Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là nội dung mà doanh nghiệp cần phải hiểu rõ trong quá trình thành lập và vận hành sàn giao dịch. Việc tuân thủ đầy đủ các chuẩn mực về điều kiện hoạt động, cơ chế quản lý và trách nhiệm liên quan còn góp phần nâng cao tính minh bạch, tạo dựng uy tín và niềm tin đối với khách hàng cũng như các chủ thể tham gia thị trường.

Trên cơ sở đó, bài viết dưới đây của Tư vấn Long Phan sẽ phân tích cụ thể các nguyên tắc cốt lõi trong tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, giúp Quý khách hàng hiểu rõ ý nghĩa, lợi ích và áp dụng hiệu quả trong thực tiễn kinh doanh.

Điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Căn cứ Điều 54, 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (hướng dẫn bởi Điều 15 Nghị định 96/2024/NĐ-CP), để thành lập và đưa sàn giao dịch bất động sản vào hoạt động, tổ chức, cá nhân phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

• Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản;
• Tên của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản do tổ chức, cá nhân thành lập lựa chọn theo quy định của Luật Doanh nghiệp và phải có cụm từ “sàn giao dịch bất động sản”, không được trùng hoặc gây nhầm lẫn với tên của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản khác đã được đăng ký hoạt động;
• Sàn giao dịch bất động sản trước khi hoạt động phải gửi hồ sơ đến Sở Xây dựng nơi có trụ sở chính của sàn giao dịch bất động sản để được cấp giấy phép hoạt động;
• Sàn giao dịch bất động sản phải ban hành, công khai quy trình giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản.
• Sàn giao dịch bất động sản phải đăng ký địa điểm hoạt động cố định, có cơ sở vật chất, kỹ thuật bảo đảm thực hiện các hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Ngoài ra, người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản còn phải đáp ứng các điều kiện cụ thể sau:

• Có quyền quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam theo quy định của Luật Doanh nghiệp;
• Hoàn thành khóa đào tạo về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được cơ sở đào tạo cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
• Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp và người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Người đại diện theo pháp luật của sàn giao dịch bất động sản có thể đồng thời là người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu theo nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; có trách nhiệm thực hiện các biện pháp phòng chống rửa tiền, báo cáo về phòng chống rửa tiền theo quy định của pháp luật về phòng chống rửa tiền.

Nguyên tắc hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Theo quy định tại Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, sàn giao dịch bất động sản phải hoạt động dựa trên các nguyên tắc sau đây:

• Công khai, minh bạch; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không vi phạm điều cấm của luật.
• Bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật này.
• Tổ chức, cá nhân được kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi khu vực bảo vệ theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh.
• Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch, theo quy chế hoạt động, quy trình giao dịch được ban hành; cung cấp các dịch vụ giao dịch bất động sản thông qua sàn, hưởng thù lao theo quy định và hợp đồng được ký kết với bên yêu cầu cung cấp dịch vụ.
• Được đăng tải thông tin về sàn giao dịch bất động sản trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
• Khi ký hợp đồng với cá nhân môi giới bất động sản thì cá nhân môi giới bất động sản phải có đủ điều kiện hoạt động.
• Sàn giao dịch bất động sản thực hiện giao dịch trực tiếp và giao dịch điện tử (nếu có); trường hợp thông qua hình thức giao dịch điện tử thì phải tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Giao dịch điện tử và quy định của pháp luật có liên quan.

>>> Xem thêm: Lưu ý khi chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản 

Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Phạm vi nghiệp vụ của sàn giao dịch bất động sản được mở rộng và quy định chi tiết hơn nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ trung gian. Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (hướng dẫn bởi Điều 16 Nghị định 96/2024/NĐ-CP) liệt kê các nhóm hoạt động chính mà một sàn giao dịch tiêu chuẩn phải thực hiện như sau: 

• Kiểm tra tính pháp lý và điều kiện đưa vào kinh doanh đối với các bất động sản đưa vào giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản; thực hiện niêm yết, cung cấp thông tin bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.
• Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ, cung cấp thông tin để khách hàng tìm kiếm, lựa chọn bất động sản.
• Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, hỗ trợ các bên đàm phán, thương thảo giao dịch bất động sản. Hoạt động môi giới bất động sản trong sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng điều kiện.
• Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ các bên lập và ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản.
• Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ các bên thanh toán, bàn giao hồ sơ, giấy tờ và bàn giao bất động sản (nếu có) đối với các giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản.
• Thực hiện lưu trữ thông tin, hồ sơ, giấy tờ về các bất động sản và giao dịch bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
• Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ nội dung khác liên quan đến các giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản.
• Xác nhận giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản; cung cấp thông tin giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản cho Sở Xây dựng.

Việc xác nhận các giao dịch bất động sản thực hiện như sau:

• Các giao dịch bất động sản thông qua hình thức trực tiếp thì được xác nhận bằng văn bản. Trường hợp giao dịch bất động sản thông qua hình thức điện tử thì thực hiện việc xác nhận điện tử theo quy định của Luật Giao dịch điện tử, pháp luật về thương mại điện tử và quy định của pháp luật có liên quan;
• Trong văn bản xác nhận giao dịch bất động sản phải có đủ chữ ký của đại diện doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án hoặc chủ sở hữu của bất động sản, đại diện sàn giao dịch bất động sản, cá nhân môi giới và con dấu của doanh nghiệp tương ứng với các hình thức giao dịch.

>>> Xem thêm: Cấp giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 

Quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản

Quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản được thiết lập nhằm cân bằng lợi ích giữa doanh nghiệp kinh doanh sàn và khách hàng. Điều 57 và 58 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 phân định rõ các giới hạn mà sàn giao dịch bất động sản được phép và bắt buộc phải thực hiện. Việc thực thi đúng quyền và nghĩa vụ là thước đo đánh giá mức độ uy tín và tính chuyên nghiệp của một sàn giao dịch.

Quyền của sàn giao dịch bất động sản

Căn cứ Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, sàn giao dịch bất động sản có các quyền sau:

• Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
• Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
• Được thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận của các bên.
• Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra.
• Quyền khác theo hợp đồng.

Nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản

Căn cứ Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ như sau:

• Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản phải có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
• Niêm yết, cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình niêm yết, cung cấp.
• Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
• Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Thực hiện nghĩa vụ về thuế đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
• Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra cho khách hàng.
• Quản lý nhân viên môi giới và người lao động làm việc tại sàn giao dịch bất động sản trong việc tuân thủ pháp luật.
• Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản cho nhân viên môi giới làm việc tại sàn giao dịch bất động sản hằng năm.
• Thực hiện lưu trữ hồ sơ giao dịch theo quy định của pháp luật.
• Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

Các câu hỏi thường gặp

Sau đây, Tư vấn Long Phan xin cung cấp một số câu hỏi phổ biến liên quan đến nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Xin mời Quý Khách hàng có nhu cầu tham khảo:

Giao dịch bất động sản có bắt buộc phải thực hiện thông qua sàn giao dịch không?

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn. Nhà nước chỉ khuyến khích các tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản thông qua sàn giao dịch để đảm bảo tính minh bạch và an toàn pháp lý. 

Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản có bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới không?

Không bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới, nhưng bắt buộc phải hoàn thành khóa đào tạo về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học. Tuy nhiên, nếu người quản lý trực tiếp thực hiện công việc môi giới thì phải có thêm chứng chỉ hành nghề môi giới. 

Căn cứ pháp lý: Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Sàn giao dịch bất động sản có được phép thu tiền đặt cọc của khách hàng thay cho chủ đầu tư không?

Sàn giao dịch bất động sản chỉ được phép thực hiện các dịch vụ được ủy quyền trong hợp đồng. Việc nhận tiền đặt cọc phải căn cứ vào văn bản ủy quyền hợp pháp từ chủ đầu tư hoặc bên bán. Nếu không có ủy quyền, sàn tự ý thu tiền cọc là vi phạm pháp luật và có thể bị xử lý về hành vi chiếm dụng vốn trái phép. 

Căn cứ pháp lý: Điều 56 và Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Giấy xác nhận giao dịch qua sàn có giá trị pháp lý như thế nào?

Giấy xác nhận giao dịch qua sàn là văn bản chứng minh giao dịch đã được thẩm định, niêm yết và thực hiện công khai qua sàn. Đây là cơ sở để các bên thực hiện nghĩa vụ thuế, đăng ký biến động đất đai và là chứng cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi các bên nếu xảy ra tranh chấp sau này. 

Căn cứ pháp lý: Khoản 8 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Nhân viên làm việc tại sàn giao dịch bất động sản có bắt buộc phải có chứng chỉ môi giới không?

Nhân viên thực hiện nghiệp vụ môi giới bất động sản tại sàn bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Đối với các nhân viên làm các công việc khác (như hành chính, lễ tân, kế toán…) thì không bắt buộc phải có chứng chỉ này. 

Căn cứ pháp lý: Khoản 6 Điều 53 và Khoản 7 Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Kết luận

Việc tuân thủ nghiêm ngặt nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là yếu tố cốt lõi để doanh nghiệp khẳng định vị thế và uy tín trên thị trường. Tư vấn Long Phan sẵn sàng hỗ trợ Quý khách hàng trong việc rà soát pháp lý, hoàn thiện quy trình vận hành sàn giao dịch theo đúng quy chuẩn của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Để được tư vấn chi tiết về hồ sơ cấp phép và quản trị rủi ro, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Tư vấn Long Phan qua hotline 1900636389 để được hỗ trợ pháp lý kịp thời và chuyên nghiệp.