Cách định giá bất động sản khi ký gửi môi giới

Định giá bất động sản khi ký gửi môi giới là việc xác định giá trị thị trường của tài sản tại một thời điểm cụ thể. Việc định giá chuẩn xác giúp rút ngắn thời gian thanh khoản và bảo vệ quyền lợi tài chính của chủ sở hữu. Quý khách hàng cần nắm vững các tiêu chuẩn để đảm bảo giao dịch diễn ra minh bạch. Dưới đây Tư vấn Long Phan sẽ cung cấp nội dung về quy trình định giá bất động sản khi ký gửi môi giới. Mời Quý khách có nhu cầu tham khảo.

Khái niệm về định giá bất động sản

Để thực hiện hiệu quả định giá bất động sản khi ký gửi môi giới, trước hết cần hiểu rõ khái niệm định giá bất động sản và vai trò của hoạt động này trong giao dịch. Theo khoản 11 điều 4 Luật Giá 2023 quy định, định giá là quá trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thực hiện xác định giá của hàng hóa, dịch vụ.

Định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Hoạt động này căn cứ vào tiêu chuẩn đạo đức và trình độ chuyên môn nghề nghiệp. Kết quả định giá phản ánh giá trị tài sản trong điều kiện thị trường bình thường.

 Theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai 2024, việc định giá phải bảo đảm nguyên tắc thị trường. Giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp từ vị trí, hạ tầng kỹ thuật và các yếu tố kinh tế vĩ mô. Một mức giá hợp lý hỗ trợ bên bán và bên mua đạt được thỏa thuận nhanh chóng. Định giá chính xác là nền tảng cốt lõi cho mọi giao dịch ký gửi thành công. Quý khách cần hiểu rõ các chủ thể có thẩm quyền thực hiện công việc này để đảm bảo tính khách quan.

>>>Xem thêm: Cách xây dựng quy trình môi giới chuyên nghiệp

Chủ thể tham gia trong định giá bất động sản

Trong quá trình định giá bất động sản khi ký gửi môi giới, nhiều chủ thể có thể tham gia nhằm đảm bảo việc xác định giá trị tài sản được khách quan và phù hợp với thị trường. Hoạt động định giá bất động sản liên quan đến nhiều chủ thể, phản ánh tính liên ngành và tầm quan trọng trong nền kinh tế.

• Trước hết, thẩm định viên là những chuyên gia có chứng chỉ hành nghề, chịu trách nhiệm thực hiện định giá theo chuẩn mực quốc tế và pháp luật quốc gia.
• Ngoài ra, có các doanh nghiệp và tổ chức định giá, từ các công ty quốc tế đến doanh nghiệp trong nước, cung cấp dịch vụ đa dạng cho thị trường.

Nhóm người sử dụng:

• Cá nhân, doanh nghiệp: mua bán, chuyển nhượng, đầu tư, phát triển dự án.
• Ngân hàng, tổ chức tài chính: xác định giá trị thế chấp, quyết định mức cho vay.
• Cơ quan nhà nước: tính thuế, nghĩa vụ tài chính, bồi thường, đấu giá tài sản công.
• Tòa án và tư pháp: dùng báo cáo định giá làm chứng cứ trong tranh chấp, thừa kế, phá
• sản.
• Kiểm toán, kế toán: lập báo cáo tài chính theo chuẩn mực quốc tế.

Như vậy, định giá bất động sản có sự tham gia của nhiều chủ thể từ thẩm định viên, doanh nghiệp định giá đến ngân hàng, nhà nước, nhà đầu tư, tư pháp và kiểm toán,… Cá nhân môi giới bất động sản cũng tham gia tư vấn giá dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế. Cơ quan quản lý nhà nước thực hiện định giá trong các trường hợp thu hồi đất hoặc tính thuế. Sự phối hợp giữa các bên giúp hình thành khung giá tiệm cận thực tế nhất.

Theo Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, doanh nghiệp môi giới có chức năng tư vấn giá cho khách hàng. Thẩm định viên phải tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành. Sự tham gia của các chuyên gia pháp lý giúp kiểm soát rủi ro về hồ sơ tài sản. Quý khách nên lựa chọn đơn vị uy tín để nhận được kết quả định giá chính xác nhất.

Nguyên tắc định giá bất động sản khi ký gửi môi giới

Để đảm bảo tính chính xác và hợp lý, định giá bất động sản khi ký gửi môi giới cần tuân thủ một số nguyên tắc cơ bản trong lĩnh vực thẩm định giá. Việc áp dụng cách định giá bất động sản khi ký gửi môi giới phải tuân thủ nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Giá trị tài sản được xác định dựa trên khả năng mang lại thu nhập tối đa trong tương lai.

Trong định giá bất động sản, nguyên tắc định giá là nền tảng lý luận giúp lý giải tại sao tài sản có giá trị ở mức này chứ không phải mức khác.

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Trong định giá bất động sản khi ký gửi môi giới, nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất giúp xác định giá trị tài sản dựa trên phương án khai thác mang lại hiệu quả kinh tế tối ưu. Đây là một trong những nền tảng cơ bản của lý thuyết và thực hành định giá bất động sản. Nguyên tắc này được phát biểu rằng: “Giá trị của bất động sản được tối đa hóa khi chúng được xác định sử dụng trong điều kiện HBU.”

Để xác định HBU, thẩm định viên cần kiểm tra một cách hệ thống bốn tiêu chí cơ bản, thường được gọi là “bộ bốn bài kiểm tra”:

• Tính hợp pháp: Bất động sản phải được sử dụng phù hợp với quy định pháp luật, quy hoạch đô thị, giấy phép xây dựng và các ràng buộc pháp lý khác. Một công trình xây dựng trái phép, dù có mang lại lợi nhuận cao, cũng không thể coi là HBU.
• Tính khả thi vật lý: Bất động sản phải đáp ứng điều kiện tự nhiên và kỹ thuật, bao gồm diện tích, hình dạng, địa hình, khả năng tiếp cận hạ tầng và môi trường xung quanh. Ví dụ: một thửa đất quá hẹp hoặc có địa chất yếu sẽ không thể phù hợp cho xây dựng cao tầng, dù về lý thuyết có thể hợp pháp và sinh lời.
• Tính khả thi tài chính: Bất động sản cần chứng minh được khả năng sinh lời hoặc tạo ra lợi ích tài chính ròng, nghĩa là doanh thu dự kiến phải đủ bù đắp chi phí và tạo lợi nhuận hợp lý. Một phương án đầu tư dù hợp pháp và khả thi kỹ thuật, nhưng không được thị trường chấp nhận hoặc không đạt hiệu quả tài chính, sẽ không được coi là HBU.
• Tính tối đa hóa giá trị: Trong số các phương án hợp pháp, khả thi vật lý và tài chính, chỉ phương án nào tạo ra giá trị cao nhất mới được coi là HBU. Đây là bước “chọn lọc cuối cùng” để xác định phương án tối ưu, đảm bảo rằng đất đai được khai thác với hiệu quả cao nhất cho chủ sở hữu và cho cả thị trường.

Như vậy, có thể tổng kết lại rằng: HBU là “giá trị của một bất động sản được tối đa hóa khi bất động sản được sử dụng hợp pháp, khả thi về mặt vật lý và tài chính, đem lại thu nhập ròng lớn nhất”.

Nguyên tắc thay thế

Một nguyên tắc quan trọng trong định giá bất động sản khi ký gửi môi giới là nguyên tắc thay thế, theo đó giá trị của bất động sản được xem xét dựa trên các tài sản tương tự trên thị trường. Nguyên tắc thay thế trong định giá bất động sản là nguyên tắc kinh tế cơ bản, cho rằng: “Giá trị thị trường của một bất động sản bị chi phối (xác định và giới hạn) bởi chi phí hoặc giá của một bất động sản khác tương tự (có cùng năng lực, lợi ích, và mức độ mong muốn trong cùng điều kiện thị trường)”.

Điều này có nghĩa là: một người mua thận trọng và có đủ thông tin sẽ không trả nhiều hơn cho một bất động sản tương tự sẵn có và được mong muốn ở mức độ như nhau. Cơ sở lý luận của nguyên tắc thay thế xuất phát từ hành vi kinh tế học tiêu dùng: người tiêu dùng có xu hướng lựa chọn phương án tối ưu về lợi ích – chi phí. Về nội dung cụ thể, nguyên tắc thay thế có thể thể hiện theo ba cách:

• Người mua có thể thay thế bằng một bất động sản tương tự đang giao dịch trên thị trường, đây chính là nền tảng của phương pháp so sánh trực tiếp.
• Hoặc có thể thay thế bằng việc xây dựng hoặc tái tạo một tài sản có công năng tương đương, tạo cơ sở cho phương pháp chi phí.
• Sự thay thế còn thể hiện ở việc so sánh dòng thu nhập mà bất động sản tạo ra với dòng thu nhập từ một tài sản khác tương tự, đây là cơ sở của phương pháp thu nhập.

Như vậy, nguyên tắc thay thế không chỉ là một ý niệm lý thuyết mà còn là nền tảng vận hành cho toàn bộ hệ thống phương pháp định giá hiện đại.

Nguyên tắc thu lợi định kỳ

Khi tiến hành định giá bất động sản khi ký gửi môi giới, nguyên tắc thu lợi định kỳ được áp dụng nhằm đánh giá giá trị tài sản dựa trên khả năng tạo ra dòng thu nhập ổn định. Nguyên tắc này khẳng định rằng: “Giá trị của bất động sản là sự phản ánh giá trị hiện tại của các lợi ích kinh tế mà người sở hữu kỳ vọng sẽ nhận được”.

Trong định giá bất động sản, lợi ích tương lai được hiểu là toàn bộ dòng giá trị mà người sở hữu bất động sản có thể kỳ vọng nhận được trong thời gian tới. Những lợi ích này không chỉ bao gồm thu nhập bằng tiền (dòng tiền cho thuê, lợi nhuận bán lại), mà còn có giá trị tiện ích, vị thế và sự gia tăng giá trị theo thời gian. Vì các lợi ích đó sẽ diễn ra trong tương lai, nên đề tính giá trị hiện tại của chúng, thẩm định viên hải áp dụng các phương pháp chiết khấu hoặc vốn hóa dòng thu nhập dự kiến.

Người mua và người bán thường căn cứ vào xu hướng thị trường, kế hoạch phát triển, thay đổi quy hoạch, hay các cải thiện bên ngoài mà họ tin sẽ diễn ra. Sự kỳ vọng thị trường này ảnh hưởng mạnh mẽ tới giá hiện tại.

Nguyên tắc thu lợi tăng dần, giảm dần

Trong định giá bất động sản khi ký gửi môi giới, nguyên tắc thu lợi tăng dần, giảm dần phản ánh mối quan hệ giữa chi phí đầu tư và mức lợi ích kinh tế thu được từ tài sản. Nguyên tắc này là một trong những nguyên tắc kinh tế, cho rằng: “Khi gia tăng đầu tư các yếu tố sản xuất thì thu nhập gia tăng theo, nhưng đến một mức nào đó, nếu vẫn tăng đầu tư thì thu nhập sẽ không tăng theo tỷ lệ đầu tư mà có khi còn giảm”.

• Giai đoạn tăng suất sinh lời: Khi các khoản chi phí đầu tư hợp lý, đúng lúc và phù hợp nhu cầu thị trường, giá trị bất động sản  tăng nhiều hơn số với chi phí bỏ.
• Giai đoạn giảm suất sinh lời: Khi đầu tư vượt quá mức cần thiết hoặc không phù hợp nhu cầu thị trường, phần giá trị tăng thêm sẽ ít hơn chi phí bỏ ra, thậm chí không làm tăng giá trị.
• Điểm cân bằng: Là mức đầu tư tối ưu – nơi mỗi đồng chi phí bổ sung tạo ra giá trị tăng thêm tương đương. Vượt quá điểm này, hiệu quả kinh tế giảm dần.

Nguyên tắc này giúp thẩm định viên và nhà đầu tư xác định mức đầu tư hợp lý để cải tạo, nâng cấp bất động sản, tránh tình trạng đầu tư quá mức dẫn đến giảm hiệu quả tài chính.

Nguyên tắc cung – cầu

Yếu tố cung – cầu trên thị trường là cơ sở quan trọng được xem xét trong định giá bất động sản khi ký gửi môi giới để xác định mức giá phù hợp. Nguyên tắc này cho rằng: “Giá trị của bất động sản hình thành từ sự tương tác giữa cung (số lượng bất động sản được đưa ra thị trường) và cầu (số lượng bất động sản mà người mua có khả năng và sẵn sàng mua)”.

Khi cung và cầu thay đổi, giá trị bất động sản cũng biến động tương ứng. Trong lý thuyết kinh tế, cung và cầu vận động liên tục, tác động qua lại để hình thành mức giá cân bằng.

• Nếu cầu tăng trong khi cung giữ nguyên → giá sẽ tăng
• Nếu cung tăng vượt cầu → giá sẽ giảm

Bất động sản, do tính cố định về vị trí và hạn chế về khả năng thay thế, càng chịu tác động mạnh mẽ từ biến động cung – cầu. Trong thực tiễn định giá, phân tích cung – cầu giúp định giá viên nhận diện xu hướng thị trường.

• Ở những khu vực cầu vượt cung, giá trị bất động sản thường cao và có xu hướng tăng.
• Trong khi đó, ở thị trường bão hòa, khi cung vượt cầu, giá bất động sản có xu hướng chững lại hoặc giảm.

Nguyên tắc cung – cầu được vận dụng trong hầu hết các phương pháp định giá, đặc biệt là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập, khi việc xác định giá trị phụ thuộc vào mức giá thị trường và thu nhập kỳ vọng từ bất động sản trong bối cảnh cung – cầu hiện tại.

Nguyên tắc cạnh tranh

Trong hoạt động định giá bất động sản khi ký gửi môi giới, nguyên tắc cạnh tranh giúp đánh giá giá trị tài sản thông qua sự so sánh với các bất động sản tương tự đang được chào bán. Nguyên tắc cạnh tranh là một trong những nguyên tắc kinh tế cơ bản của định giá bất động sản. Nguyên tắc này khẳng định: “Giá trị của bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp từ sự cạnh tranh giữa các chủ thể tham gia thị trường”. Bao gồm:

• Cạnh tranh giữa người mua với người mua; 
• giữa người bán với người bán;
• Và giữa các bất động sản có khả năng thay thế lẫn nhau.

Trong một môi trường thị trường, chỉ sự tồn tại của nhiều người mua và người bán, cùng với tính khan hiếm tương đối của bất động sản, tạo nên động lực hình thành mức giá phản ánh giá trị thị trường. Cạnh tranh là hệ quả tất yếu của quan hệ cung – cầu:

• Lợi nhuận tiềm năng thu hút các chủ thể tham gia thị trường;
• Sự tham gia này làm gia tăng mức độ cạnh tranh, từ đó tác động đến giá trị tài sản;
• Khi một bất động sản có lợi thế vượt trội (vị trí, thiết kế, tiện ích) → cạnh tranh khiến giá trị của nó được nâng cao;
• Ngược lại, khi có quá nhiều bất động sản tương đồng xuất hiện trên thị trường, người bán buộc phải hạ giá hoặc gia tăng tiện ích để thu hút khách hàng → làm giảm giá trị từng tài sản riêng lẻ.

Cơ chế này bảo đảm rằng lợi nhuận bất thường sẽ không duy trì lâu dài, bởi cạnh tranh sẽ kéo mức lợi nhuận về trạng thái cân bằng. Người định giá cần đánh giá được mức độ cạnh tranh hiện hữu đề dự đoán xu hướng giá trị:

• Cạnh tranh giữa người mua sẽ đẩy giá lên cao;
• Cạnh tranh giữa người bán sẽ kéo giá xuống.

Việc nhận diện đúng mức độ cạnh tranh giúp kết quả định giá tiệm cận hơn với giá trị thị trường, đồng thời nâng cao tính thuyết phục và minh bạch của báo cáo định giá.

Nguyên tắc đóng góp

Khi thực hiện định giá bất động sản khi ký gửi môi giới, nguyên tắc đóng góp được áp dụng để xác định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố cấu thành đến giá trị tổng thể của tài sản. Nguyên tắc đóng góp khẳng định rằng: “Giá trị của một thành phần cụ thể được đo lường theo sự đóng góp của nó vào giá trị của toàn bộ tài sản, chứ không phải chi phí riêng lẻ để tạo ra nó”.

Trong kinh tế đất đai, điều này phản ánh tính hiệu quả sử dụng vốn đầu tư:

• Không phải khoản chi nào cũng làm tăng giá trị;
• Nhiều khi chi phí quá lớn so với nhu cầu thị trường dẫn đến giá trị đóng góp biên thấp hoặc bằng 0.

Nguyên tắc đóng góp giúp tránh sai lầm trong định giá và đầu tư khi đồng nhất chi phí với giá trị. Nhà đầu tư và định giá viên phải đặt câu hỏi: Liệu khoản đầu tư đó có được thị trường trả giá tương xứng hay không? Nếu không, giá trị gia tăng có thể thấp hơn nhiều so với chi phí?.

Điều này đảm bảo việc sử dụng nguồn lực hiệu quả, phù hợp với quy luật kinh tế và nhu cầu thị trường.

>>>Xem thêm: Cách định giá bất động sản trước khi chào bán một cách chính xác

Nguyên tắc biến động

Trong định giá bất động sản khi ký gửi môi giới, nguyên tắc biến động phản ánh sự thay đổi của giá trị bất động sản theo thời gian và điều kiện thị trường. Nguyên tắc biến động cho rằng: “Giá trị của bất động sản không cố định mà luôn thay đổi theo thời gian dưới tác động của các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý”.

Bất động sản, với đặc trưng gắn liền đất đai, vừa chịu ảnh hưởng từ sự phát triển vật chất (hạ tầng, công trình xây dựng) vừa chịu chi phối bởi sự thay đổi trong môi trường kinh tế, pháp lý và xã hội xung quanh.

Ví dụ: Giá trị của bất động sản là kết quả của một quá trình động, phản ánh trạng thái hiện tại và kỳ vọng tương lai.

Nguyên tắc biến động khẳng định rằng:

• Các lực lượng cung cầu, cùng với các yếu tố xã hội, kinh tế, pháp luật và môi trường, luôn thay đổi không ngừng.
• Và độ giá trị bất động sản không bao giờ là tĩnh tại.

Người định giá phải xem xét bối cảnh biến động của thị trường, tránh lấy dữ liệu quá khứ làm chuẩn so sánh.

• Trong phương pháp thu thập, nguyên tắc biến động giải thích việc phải dự báo dòng tiền tương lai và chiết khấu về hiện tại.
• Trong phương pháp chi phí, khấu hao chính là sự phản ánh của biến động giá trị tài sản theo thời gian do hao mòn vật lý, lỗi thời chức năng hoặc tác động kinh tế.

Nguyên tắc biến động nhấn mạnh rằng:

Giá trị bất động sản luôn gắn liền với yếu tố thời gian. Điều này giúp định giá viên nhận thức rằng kết quả định giá chỉ có giá trị tại một thời điểm nhất định.

Nguyên tắc hòa hợp

Nguyên tắc hòa hợp trong định giá bất động sản khi ký gửi môi giới nhấn mạnh sự phù hợp giữa bất động sản với môi trường, quy hoạch và các yếu tố xung quanh. Nguyên tắc hòa hợp cho rằng: “Giá trị một bất động sản được tạo ra, duy trì hoặc đạt được tối đa khi cách thức sử dụng chúng phù hợp với môi trường xung quanh”.

Bên cạnh khái niệm tổng quát, nguyên tắc hòa hợp thường được cụ thể hóa thành hai hiện tượng:

• Hòa hợp theo lũy tiến: Một bất động sản có chất lượng thấp hơn sẽ được “nâng giá trị” khi nằm trong khu vực có những bất động sản tốt hơn, cao cấp hơn. Giá trị của nó tiến gần hơn đến mặt bằng chung nhờ sự ảnh hưởng tích cực của môi trường xung quanh.
• Hòa hợp theo hồi quy: Ngược lại, một bất động sản có chất lượng cao hơn sẽ bị “giảm giá trị” nếu nằm trong khu vực có nhiều bất động sản chất lượng thấp hơn. Môi trường không đồng bộ làm hạn chế khả năng phát huy giá trị đầu tư.

Nguyên tắc hòa hợp nhấn mạnh rằng:

• Giá trị BĐS không chỉ phụ thuộc vào nội tại (vị trí, công năng, tiện ích).
• Mà còn phụ thuộc vào mối quan hệ với môi trường xung quanh.

Nó giúp giải thích vì sao:

• Đầu tư “quá mức” thường không mang lại giá trị tương xứng. 
• Các dự án đồng bộ lại có giá trị cao.

Đồng thời, nguyên tắc này cũng có ý nghĩa trong quy hoạch đô thị, khẳng định tầm quan trọng của quản lý kiến trúc và sử dụng đất nhằm bảo vệ tổng giá trị chung.

Nguyên tắc năng suất thặng dư

Một nội dung cần xem xét trong định giá bất động sản khi ký gửi môi giới là nguyên tắc năng suất thặng dư, giúp xác định phần giá trị còn lại sau khi trừ các chi phí đầu tư. Nguyên tắc năng suất thặng dư cho rằng: “Khi bất động sản tạo ra thu nhập ròng, sau khi đã trừ hết các chi phí cần thiết bao gồm lao động, vốn, quản lý phần còn lại (phần dư) được xem như là năng suất thặng dư của đất và có xu hướng dùng để xác định giá trị của chúng”.

Trong lý thuyết địa tô kinh tế đất đai là yếu tố khan hiếm, nên sản phẩm thặng dư của quá trình sản xuất trên đất sẽ phản ánh vào giá trị đất. Đây chính là nền tảng để hình thành địa tô và cũng là cơ sở lý luận quan trọng của định giá đất hiện đại.

Nguyên tắc sản phẩm thặng dư có ý nghĩa đặc biệt trong việc định giá đất – yếu tố cơ bản và không thể tái tạo. Nó giải thích tại sao trong cùng một dự án, sau khi chi phí xây dựng và vận hành được bù đắp, phần còn lại thuộc về đất đai.

Đồng thời, nguyên tắc này nhấn mạnh vai trò của quản lý hiệu quả và đầu tư hợp lý: Nếu chi phí lao động, vốn và quản lý quá cao, thì sản phẩm thặng dư cho đất sẽ giảm, kéo theo giá trị đất xuống.

Nguyên tắc nhất quán

Để đảm bảo tính minh bạch và khách quan, định giá bất động sản khi ký gửi môi giới cần tuân thủ nguyên tắc nhất quán trong việc áp dụng phương pháp và tiêu chí định giá. Nguyên tắc sử dụng nhất quán cho rằng: “Một bất động sản chỉ nên được định giá trên cơ sở một mục đích sử dụng duy nhất và nhất quán đối với cả đất và các công trình trên đất”.

• Không thể định giá đất theo một mục đích sử dụng, trong khi công trình trên đất lại theo một mục đích khác.
• Việc sử dụng phải đồng bộ và hợp lý, phản ánh hiện trạng hoặc khả năng sử dụng cao nhất và tốt nhất. 

Nội dung này có cơ sở từ lý thuyết HBU

Một bất động sản chỉ có giá trị thị trường đúng nghĩa khi đất và công trình phù hợp với nhau, cùng hướng đến sử dụng cao nhất và tốt nhất.

Nếu giá định khác nhau sẽ dẫn đến mâu thuẫn, sai lệch và làm kết quả định giá thiếu khách quan.

Trong định giá đất trống hoặc đất tái phát triển, định giá viên cần xác định rằng công trình hiện hữu có còn phù hợp hay không.

• Nếu công trình lỗi thời, cần định giá giá trị đất dựa trên mục đích sử dụng khác, đồng thời coi giá trị công trình hiện hữu bằng 0 hoặc giá trị phế dỡ.
• Trong phương pháp chi phí, khi tính giá trị đất và công trình, phải đảm bảo chúng phù hợp với cùng một mục đích sử dụng.
• Trong so sánh trực tiếp, khi lựa chọn tài sản so sánh, phải chắc chắn rằng cả đất và công trình của chúng cùng được so sánh trên một mục đích sử dụng nhất quán.
• Nguyên tắc sử dụng nhất quán giúp tránh tình trạng “định giá kép” hoặc mâu thuẫn trong việc xác định giá trị.

Nhấn mạnh rằng: Giá trị bất động sản không phải là tổng hợp cơ học của giá trị đất theo một cách dùng và giá trị công trình theo cách dùng khác, mà là kết quả đồng bộ của một mục đích sử dụng duy nhất.

Các phương pháp định giá bất động sản khi ký gửi môi giới phổ biến hiện nay

Theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP, hiện nay có 4 phương pháp định giá đất chính được áp dụng tại Việt Nam, bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Dưới đây là chi tiết về từng phương pháp:

Định giá bất động sản thông qua phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh dựa trên việc so sánh bất động sản cần định giá với các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Các yếu tố so sánh bao gồm vị trí, diện tích, hình dạng, tình trạng pháp lý, tiện ích xung quanh và thời điểm giao dịch.

Ưu điểm:

• Dễ áp dụng, đặc biệt với các bất động sản có nhiều giao dịch tương tự.
• Phản ánh đúng giá trị thị trường tại thời điểm định giá.

Nhược điểm:

• Yêu cầu dữ liệu giao dịch đầy đủ và đáng tin cậy.
• Không phù hợp với các bất động sản đặc thù hoặc khu vực ít giao dịch.

Phương pháp này thường được sử dụng cho đất ở, nhà ở hoặc bất động sản thương mại ở khu vực có thị trường sôi động.

Định giá bất động sản thông qua phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập xác định giá trị bất động sản dựa trên khả năng sinh lời từ việc khai thác tài sản, chẳng hạn như cho thuê hoặc kinh doanh. Giá trị được tính bằng cách vốn hóa dòng thu nhập ròng hàng năm hoặc chiết khấu dòng tiền tương lai.

Ưu điểm:

• Phù hợp với các bất động sản thương mại như văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại.
• Phản ánh tiềm năng sinh lời của tài sản.

Nhược điểm:

• Phụ thuộc vào dự báo thu nhập, có thể không chính xác nếu thị trường biển động.
• Yêu cầu chuyên gia có kinh nghiệm để tính toán dòng tiền.

Phương pháp này thường được áp dụng cho các bất động sản có mục đích khai thác kinh doanh.

Định giá bất động sản thông qua phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư được sử dụng để định giá đất hoặc bất động sản có tiềm năng phát triển, chẳng hạn như đất dự án hoặc đất chưa xây dựng. Giá trị được xác định bằng cách lấy giá trị ước tính của dự án hoàn thiện trừ đi tổng chi phí phát triển (bao gồm xây dựng, pháp lý, lãi vay,…).

Giá đất / Bất động sản = Tổng giá trị phát triển – (Chi phí xây dựng + Phí + Lợi nhuận)

Ưu điểm:

• Phù hợp với các dự án đầu tư bất động sản hoặc đất có tiềm năng phát triển.
• Giúp nhà đầu tư đánh giá tính khả thi của dự án.

Nhược điểm:

• Phụ thuộc vào giá định về chi phí và giá bản, dễ bị sai lệch nếu dự báo không chính xác.
• Yêu cầu phân tích phức tạp và dữ liệu chi tiết.

Phương pháp này thường được sử dụng trong các dự án bất động sản lớn.

Định giá bất động sản thông qua phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất dựa trên bảng giá đất do Nhà nước ban hành, sau đó áp dụng các hệ số điều chỉnh phù hợp với đặc điểm cụ thể của bất động sản như vị trí, hạ tầng, thị trường. Hệ số này được quy định bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ưu điểm:

• Đơn giản, dễ áp dụng, đặc biệt trong các trường hợp định giá đất công.
• Có căn cứ pháp lý rõ ràng.

Nhược điểm: 

• Có thể không phản ánh chính xác giá trị thị trường thực tế.
• Phụ thuộc vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh của địa phương.

Phương pháp này thường được sử dụng trong các trường hợp liên quan đến đất công hoặc các giao dịch có sự tham gia của cơ quan nhà nước.

Quy trình định giá bất động sản khi ký gửi môi giới

Quy trình định giá chuyên nghiệp đảm bảo mọi thông tin về tài sản đều được kiểm chứng và phân tích. Các bước được thực hiện tuần tự để giảm thiểu sai sót về mặt số liệu và pháp lý.

Thu thập thông tin và hồ sơ pháp lý

Quý khách cần cung cấp đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Các chứng từ về thuế, bản vẽ hiện trạng và quy hoạch chi tiết 1/500 cũng rất cần thiết. Hồ sơ pháp lý minh bạch là yếu tố then chốt giúp gia tăng giá trị bất động sản. Chuyên gia sẽ đối chiếu thông tin trên sổ đỏ với dữ liệu tại cơ quan chức năng.

Khảo sát thực tế tài sản

Thẩm định viên trực tiếp kiểm tra vị trí, diện tích thực tế và tình trạng công trình xây dựng. Các yếu tố như lộ giới, hướng nhà và tiện ích xung quanh được ghi nhận chi tiết. Việc khảo sát giúp phát hiện các khiếm khuyết hoặc lợi thế mà hồ sơ giấy tờ chưa thể hiện rõ. Hình ảnh thực tế là cơ sở để môi giới thuyết phục khách hàng tiềm năng về mức giá.

Phân tích và lựa chọn phương pháp định giá

Dựa trên dữ liệu đã thu thập, chuyên gia lựa chọn phương pháp tối ưu nhất cho loại hình tài sản. Sự phân tích này bao gồm cả việc đánh giá xu hướng thị trường tại khu vực lân cận. Nếu tài sản là nhà cho thuê, phương pháp dòng tiền sẽ được ưu tiên để tính toán lợi nhuận. Sự lựa chọn đúng đắn giúp mức giá đưa ra có tính thuyết phục cao đối với các nhà đầu tư.

Xác định mức giá đề xuất

Kết quả từ các phương pháp phân tích được tổng hợp để đưa ra một khung giá hợp lý. Mức giá này thường bao gồm giá trần và giá sàn để tạo không gian thương lượng. Chuyên gia sẽ giải thích chi tiết các căn cứ cấu thành nên mức giá đề xuất cho Quý khách. Đây là bước quan trọng để thống nhất quan điểm giữa chủ sở hữu và đơn vị môi giới.

Thỏa thuận giá ký gửi với môi giới

Quý khách và đơn vị môi giới thảo luận để chốt mức giá chào bán chính thức trên thị trường. Thỏa thuận này phải được ghi nhận rõ ràng trong hợp đồng ký gửi môi giới bất động sản. Mức phí hoa hồng cũng thường được tính tỷ lệ thuận với giá trị giao dịch cuối cùng. Một sự đồng thuận về giá giúp bên môi giới có động lực triển khai các hoạt động marketing hiệu quả.

Điều chỉnh giá trong quá trình giao dịch

Thị trường luôn biến động, do đó giá ký gửi cần được xem xét và điều chỉnh linh hoạt. Nếu sau một thời gian không có lượt quan tâm, Quý khách nên đánh giá lại tính cạnh tranh của giá. Môi giới sẽ phản hồi thông tin từ những người mua tiềm năng để tư vấn hướng điều chỉnh phù hợp. Việc bám sát thị trường giúp tối ưu hóa cơ hội chốt giao dịch trong thời gian ngắn nhất.

Sự am hiểu về quy trình giúp Quý khách chủ động hơn trong việc quản lý tài sản của mình. Để bảo đảm tính pháp lý cao nhất, sự đồng hành của luật sư là một giải pháp kỹ thuật tối ưu.

>>>Xem thêm: Môi giới bất động sản giúp gì trong việc định giá tài sản?

Dịch vụ tư vấn cách định giá bất động sản khi ký gửi môi giới tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp giải pháp pháp lý và kỹ thuật chuyên sâu về định giá tài sản. Chúng tôi hỗ trợ Quý khách hàng kiểm soát rủi ro và tối đa hóa lợi nhuận trong giao dịch. Đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm thực hiện các công việc cụ thể sau:

• Rà soát pháp lý: Kiểm tra tính hợp lệ của Giấy chứng nhận theo Điều 182 Luật Đất đai 2024.
• Tư vấn phương pháp: Lựa chọn cách định giá bất động sản khi ký gửi môi giới phù hợp với thực trạng tài sản.
• Soạn thảo hợp đồng: Xây dựng điều khoản bảo vệ quyền sở hữu và thỏa thuận phí môi giới minh bạch.
• Thẩm định quy hoạch: Cung cấp thông tin quy hoạch mới nhất từ cơ quan chức năng để định hướng giá trị.
• Đại diện đàm phán: Hỗ trợ Quý khách làm việc với đơn vị môi giới và người mua để bảo vệ mức giá mong muốn.

Các câu hỏi thường gặp về cách định giá bất động sản khi ký gửi môi giới

Sau đây, Tư vấn Long Phan xin cung cấp một số câu hỏi phổ biến liên quan đến cách định giá bất động sản khi ký gửi môi giới. Xin mời Quý Khách hàng có nhu cầu tham khảo:

Mức giá ký gửi có bắt buộc phải khớp với bảng giá đất của Nhà nước không?

Không, mức giá ký gửi thường cao hơn bảng giá đất vì phản ánh giá trị giao dịch thực tế trên thị trường. Bảng giá đất theo Điều 159 Luật Đất đai 2024 chủ yếu phục vụ mục đích tính thuế, phí và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Khi thực hiện cách định giá bất động sản khi ký gửi môi giới, Quý khách nên căn cứ vào giá thị trường để đảm bảo tính cạnh tranh và khả năng thanh khoản.

Môi giới có quyền tự ý thay đổi giá chào bán đã thỏa thuận trong hợp đồng không?

Môi giới không được phép tự ý thay đổi giá chào bán nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của Quý khách. Hành vi này vi phạm nghĩa vụ của bên môi giới được quy định tại Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về việc cung cấp thông tin trung thực. Mọi sự điều chỉnh giá phải dựa trên phụ lục hợp đồng hoặc văn bản xác nhận giữa hai bên để đảm bảo tính pháp lý.

Chi phí thẩm định giá độc lập do bên nào chi trả khi ký gửi?

Thông thường, chi phí thuê tổ chức thẩm định giá độc lập sẽ do bên ký gửi (chủ sở hữu) chi trả trừ khi có thỏa thuận khác trong hợp đồng môi giới. Khoản phí này được thực hiện theo thỏa thuận giữa khách hàng và doanh nghiệp thẩm định giá dựa trên Điều 56 Luật Giá 2023. 

Làm thế nào để xác định giá trị công trình xây dựng trên đất khi định giá?

Theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP thì hiện nay có 04 phương pháp định giá đất là: Phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và  phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đó, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà có các phương pháp xác định giá đất khác nhau.

Căn cứ định giá đất bao gồm các yếu tố nào?

Theo khoản 2 điều 158 Luật đất đai 2024 quy định các căn cứ định giá đất bao gồm:

• Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;
• Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
• Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất;
• Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;
• Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.

Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc nào?

Theo khoản 1 điều 158 Luật đất đai 2024 quy định việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc:

• Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;
• Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;
• Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;
• Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;
• Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Kết Luận

Áp dụng đúng cách định giá bất động sản khi ký gửi môi giới giúp Quý khách thiết lập vị thế chủ động và bảo vệ giá trị tài sản bền vững. Tư vấn Long Phan cam kết đồng hành cùng Quý khách trong việc thẩm định và tối ưu hóa giá trị ký gửi thông qua các giải pháp tư vấn chuyên nghiệp. Nếu Quý khách cần hỗ trợ chuyên sâu hoặc thẩm định hồ sơ nhà đất, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua Hotline: 1900636389 đội ngũ chuyên gia của Tư Vấn Long Phan sẵn sàng phục vụ.