thêm: Doanh nghiệp cần làm gì để không bị thu hồi đất do chậm thực hiện dự án

Hướng xử lý khi không thể gia hạn

Trường hợp không thể gia hạn tiến độ sử dụng đất, doanh nghiệp cần có phương án xử lý phù hợp để giảm thiểu thiệt hại. Việc không được gia hạn có thể xảy ra khi doanh nghiệp đã sử dụng hết thời gian gia hạn tối đa 24 tháng hoặc không đáp ứng các điều kiện để được gia hạn theo quy định pháp luật.

Doanh nghiệp có thể xem xét chuyển nhượng dự án theo quy định tại Khoản 1, Điều 46, Luật Đầu tư 2020 khi không có khả năng thực hiện dự án. Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2, Điều 48, của Luật Đầu tư 2020;
• Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2, Điều 24, của Luật Đầu tư 2020;
• Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
• Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;
• Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);
• Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều này, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.

Lưu ý: Nếu việc chuyển nhượng không khả thi, doanh nghiệp cần chuẩn bị phương án giải quyết các vấn đề tài chính và pháp lý liên quan đến dự án. Điều này bao gồm việc thanh lý tài sản trên đất (nếu có), giải quyết các nghĩa vụ với đối tác, nhà thầu và các bên liên quan. Trong trường hợp không đồng ý với quyết định thu hồi đất, doanh nghiệp có quyền khiếu nại theo quy định của Luật Khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định của Luật Tố tụng hành chính.

>>> Xem thêm: Thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư thuê đất hàng năm

Dịch vụ tư vấn về Hướng xử lý khi chậm tiến độ sử dụng đất của dự án tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên sâu về xử lý chậm tiến độ sử dụng đất cho doanh nghiệp. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi có kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp luật đất đai và đầu tư. Dịch vụ tư vấn được thiết kế đáp ứng nhu cầu cụ thể của từng doanh nghiệp, từ phòng ngừa đến khắc phục hậu quả khi chậm tiến độ.

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn toàn diện cho dự án đầu tư bao gồm:

• Thực hiện đánh giá tình trạng pháp lý của dự án, bao gồm hồ sơ đất đai, giấy phép đầu tư, quyết định giao đất, thuê đất và tiến độ thực hiện;
• Hỗ trợ soạn thảo thành phần hồ sơ thực hiện gia hạn thuê đất phục vụ dự án đầu tư;
• Hỗ trợ thực hiện việc tính toán chi phí tương ứng khi gia hạn đất theo đúng quy định hiện hành;
• Đại diện Quý khách hàng làm việc với cơ quan chức năng có thẩm quyền về việc gia hạn;
• Giải đáp các vướng mắc của Quý khách hàng về việc thực hiện gia hạn dự án đầu tư;
• Theo dõi tiến độ giải quyết xin gia hạn, bàn giao kịp thời khi nhận kết quả đến Quý khách hàng.

Với đội ngũ chuyên gia có chuyên môn cao và giàu kinh nghiệm trong công tác tư vấn và hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện việc gia hạn thời hạn sử dụng đất cho dự án đầu tư. Tư vấn Long Phan tin tưởng sẽ cung cấp đến Quý khách hàng dịch vụ hỗ trợ an toàn, hiệu quả với mức chi phí tối ưu nhất.

Câu hỏi thường gặp

Dưới đây là những câu hỏi thường gặp về phương án thực hiện khi doanh nghiệp chậm tiến độ thực hiện dự án đầu tư.

Các trở ngại hành chính điển hình nào có thể gây ra sự chậm trễ dự án?

Các trở ngại hành chính điển hình có thể bao gồm việc phê duyệt giấy phép kéo dài, các quy trình pháp lý phức tạp và sự không nhất quán trong các quyết định hành chính.

Doanh nghiệp có thể yêu cầu gia hạn thời gian sử dụng đất nhiều lần không?

Khả năng gia hạn nhiều lần thường bị hạn chế, thường có thời gian tối đa lũy kế, theo quy định của pháp luật đất đai.

Những tài liệu tài chính cụ thể nào thường được yêu cầu để chứng minh năng lực tài chính cho yêu cầu gia hạn thời gian?

Các hồ sơ tài chính thường cần bao gồm báo cáo tài chính gần nhất, cam kết hỗ trợ tài chính từ công ty mẹ, cam kết bảo lãnh tài chính từ tổ chức tài chính và các bằng chứng khác chứng minh khả năng tài chính của nhà đầu tư.

Tiến độ dự án điều chỉnh cần chi tiết đến mức nào khi nộp đơn xin gia hạn?

Tiến độ dự án điều chỉnh cần chi tiết, nêu rõ các mốc quan trọng cụ thể, thời gian biểu cho từng giai đoạn và ngày hoàn thành thực tế.

Những yếu tố chính nào mà các cơ quan chức năng xem xét khi quyết định yêu cầu gia hạn thời gian sử dụng đất?

Các cơ quan chức năng thường đánh giá lý do chậm trễ, nỗ lực của nhà đầu tư trong việc giảm thiểu sự chậm trễ, tính khả thi của dự án và tác động kinh tế – xã hội tiềm năng.

Trong trường hợp yêu cầu gia hạn bị từ chối, các bước ngay lập tức mà doanh nghiệp nên thực hiện là gì?

Khi bị từ chối, doanh nghiệp nên nhanh chóng tìm kiếm tư vấn pháp lý để hiểu rõ lý do từ chối và khám phá các lựa chọn như kháng cáo quyết định hoặc bắt đầu chuyển nhượng dự án.

Những tác động thuế tiềm ẩn nào khi chuyển nhượng một dự án bị chậm tiến độ?

Việc chuyển nhượng dự án có thể phát sinh các loại thuế khác nhau, bao gồm thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng, tùy thuộc vào cấu trúc chuyển nhượng và các quy định thuế hiện hành.

Doanh nghiệp có thể mong đợi loại bồi thường nào nếu sự chậm trễ rõ ràng là do hành động của chính phủ?

Nếu hành động của chính phủ trực tiếp gây ra sự chậm trễ, doanh nghiệp có thể được bồi thường cho các thiệt hại đã incurred, theo quy định pháp luật và đàm phán với các cơ quan chức năng.

Có những hình phạt cụ thể nào cho đất đã phát triển một phần trong thời gian gia hạn không?

Các hình phạt cho đất đã phát triển một phần trong thời gian gia hạn có thể khác nhau, có khả năng bao gồm tiền phạt hoặc yêu cầu trả lại phần đất chưa phát triển.

Làm thế nào các doanh nghiệp có thể chủ động giảm thiểu rủi ro chậm trễ sử dụng đất ngay từ đầu dự án?

Các biện pháp chủ động bao gồm lập kế hoạch dự án tỉ mỉ, thẩm định kỹ lưỡng, duy trì giao tiếp cởi mở với các cơ quan chức năng và thiết lập các kế hoạch dự phòng cho các gián đoạn tiềm ẩn.

Kết luận

Việc chậm tiến độ sử dụng đất dự án có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng cho doanh nghiệp, nhất là nguy cơ bị thu hồi đất mà không được bồi thường. Quý khách hàng cần nắm rõ quy định pháp luật, chủ động xin gia hạn khi cần thiết. Tư vấn Long Phan với đội ngũ chuyên gia sẵn sàng hỗ trợ Quý khách hàng giải quyết mọi vấn đề liên quan đến chậm tiến độ sử dụng đất. Liên hệ ngay hotline: 0906735386 để được tư vấn chi tiết và hiệu quả nhất.