Doanh nghiệp bị thu hồi đất trong trường hợp nào?

Doanh nghiệp bị thu hồi đất trong trường hợp vi phạm các quy định pháp luật về sử dụng đất, chẳng hạn như không sử dụng đất đúng mục đích, để đất hoang hóa quá lâu, hoặc không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Việc thu hồi đất nhằm đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả, tránh lãng phí tài nguyên và thúc đẩy phát triển kinh tế. Doanh nghiệp cần nắm vững các quy định để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Các trường hợp doanh nghiệp bị thu hồi đất

Doanh nghiệp có thể bị thu hồi đất theo quy định tại Chương VI Luật Đất đai 2024. Các trường hợp thu hồi được chia thành bốn nhóm chính: thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội; thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi do chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư; và thu hồi do không sử dụng đất trong thời gian quy định.

Thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Nhà nước có quyền thu hồi đất của doanh nghiệp để phục vụ lợi ích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo Điều 78, Điều 79 Luật Đất đai 2024.

Các mục đích thu hồi đất phục vụ các công trình quốc phòng như căn cứ quân sự, công trình phòng thủ, các công trình an ninh và giao thông, thủy lợi, năng lượng, y tế, giáo dục, môi trường, và các dự án hạ tầng cơ sở khác. Điều này giúp phát triển cơ sở hạ tầng, đảm bảo an sinh xã hội, bảo vệ môi trường, và phục vụ lợi ích công cộng.

Tham khảo: các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: TẠI ĐÂY

Doanh nghiệp bị thu hồi đất trong những trường hợp này phải thực hiện theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và có thể được xem xét bồi thường theo quy định.

Thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai

Nhà nước thu hồi đất của doanh nghiệp nếu có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai theo Điều 81 Luật Đất đai 2024. Các hành vi vi phạm cơ bản bao gồm:

• Sử dụng đất sai mục đích đã được giao, cho thuê hoặc công nhận, đã bị xử phạt nhưng vẫn tiếp tục vi phạm.
• Người sử dụng đất hủy hoại đất, đã bị xử phạt hành chính nhưng tiếp tục vi phạm.
• Đất được giao hoặc cho thuê sai đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.
• Đất do nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho từ người không đủ điều kiện chuyển nhượng, tặng cho theo quy định.
• Đất được Nhà nước giao để quản lý nhưng để xảy ra tình trạng bị lấn, chiếm.
• Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

Các doanh nghiệp có hành vi trên sẽ bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi mà không được bồi thường hoặc hỗ trợ về đất.

Thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật

Theo khoản 1 Điều 82 Luật Đất đai 2024, đất của doanh nghiệp có thể bị thu hồi khi:

• Tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất bị giải thể, phá sản hoặc chấm dứt hoạt động theo quy định pháp luật.
•  Đất được giao hoặc cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn.
•  Dự án đầu tư chấm dứt theo quy định của pháp luật về đầu tư.
•  Đất bị thu hồi do rừng đã bị thu hồi theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp.

Ngoải ra theo quy định tại khoản 3 Điều 82 Luật đất đai 2024, Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất do nguy cơ đe dọa tính mạng hoặc không thể tiếp tục sử dụng gồm:

• Đất ở nằm trong khu vực ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng; đất khác trong khu vực ô nhiễm không thể tiếp tục sử dụng theo mục đích ban đầu. 
• Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún hoặc chịu ảnh hưởng thiên tai khác đe dọa tính mạng; đất khác bị sạt lở, sụt lún hoặc thiên tai làm mất khả năng sử dụng.

Trường hợp này, doanh nghiệp có thể được bồi thường hoặc hỗ trợ nếu có cơ sở pháp lý xác định quyền sử dụng đất hợp lệ trước khi bị thu hồi.

Thu hồi do đất không được sử dụng trong thời gian quy định

Nhà nước thu hồi đất khi doanh nghiệp không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn theo quy định tại khoản 7, 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024:

• Đất nông nghiệp bị bỏ hoang liên tục 12 tháng, đất lâm nghiệp 24 tháng.
• Đất trong dự án đầu tư không được sử dụng liên tục trong 12 tháng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với cam kết.

Nếu doanh nghiệp không có lý do chính đáng (thiên tai, chiến tranh, khủng hoảng kinh tế…), đất sẽ bị thu hồi mà không có bồi thường.

Trình tự thủ tục thu hồi đất đối với doanh nghiệp

Quá trình thu hồi đất đối với doanh nghiệp phải tuân thủ các bước theo quy định của pháp luật. Theo đó trình tự thu hồi đất bao gồm:

• Bước 1: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, lập hồ sơ vi phạm hoặc kế hoạch thu hồi đất.
• Bước 2: Thông báo thu hồi đất gửi đến doanh nghiệp trước ít nhất 90 ngày (đối với đất phi nông nghiệp) hoặc 180 ngày (đối với đất nông nghiệp).
• Bước 3: Tiến hành kiểm kê đất đai, tài sản gắn liền với đất, xác định phương án bồi thường nếu có.
• Bước 4: Cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất và tổ chức cưỡng chế nếu doanh nghiệp không chấp hành.
• Bước 5: Bàn giao đất cho Nhà nước và thực hiện bồi thường theo phương án được phê duyệt.

Việc thu hồi đất phải đảm bảo đúng quy trình, tránh gây thiệt hại không đáng có cho doanh nghiệp.

CSPL: Điều 85, 89 Luật Đất đai 2024. 

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của doanh nghiệp được quy định thế nào?

Quy định về các trường hợp bồi thường khi thu hồi đất:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp bị thu hồi đất có thể được bồi thường nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ tương đương.
• Có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
• Có giấy tờ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo Điều 137 Luật Đất đai.
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa đăng ký.
• Có hợp đồng thế chấp hoặc văn bản công nhận trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Tuy nhiên, vấn có những trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, được quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2024, bao gồm:

• Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 107 của Luật Đất đai.
• Đất do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý theo Điều 217 của Luật Đất đai.
• Đất bị thu hồi theo quy định tại Điều 81, khoản 1 và 2 Điều 82 của Luật Đất đai.
• Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 96 của Luật Đất đai.

Quy định về phương thức bồi thường khi thu hồi đất: 

Theo Điều 91 Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp bị thu hồi đất có thể được bồi thường nếu đáp ứng điều kiện về quyền sử dụng đất hợp pháp. Mức bồi thường phụ thuộc vào loại đất, mục đích sử dụng, thời hạn còn lại và giá trị tài sản trên đất. Các trường hợp bồi thường bao gồm:

• Bồi thường bằng tiền: Được áp dụng khi đất bị thu hồi có giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp. Giá trị bồi thường tính theo khung giá đất do Nhà nước quy định.
• Bồi thường bằng đất khác: Doanh nghiệp có thể được giao đất khác có giá trị tương đương nếu Nhà nước có quỹ đất.
• Hỗ trợ tái định cư hoặc hỗ trợ tài chính: Áp dụng với doanh nghiệp có đất bị thu hồi để phục vụ dự án phát triển hạ tầng.

Trường hợp đất bị thu hồi do vi phạm hoặc sử dụng sai mục đích, doanh nghiệp sẽ không được bồi thường.

Dịch vụ tư vấn các trường hợp thu hồi đất đối với doanh nghiệp tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan hỗ trợ doanh nghiệp trong các vấn đề liên quan đến thu hồi đất, bao gồm:

• Tư vấn điều kiện, trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định mới nhất.
• Hỗ trợ doanh nghiệp khiếu nại, khởi kiện quyết định thu hồi đất trái pháp luật.
• Đại diện khách hàng làm việc với các cơ quan có thẩm quyền. 
• Tư vấn phương án bồi thường hợp lý để đảm bảo quyền lợi của doanh nghiệp.
  

Với đội ngũ chuyên sâu về lĩnh vực đất đai và doanh nghiệp, Tư vấn Long Phan cam kết mang lại giải pháp tối ưu nhất cho Quý khách hàng. Ngoài ra, chúng tôi sẽ căn cứ vào nhu cầu và từng trường hợp cụ thể của Quý khách để đưa ra phương án tối ưu và hiệu quả nhất.

Một số câu hỏi thường gặp về trường hợp doanh nghiệp bị thu hồi đất

Để Quý khách có góc nhìn rõ hơn về vấn đề này, chúng tôi cung cấp một số câu hỏi phổ biến về trường hợp doanh nghiệp bị thu hồi đất:

Xin cho biết thêm ví dụ về các dự án “phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” mà Nhà nước có thể thu hồi đất của doanh nghiệp?

Ngoài các công trình đã nêu, các dự án này có thể bao gồm việc xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn kiểu mẫu, cụm công nghiệp, khu sản xuất tập trung, công trình xử lý chất thải, công viên, quảng trường, tượng đài, dự án tái định cư, khu vực khai thác khoáng sản được cấp phép… theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Làm thế nào để xác định doanh nghiệp “sử dụng đất không đúng mục đích” dẫn đến bị thu hồi?

Việc này được xác định dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Nếu doanh nghiệp sử dụng đất cho mục đích khác (ví dụ: đất nông nghiệp dùng xây nhà xưởng) mà không được phép chuyển mục đích và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà còn tái phạm, thì có thể bị thu hồi.

Thế nào được xem là “lý do chính đáng” cho việc chậm đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ dự án?

Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn quy định các trường hợp bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan như thiên tai, địch họa, dịch bệnh nguy hiểm; hoặc do thay đổi chính sách, quy hoạch của nhà nước làm ảnh hưởng trực tiếp đến dự án; hoặc do tạm dừng để điều chỉnh quy hoạch theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… Doanh nghiệp phải chứng minh và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Doanh nghiệp có quyền đàm phán về mức bồi thường khi bị thu hồi đất không?

Doanh nghiệp có quyền tham gia vào quá trình lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đưa ra ý kiến, kiến nghị về mức bồi thường, chính sách hỗ trợ. Tuy nhiên, việc quyết định cuối cùng về phương án bồi thường thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước, dựa trên khung chính sách và giá đất cụ thể do Nhà nước quy định. Doanh nghiệp có quyền khiếu nại nếu không đồng ý.

Nếu đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật (không được bồi thường về đất), tài sản trên đất của doanh nghiệp sẽ xử lý thế nào?

Trường hợp này, doanh nghiệp không được bồi thường về đất nhưng giá trị còn lại của tài sản hợp pháp gắn liền với đất (đã được tạo lập đúng quy định trước thời điểm vi phạm) có thể được xem xét bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định cụ thể của pháp luật và quyết định thu hồi. Doanh nghiệp cũng có thể được yêu cầu tự tháo dỡ, di dời tài sản trong một thời hạn nhất định.

Doanh nghiệp có những quyền cụ thể nào trong suốt quá trình Nhà nước thực hiện thủ tục thu hồi đất?

Doanh nghiệp có quyền được nhận thông báo thu hồi đất trước thời hạn quy định; được tham gia quá trình kiểm kê đất đai, tài sản; được tiếp cận, cung cấp thông tin về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; được nêu ý kiến, đối thoại với cơ quan lập phương án; và có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định thu hồi đất hoặc quyết định phê duyệt phương án bồi thường nếu cho rằng không đúng pháp luật.

Sau khi có quyết định thu hồi đất, doanh nghiệp có bao nhiêu thời gian để bàn giao mặt bằng?

Thời hạn bàn giao đất được ghi trong quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nếu doanh nghiệp không tự nguyện bàn giao, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ ban hành quyết định cưỡng chế thi hành và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định.

Doanh nghiệp có thể khiếu nại hoặc khởi kiện quyết định thu hồi đất ở đâu và theo thủ tục nào?

Doanh nghiệp có thể nộp đơn khiếu nại lần đầu đến cơ quan nhà nước đã ban hành quyết định thu hồi đất hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của Luật Tố tụng Hành chính. Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết khiếu nại lần đầu, có thể khiếu nại lần hai đến cơ quan cấp trên trực tiếp hoặc khởi kiện ra Tòa án.

Kết luận

Việc thu hồi đất đối với doanh nghiệp phải tuân thủ quy định pháp luật và đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan. Để được tư vấn chi tiết về từng trường hợp cụ thể, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Tư vấn Long Phan qua hotline 0906735386. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp.