Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản phải có những nội dung nào?

Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản là văn bản pháp lý xác lập quyền và nghĩa vụ giữa bên môi giới và khách hàng trong giao dịch nhà đất, văn bản này ghi nhận thỏa thuận về đối tượng, phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng và phương thức giải quyết tranh chấp phát sinh. Việc tuân thủ quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 giúp các bên hạn chế tối đa rủi ro pháp lý. Bài viết dưới đây của Tư vấn Long Phan phân tích chi tiết các quy định hiện hành.

Những nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản

Hiện nay theo quy định tại Khoản 2, Điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm kinh doanh các dịch vụ: sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 4, Điều 46, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản buộc phải bao gồm các nhóm thông tin chính dưới đây:

1. Tên, địa chỉ của các bên.
2. Đối tượng và nội dung dịch vụ.
3. Yêu cầu và kết quả dịch vụ.
4. Thời hạn thực hiện dịch vụ.
5. Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ.

Nội dung này phải bao gồm:

• Mức phí dịch vụ/hoa hồng môi giới cụ thể.
• Phương thức tính phí (theo % giá trị giao dịch hoặc mức cố định).
• Điều kiện điều chỉnh phí (nếu có).

Thỏa thuận rõ ràng về vấn đề tài chính sẽ giúp tránh tranh chấp, đảm bảo lợi ích của các bên tham gia hợp đồng.

6. Phương thức và thời hạn thanh toán.
7. Quyền, nghĩa vụ của các bên.

Phần này cần phải nêu rõ nghĩa vụ của các bên đặc biệt là nghĩa vụ của môi giới viên. Điều này giúp môi giới viên nắm được rõ trách nhiệm của mình đồng thời bảo vệ quyền lợi cho bên được môi giới.

8. Phương thức giải quyết tranh chấp.
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Những điểm cần lưu ý trong hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản

Việc xây dựng hợp đồng môi giới bất động sản đòi hỏi sự tuân thủ chặt chẽ quy định pháp luật để tránh dẫn đến thiệt hại về sau. Quý khách hàng cần đặc biệt lưu ý đến những vấn đề sau về hợp đồng môi giới bất động sản:

Thứ nhất, hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản phải được lập thành văn bản theo quy định tại Khoản 9 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Việc công chứng, chứng thực do các bên thỏa thuận.

Thứ hai, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và được ghi cụ thể trong hợp đồng. Trong một số trường hợp đặc biệt như hợp đồng không có điều khoản về hiệu lực hợp đồng thì áp dụng Khoản 6 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng.
• Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực.

>>> Xem thêm: Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản có bắt buộc phải công chứng?

Mẫu hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản

Mẫu hợp đồng chuẩn hóa giúp các bên tiết kiệm thời gian soạn thảo đồng thời đảm bảo đầy đủ cơ sở pháp lý theo quy định mới nhất. Cấu trúc văn bản cần được trình bày khoa học, bám sát các nội dung bắt buộc tại Điều 46, Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Nội dung dưới đây mô tả cấu trúc điển hình và cách điền thông tin vào mẫu hợp đồng.

• Phần mở đầu của mẫu hợp đồng luôn bao gồm tên Hợp đồng (Hợp đồng Môi giới Bất động sản/Hợp đồng Dịch vụ Tư vấn Bất động sản) và thông tin các bên phải ghi rõ số CCCD/Hộ chiếu (đối với cá nhân) hoặc Mã số thuế, người đại diện theo pháp luật (đối với tổ chức).
• Phần nội dung chính cần thiết kế theo từng điều khoản tương ứng với Khoản 4 Điều 46. Cụ thể, Điều 1 về “Đối tượng hợp đồng” mô tả chi tiết bất động sản (vị trí, diện tích, tình trạng pháp lý). Điều 2 về “Phí và Phương thức thanh toán” nên thiết kế dạng bảng biểu hoặc liệt kê đầu dòng để tránh nhầm lẫn về con số. Điều khoản về “Nghĩa vụ của bên Môi giới” phải ghi rõ trách nhiệm cung cấp thông tin trung thực, hỗ trợ thủ tục sang tên, đóng thuế (nếu có thỏa thuận).
• Phần cuối hợp đồng là điều khoản thi hành và chữ ký xác nhận. Đối với giao dịch có giá trị lớn hoặc tính chất phức tạp, các bên có thể thỏa thuận việc công chứng, chứng thực hợp đồng môi giới, dù luật không bắt buộc. Việc công chứng giúp nâng cao giá trị chứng cứ của văn bản. 

Mẫu hợp đồng cần được lập thành ít nhất 02 bản, mỗi bên giữ 01 bản có giá trị pháp lý ngang nhau. Quý khách hàng lưu ý không sử dụng các mẫu cũ trước năm 2023 vì các căn cứ pháp lý đã thay đổi.

>>> Tham khảo: Mẫu hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản 

Dịch vụ tư vấn soạn thảo hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản tại Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp giải pháp tư vấn và hỗ trợ toàn diện hỗ trợ Quý khách hàng thiết lập quan hệ môi giới an toàn và hiệu quả. Đội ngũ chuyên gia có kinh nghiệm chuyên sâu lĩnh vực bất động sản sẽ trực tiếp rà soát và xây dựng văn bản phù hợp với nhu cầu cụ thể. Quy trình thực hiện dịch vụ được chuẩn hóa nhằm tối đa hóa lợi ích cho khách hàng. Dưới đây là những công việc cụ thể mà Quý khách hàng sẽ được hỗ trợ khi sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý tại Tư vấn Long Phan:

1. Tư vấn chiến lược và soạn thảo hợp đồng môi giới bất động sản

• Phân tích nhu cầu, vai trò pháp lý và vị thế của Quý khách hàng trong giao dịch (Bên môi giới, Nhà đầu tư hoặc Chủ sở hữu tài sản).
• Xây dựng, soạn thảo dự thảo hợp đồng môi giới với các điều khoản bảo vệ quyền lợi đặc thù theo từng nhóm chủ thể.
• Thiết kế các điều khoản trọng tâm như: bảo đảm thanh toán hoa hồng, phòng ngừa hành vi “cắt cầu”, ràng buộc nghĩa vụ bảo mật và cam kết trung thực thông tin.

2. Rà soát hợp đồng và hỗ trợ đàm phán pháp lý

• Rà soát các hợp đồng, thỏa thuận môi giới do đối tác cung cấp trên cơ sở pháp luật hiện hành.
• Đại diện hoặc đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình đàm phán các điều khoản phức tạp nhằm đạt được sự đồng thuận hợp pháp và cân bằng lợi ích.

3. Tư vấn pháp lý thường xuyên cho sàn giao dịch bất động sản

• Tư vấn xây dựng và hoàn thiện hệ thống quy trình, quy chế và biểu mẫu chuẩn phục vụ hoạt động môi giới.
• Hỗ trợ thiết lập cơ chế quản lý đội ngũ môi giới nhằm hạn chế rủi ro tranh chấp lao động và tranh chấp với khách hàng.
• Tư vấn đảm bảo toàn bộ hoạt động nội bộ và giao dịch môi giới tuân thủ đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Các câu hỏi thường gặp

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản, mời quý vị tham khảo:

Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có được phép ký hợp đồng dịch vụ độc lập với khách hàng không?

Không. Theo quy định mới, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Do đó, cá nhân không được tự ý ký hợp đồng dịch vụ môi giới độc lập với danh nghĩa cá nhân mà phải đại diện hoặc thông qua pháp nhân nơi mình làm việc. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

>>> Xem thêm: Có được hành nghề môi giới bất động sản dưới hình thức cá nhân không?

Hợp đồng môi giới bất động sản bằng lời nói hoặc tin nhắn xác nhận có giá trị pháp lý không?

Không. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định bắt buộc hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản (bao gồm môi giới) phải được lập thành văn bản. Các hình thức thỏa thuận miệng, tin nhắn không đáp ứng điều kiện về hình thức sẽ dẫn đến việc hợp đồng vô hiệu, không phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý được pháp luật bảo vệ. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 9 Điều 3 và Khoản 1 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

Hợp đồng môi giới có bắt buộc phải công chứng, chứng thực mới có hiệu lực không?

Không bắt buộc. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản (trong đó có môi giới) phải lập thành văn bản nhưng việc công chứng, chứng thực là do các bên tự thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật chuyên ngành khác có quy định bắt buộc. Tuy nhiên, việc công chứng được khuyến khích để nâng cao tính pháp lý và giá trị chứng cứ. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

Tranh chấp về phí môi giới trong hợp đồng được giải quyết tại cơ quan nào?

Tranh chấp về phí môi giới là tranh chấp thương mại/dân sự. Các bên có thể thương lượng, hòa giải. Nếu không thành, tranh chấp được giải quyết tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền hoặc Trọng tài thương mại (nếu trong hợp đồng có thỏa thuận trọng tài hợp lệ). 

(Căn cứ pháp lý: Điểm h, Khoản 4 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 26, Điều 30, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.)

Khi nào hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản được coi là hoàn thành?

Hợp đồng được coi là hoàn thành khi nội dung dịch vụ đã được thực hiện xong (ví dụ: khách hàng đã ký kết hợp đồng mua bán/thuê bất động sản nhờ sự kết nối của môi giới) hoặc theo các trường hợp chấm dứt khác do hai bên thỏa thuận trong mục “Yêu cầu và kết quả dịch vụ”. 

(Căn cứ pháp lý: Điểm c Khoản 4 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

Kết luận

Hoạt động môi giới bất động sản đòi hỏi khung pháp lý vững chắc thông qua hợp đồng dịch vụ chặt chẽ. Việc am hiểu và vận dụng đúng quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho các bên. Tư vấn Long Phan sẵn sàng hỗ trợ Quý khách hàng giải quyết mọi vướng mắc. Liên hệ ngay với chúng tôi qua Hotline 1900636389 để nhận tư vấn chuyên sâu từ chuyên gia.