Nguyên tắc lập quy hoạch, ảnh hưởng của quy hoạch đối với giá trị bất động sản

Nguyên tắc lập quy hoạch, ảnh hưởng của quy hoạch đối với giá trị bất động sản là các yếu tố cơ bản điều tiết mọi biến động về giá trị tài sản trên thị trường. Việc xác lập các chỉ tiêu kỹ thuật và không gian phát triển đô thị giúp các chủ thể có cơ sở để xác lập và thực hiện kế hoạch đầu tư theo lộ trình phát triển kinh tế xã hội địa phương.

Trong bài viết này, Tư vấn Long Phan sẽ phân tích chi tiết các quy định về nguyên tắc lập quy hoạch và thực tiễn về mối quan hệ giữa quy hoạch và giá trị của bất động sản. Mời quý khách hàng có nhu cầu tham khảo

Nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất đối với giá trị bất động sản

Nhằm đảm bảo sự thống nhất trong quản lý đất đai và phát huy tối đa tiềm năng bất động sản, quy trình lập quy hoạch phải đặt trong mối quan hệ của nguyên tắc phù hợp hệ thống quy hoạch, cụ thể là:

Nguyên tắc phù hợp hệ thống quy hoạch
- Quy hoạch cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch cấp trên

Căn cứ Điều 60 Luật Đất đai 2024 thì nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất đối với giá trị bất động sản bao gồm các nguyên tắc sau đây:

• Việc lập quy hoạch sử dụng đất các cấp phải tuân thủ nguyên tắc và mối quan hệ giữa các loại quy hoạch theo quy định của Luật Quy hoạch.
• Quy hoạch sử dụng đất các cấp phải tổng hợp, cân đối nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực có sử dụng đất.
• Quy hoạch sử dụng đất quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết vùng; bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương và phù hợp với tiềm năng đất đai của quốc gia nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.
• Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh phải đáp ứng yêu cầu thực hiện chiến lược phát triển kinh tế – xã hội nhanh, bền vững; bảo đảm quốc phòng, an ninh.
• Bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ; quy hoạch sử dụng đất của cấp trên bảo đảm nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cùng cấp đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
• Nội dung quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp giữa chỉ tiêu sử dụng đất gắn với không gian, phân vùng sử dụng đất, hệ sinh thái tự nhiên.
• Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả; khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng với biến đổi khí hậu; bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, độ che phủ rừng; bảo tồn, tôn tạo và phát huy giá trị di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh.
• Bảo đảm tính liên tục, kế thừa, ổn định, đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế – xã hội; cân đối hài hòa giữa các ngành, lĩnh vực, địa phương, giữa các thế hệ; phù hợp với điều kiện, tiềm năng đất đai.
• Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp phải bảo đảm sự tham gia của tổ chức chính trị – xã hội, cộng đồng, cá nhân; bảo đảm công khai, minh bạch.
• Quy hoạch sử dụng đất các cấp được lập đồng thời; quy hoạch sử dụng đất cấp cao hơn phải được quyết định, phê duyệt trước quy hoạch sử dụng đất cấp thấp hơn. Khi kết thúc thời kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy hoạch sử dụng đất thời kỳ tiếp theo chưa được cấp có thẩm quyền quyết định, phê duyệt thì các chỉ tiêu sử dụng đất chưa thực hiện hết được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất thời kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
• Kế hoạch sử dụng đất được lập đồng thời với lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cùng cấp.

Hệ quả: Nếu quy hoạch cấp dưới ban hành trái quy hoạch cấp trên có thể bị hủy, điều chỉnh hoặc không được công nhận.

Nguyên tắc công khai, minh bạch
- Quy hoạch sau khi phê duyệt phải được công bố công khai

Căn cứ Điều 41 Luật Quy hoạch 2025 quy định về yêu cầu đối với công bố công khai quy hoạch như sau:

• Quy hoạch phải được công bố, công khai sau khi được cơ quan, người có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt, trừ những nội dung bí mật nhà nước theo quy định của pháp luật về bảo vệ bí mật nhà nước.
• Việc công bố, công khai quy hoạch phải tuân thủ các nguyên tắc như: kịp thời, đầy đủ, thuận tiện, bảo đảm tiếp cận cho tổ chức, cá nhân; được xác thực, bảo đảm toàn vẹn và an toàn, an ninh mạng; đồng bộ với hệ thống thông tin quốc gia về quy hoạch.

• Chính phủ quy định chi tiết thời hạn công bố, công khai quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh. Thời hạn công bố, công khai quy hoạch chi tiết ngành, quy hoạch đô thị và nông thôn thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

Người sử dụng đất có quyền:

Căn cứ theo khoản 1 và khoản 2 Điều 60 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì người dân khi cần thông tin về bản đồ địa chính sẽ trực tiếp nộp phiếu yêu cầu theo Mẫu số 13/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP hoặc gửi văn bản yêu cầu cho cơ quan cung cấp bản đồ địa chính để có thể:

• Tiếp cận thông tin quy hoạch;
• Yêu cầu cung cấp trích lục, bản đồ quy hoạch.

Ý nghĩa thực tiễn: Nhiều giao dịch bị vô hiệu hoặc tranh chấp phát sinh do người mua không được cung cấp thông tin quy hoạch đầy đủ.

Nguyên tắc bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Nhà nước bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong quá trình lập quy hoạch. Cụ thể, theo quy định tại Điều 17 Luật Đất đai 2024:

• Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất.
• Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Việc lập quy hoạch không được xâm phạm quyền và lợi ích hợp của các bên liên quan. Trong một số trường hợp đặc biệt phải hạn chế quyền như không được xây dựng hay chuyển mục đích sử dụng thì phải có cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Điều 108 Luật Đất Đai.

Nguyên tắc phát triển bền vững

Theo Bộ Mục tiêu Phát triển Bền vững (Sustainable Development Goals – SDGs) của Liên Hợp Quốc đã thông qua, quy định: 

• Nguyên tắc phát triển bền vững là sự kết hợp hài hòa giữa: kinh tế, xã hội, môi trường, quốc phòng – an ninh, nhằm đáp ứng nhu cầu hiện tại mà không làm tổn hại khả năng của các thế hệ tương lai, đảm bảo công bằng giữa các thế hệ và giữa các thành viên trong xã hội.
• Nguyên tắc này bảo đảm tăng trưởng kinh tế đi đôi với bảo vệ môi trường và công bằng xã hội, sử dụng tài nguyên hiệu quả, tôn trọng giới hạn sinh thái, và có trách nhiệm toàn cầu.


Do đó, không phải mọi khu đất tốt đều được quy hoạch làm đất ở hay thương mại.


Nguyên tắc ổn định tương đối nhưng có điều chỉnh

Căn cứ theo Điều 62 Luật Đất đai quy định thời kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch có thời kỳ ổn định nhất định (10 năm, 20 năm…). Tuy nhiên, được phép điều chỉnh khi có:

• Thay đổi định hướng phát triển;
• Biến động lớn về kinh tế – xã hội;
• Dự án trọng điểm quốc gia.


Điểm mấu chốt cho bất động sản: Quy hoạch không phải là “bất biến”, nhưng không được điều chỉnh tùy tiện.


Ảnh hưởng của quy hoạch đối với giá trị bất động sản

Đặt trong mối tương quan giữa chính sách quản lý và thị trường, những ảnh hưởng của quy hoạch đối với giá trị bất động sản được thể hiện qua:

Quy hoạch làm tăng giá trị bất động sản

Dưới tác động của quy hoạch, bất động sản không chỉ thay đổi về diện mạo không gian mà còn gia tăng đáng kể về giá trị, trở thành yếu tố then chốt thúc đẩy sức hút đầu tư và tiềm năng sinh lời trong dài hạn. Một số trường hợp phổ biến như:

• Đất nông nghiệp sau đó quy hoạch lên đất ở, đất đô thị;
• Khu vực có quy hoạch:
• Hạ tầng giao thông (cao tốc, vành đai, metro);
• Trung tâm hành chính, khu công nghiệp, khu du lịch;
• Thay đổi mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất.


Hệ quả:
Giá đất có thể tăng tức thì theo kỳ vọng, thậm chí trước khi quy hoạch triển khai.

Quy hoạch làm giảm giá trị bất động sản

Quy hoạch không phù hợp hoặc thiếu đồng bộ có thể làm suy giảm giá trị bất động sản, khi các hạn chế về mục đích sử dụng đất, hạ tầng hoặc môi trường sống khiến tài sản mất đi sức hấp dẫn và khả năng khai thác hiệu quả. Một số trường hợp điển hình bao gồm:

Đất nằm trong:

• Hành lang bảo vệ công trình công cộng;
• Quy hoạch cây xanh, công viên, giao thông;
• Đất thuộc quy hoạch treo (nhiều năm không thực hiện);

Nhà đất bị hạn chế:

• Không được xây mới;
• Chỉ được sửa chữa có thời hạn.


Hệ quả:
Giá trị khai thác giảm mạnh, khó chuyển nhượng, khó thế chấp.

Quy hoạch ảnh hưởng đến khả năng giao dịch

Một hệ quả tất yếu khác cần xem xét chính là cách thức quy hoạch ảnh hưởng đến khả năng giao dịch, nơi nào quy hoạch càng ổn định và đồng bộ, nơi đó tính thanh khoản của bất động sản càng cao và ngược lại. Được thể hiện qua một số trường hợp như:

• Ngân hàng thường: Từ chối cho vay; giảm tỷ lệ cho vay đối với bất động sản nằm trong khu quy hoạch rủi ro.
• Người mua có xu hướng: Ép giá; yêu cầu cam kết cao hơn.

Quy hoạch ảnh hưởng đến bồi thường khi thu hồi đất

Quy hoạch đóng vai trò quan trọng trong việc xác định mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trên thực tế, giá bồi thường không theo giá thị trường, mà theo nhiều yếu tố khác như:

• Mục đích sử dụng đất tại thời điểm thu hồi;
• Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh.
• Đất đã có quy hoạch nhưng chưa thu hồi: Vẫn được bồi thường nhưng mức bồi thường có thể thấp hơn kỳ vọng của người dân.

>>>Xem thêm: Dịch vụ kiểm tra quy hoạch sử dụng đất

Lưu ý thực tiễn cho người đầu tư và giao dịch bất động sản

Các nhà đầu tư khi muốn thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản cần kiểm tra chi tiết loại quy hoạch
và nên làm rõ:

• Quy hoạch loại gì (sử dụng đất, xây dựng, đô thị);
• Quy hoạch tỷ lệ bao nhiêu (1/500 – 1/2000 – 1/5000);
• Quy hoạch đã phê duyệt hay mới dự thảo.

Bên cạnh đó, việc phân biệt các loại quy hoạch cũng đóng một vai trò quan trọng trong giao dịch. Ví dụ: 

• Quy hoạch treo khác quy hoạch sắp triển khai;
• Quy hoạch làm đường khác quy hoạch chỉnh trang, mở rộng.

Hai khái niệm này dẫn đến giá trị kinh tế hoàn toàn khác nhau.

Dịch vụ tư vấn – hoạt động trung gian bất động sản của Tư Vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan chuyên cung cấp các dịch vụ tư vấn toàn diện, giúp Quý khách hàng kiểm soát rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận trong các giao dịch bất động sản. Chúng tôi tập trung vào việc phân tích các chỉ số kỹ thuật trong đồ án quy hoạch và đưa ra những phương án giao dịch tối ưu nhất. 

Dưới đây là các hạng mục tư vấn chuyên sâu về quy hoạch mà Quý khách hàng có thể tham khảo:

• Kiểm tra và xác minh tình trạng quy hoạch của bất động sản;
• Xác định ranh giới quy hoạch, chỉ giới đường đỏ và hành lang an toàn hạ tầng kỹ thuật;
• Kiểm tra sự phù hợp giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500;
• Phân tích ảnh hưởng của quy hoạch đến giá trị tài sản;
• Tư vấn chuyển đổi mục đích theo đúng quy hoạch mới nhất;
• Tư vấn phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đảm bảo quyền lợi tối đa theo khung giá đất thị trường;
• Hỗ trợ xin cấp Giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh quy hoạch cục bộ cho các dự án đầu tư.

Nếu Quý khách cần tư vấn chi tiết về ảnh hưởng của quy hoạch đến dự án cụ thể hoặc muốn kiểm tra thông tin quy hoạch chính xác nhất, hãy liên hệ với chúng tôi để được các chuyên gia tư vấn chuyên sâu các vấn đề mà mình đang gặp phải.

Câu hỏi thường gặp về nguyên tắc lập quy hoạch, ảnh hưởng của quy hoạch đối với giá trị bất động sản

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về nguyên tắc lập quy hoạch, ảnh hưởng của quy hoạch đối với giá trị bất động sản, xin mời Quý khách hàng tham khảo:

Thời kỳ quy hoạch sử dụng đất được quy định thế nào?

Theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2024 thì thời kỳ quy hoạch sử dụng đất được quy định như sau:

• Thời kỳ, tầm nhìn quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng và quy hoạch sử dụng đất an ninh thực hiện theo quy định của Luật Quy hoạch.
• Thời kỳ, tầm nhìn quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thống nhất với thời kỳ, tầm nhìn của quy hoạch tỉnh.
• Thời kỳ kế hoạch sử dụng đất quốc gia, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh là 05 năm;

Tóm lại, thời kỳ quy hoạch sử dụng đất được quy định cụ thể theo từng cấp độ quy hoạch, với mục đích đảm bảo sự đồng bộ và phù hợp giữa các kế hoạch sử dụng đất ở các cấp khác nhau. 

Người dân được hỗ trợ gì khi Nhà nước thu hồi đất?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 108 Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước thu hồi đất thì người dân được hỗ trợ như sau:

• Hỗ trợ ổn định đời sống;
• Hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh;
• Hỗ trợ di dời vật nuôi;
• Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm;
• Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp quy định tại khoản 8 Điều 111 của Luật Đất đai 2024;
• Hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời theo quy định tại khoản 3 Điều 105 của Luật Đất đai 2024.

Thế nào là chỉ giới đường đỏ và nó ảnh hưởng ra sao đến diện tích xây dựng?

Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.

Căn cứ theo quy định tại khoản 6 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi bổ sung 2020 quy định: Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất.

Tại sao quy hoạch lại là công cụ chống đầu cơ bất động sản hiệu quả?

Quy hoạch xác định rõ lộ trình phát triển và cung ứng quỹ đất, giúp minh bạch hóa thông tin thị trường, hạn chế tình trạng tung tin giả tạo “sốt đất” tại các khu vực không có chức năng phát triển dân cư.

Kết luận

Nguyên tắc lập quy hoạch, ảnh hưởng của quy hoạch đối với giá trị bất động sản đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về luật pháp và thực tiễn để bảo vệ quyền lợi của Quý khách. Nếu Quý khách cần tư vấn chi tiết về các thủ tục kiểm tra quy hoạch hoặc cần đại diện thực hiện các Giấy phép xây dựng với cơ quan có thẩm quyền, hãy liên hệ ngay với Tư vấn Long Phan. Chúng tôi cam kết mang lại giải pháp tối ưu qua Hotline: 1900636389  để hỗ trợ Quý khách nhanh chóng.