Góp vốn bằng QSDĐ có cần phải định giá tài sản không?

Góp vốn bằng QSDĐ có cần phải định giá tài sản không? Đây có phải là việc phải làm khi thực hiện góp vốn vào doanh nghiệp bằng quyền sử dụng đất? Bài viết này sẽ phân tích các quy định pháp luật về định giá tài sản góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Xin mời tham khảo!

Các loại tài sản được góp vốn

Pháp luật Việt Nam cho phép sử dụng nhiều loại tài sản để góp vốn vào doanh nghiệp. Các tài sản này phải có khả năng định giá được bằng Đồng Việt Nam và thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người góp vốn. Theo Điều 34 Luật Doanh nghiệp 2020, các loại tài sản được phép góp vốn bao gồm:

• Đồng Việt Nam;
• Ngoại tệ tự do chuyển đổi;
• Vàng;
• Quyền sử dụng đất;
• Quyền sở hữu trí tuệ;
• Công nghệ, bí quyết kỹ thuật;
• Các tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.

Như vậy, Quyền sử dụng đất được xác định là một trong những tài sản có giá trị cao và thường được sử dụng để góp vốn vào doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về đất đai và doanh nghiệp.

Điều kiện để được góp vốn bằng QSDĐ

Để thực hiện việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì bên góp vốn và bên nhận góp vốn phải tuân thủ một số điều kiện sau: 

Đối với bên góp vốn

Căn cứ Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Đang trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện góp vốn trong trường hợp người này được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính. 

Như vậy, bên góp vốn phải tuân thủ chặt chẽ các quy định trên thì mới được phép góp vốn bằng QSDĐ của mình. Việc thiếu một trong các điều kiện trên sẽ không làm phát sinh quyền góp vốn của người sử dụng đất. 

Đối với bên nhận góp vốn

Căn cứ Điều 28 Luật Đất đai 2024 quy định về đối tượng được nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức góp vốn thì không phải tất cả các loại hình doanh nghiệp đều được phép nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cụ thể, theo điểm đ khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024, các đối tượng được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm:

• Tổ chức kinh tế trong nước;
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Do đó, theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 4 Luật Đất đai 2024 các tổ chức trong nước khác không được nhận vốn góp bằng QSDĐ.

Ngoài ra, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận góp vốn để thực hiện dự án đầu tư tại khu vực hạn chế tiếp cận đất đai thì phải lấy ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an theo quy định tại khoản 3 Điều 10 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Bên cạnh đó, tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì có trích lục vị trí khu đất mà nhà đầu tư đề xuất thực hiện dự án và văn bản đề nghị theo Mẫu số 07 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất theo quy định tại khoản 1 Điều 60 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Như vậy, bên nhận góp vốn vẫn phải đáp ứng các điều kiện cụ thể như trên để được nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất.

Góp vốn bằng QSDĐ có cần phải định giá tài sản không?

Theo quy định tại Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020, tài sản góp vốn không phải là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng phải được định giá và được thể hiện thành Đồng Việt Nam. Xét thấy, quyền sử dụng đất không thuộc các loại tài sản được miễn định giá nêu trên, do đó phải được định giá khi góp vốn.

Việc định giá quyền sử dụng đất khi góp vốn có thể được thực hiện theo một trong hai phương thức sau:

1. Định giá theo nguyên tắc đồng thuận: 

• Trường hợp góp vốn khi thành lập doanh nghiệp: do các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc đồng thuận;
• Trường hợp góp vốn trong quá trình hoạt động: do chủ sở hữu, Hội đồng thành viên, Hội đồng quản trị và người góp vốn thỏa thuận định giá.

2. Định giá bởi tổ chức thẩm định giá: 

• Trường hợp góp vốn khi thành lập doanh nghiệp: giá trị tài sản góp vốn phải được trên 50% số thành viên, cổ đông sáng lập chấp thuận;
• Trường hợp góp vốn trong quá trình hoạt động: giá trị tài sản góp vốn phải được người góp vốn và chủ sở hữu, Hội đồng thành viên hoặc Hội đồng quản trị chấp thuận.

Như vậy, góp vốn bằng quyền sử dụng đất bắt buộc phải định giá tài sản. Việc định giá này nhằm xác định chính xác giá trị của quyền sử dụng đất khi góp vào vốn điều lệ của doanh nghiệp, đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan và tuân thủ quy định của pháp luật.

Định giá tài sản góp vốn bằng QSDĐ không đúng giá trị thực tế có bị xử phạt không?

Căn cứ khoản 3 Điều 46 Nghị định 122/2021/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kế hoạch và đầu tư thì việc cố ý định giá tài sản góp vốn không đúng giá trị thực tế sẽ bị xử phạt nghiêm khắc. 

Cụ thể, theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 46 Nghị định 122/2021/NĐ-CP, công ty có hành vi cố ý định giá tài sản góp vốn không đúng giá trị thực tế sẽ bị phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng. 

Đối với cá nhân thực hiện hành vi vi phạm này, mức phạt tiền được áp dụng bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức, tức là từ 15 triệu đồng đến 25 triệu đồng (căn cứ khoản 2 Điều 4 Nghị định 122/2021/NĐ-CP).

Do đó, việc định giá tài sản góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần được thực hiện một cách trung thực, khách quan và phù hợp với giá trị thực tế của tài sản để tránh những hậu quả pháp lý nghiêm trọng có thể xảy ra.

Dịch vụ tư vấn định giá góp vốn bằng QSDĐ tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp về định giá góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Dịch vụ tư vấn định giá góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Tư vấn Long Phan bao gồm:

• Kiểm tra tính pháp lý của quyền sử dụng đất trước khi góp vốn;
• Tư vấn điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện hành;
• Tư vấn phương thức định giá quyền sử dụng đất theo thị trường, đảm bảo phù hợp với giá trị thực tế;
• Hướng dẫn thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp;
• Hỗ trợ đăng ký biến động về quyền sử dụng đất sau khi góp vốn;
• Tư vấn về nghĩa vụ thuế liên quan đến việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Tư vấn Long Phan cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chất lượng cao, tuân thủ đúng quy định pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng. 

Một số câu hỏi thường gặp về định giá tài sản góp vốn bằng QSDĐ

Chúng tôi xin cung cấp một số câu hỏi phổ biến về định giá tài sản góp vốn bằng QSDĐ. Xin mời tham khảo!

Những loại hình doanh nghiệp nào được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất?

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, chỉ có tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được phép nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Việc định giá quyền sử dụng đất góp vốn được thực hiện khi nào?

Việc định giá quyền sử dụng đất được thực hiện tại thời điểm góp vốn vào doanh nghiệp, có thể là khi thành lập doanh nghiệp hoặc trong quá trình hoạt động.

Nếu giá trị quyền sử dụng đất được định giá không chính xác thì sao?

Nếu giá trị quyền sử dụng đất được định giá không chính xác, các bên liên quan có thể phải chịu trách nhiệm pháp lý và bị xử phạt hành chính theo quy định.

Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có cần công chứng không?

Theo quy định hiện hành, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt theo quy định của pháp luật.

Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động chủ sử dụng đất là bao lâu?

Theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động chủ sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất là 10 ngày kể từ ngày VPĐK đất đai có thẩm quyền nhận đầy đủ hồ sơ theo quy định.

Trên đây là một số câu hỏi phổ biến về việc định giá tài sản bằng QSDĐ. Chúng tôi mong là các câu trả lời trên đã giải đáp phần nào thắc mắc của Quý khách.  

Kết luận

Như vậy, người sử dụng đất có thể thực hiện đầu tư bằng hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc góp vốn phải đáp ứng các điều kiện và thủ tục luật định. Nếu Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về vấn đề này, vui lòng liên hệ với Tư vấn Long Phan qua hotline 0906735386 để được đội ngũ chuyên giacủa chúng tôi tư vấn và hỗ trợ Quý khách hàng trong quá trình góp vốn bằng quyền sử dụng đất.