Môi giới bất động sản được hưởng những lợi tức nào?

Môi giới bất động sản được hưởng những lợi tức nào? là câu hỏi giúp cá nhân hành nghề và doanh nghiệp dịch vụ môi giới xác định chính xác quyền lợi hợp pháp của mình, từ đó chủ động xây dựng phương án hợp tác, thỏa thuận thù lao và tổ chức hoạt động phù hợp với thị trường. Việc nắm vững cơ chế hình thành và phân chia thu nhập không chỉ góp phần bảo đảm tính minh bạch trong quan hệ môi giới mà còn hạn chế tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

Trên cơ sở đó, bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể các khoản lợi tức mà môi giới bất động sản được hưởng theo quy định hiện hành.

Các khoản được hưởng đối với cá nhân hành nghề môi giới bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã thiết lập quy định yêu cầu cá nhân môi giới phải hoạt động trong tổ chức doanh nghiệp thay vì hành nghề tự do. Việc này làm thay đổi bản chất quan hệ thu nhập từ tự phát sang cơ chế thỏa thuận nội bộ với đơn vị quản lý. 

Căn cứ Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các khoản được hưởng đối với cá nhân hành nghề môi giới bất động sản bao gồm thù lao và hoa hồng, được quy định cụ thể như sau:

1. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
2. Mức thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản do cá nhân môi giới bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thỏa thuận. Mức thù lao môi giới bất động sản không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới bất động sản.

Nguyên tắc thỏa thuận mức thù lao hoặc hoa hồng do thỏa thuận với doanh nghiệp

Như đã trình bày, theo quy định khoản 2 Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, mức thù lao môi giới bất động sản không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới. Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng môi giới cố tình đẩy giá bất động sản lên cao để hưởng lợi tức nhiều hơn. 

Mức thù lao và hoa hồng hoàn toàn do cá nhân môi giới và doanh nghiệp tự thỏa thuận. Sự thỏa thuận này phải được ghi nhận bằng văn bản, thường là trong hợp đồng lao động hoặc hợp đồng cộng tác viên, để làm căn cứ pháp lý giải quyết tranh chấp nếu có.

Các khoản thu nhập khác theo quan hệ lao động hoặc quan hệ hợp tác

Ngoài thù lao và hoa hồng theo luật chuyên ngành, cá nhân môi giới còn có thể nhận các khoản thu nhập khác phát sinh từ quan hệ lao động hoặc hợp tác thương mại. Các khoản thu nhập này không phải “phí môi giới” theo luật chuyên ngành nhưng được xem là thu nhập thực tế hợp pháp.

Ví dụ: Lương cứng, thưởng doanh số, thưởng KPI, thưởng nóng, phụ cấp, hỗ trợ marketing, hỗ trợ chi phí dẫn khách,… Các khoản này phát sinh theo hợp đồng lao động, hợp đồng cộng tác hoặc quy chế trả thưởng của doanh nghiệp.

>>> Xem thêm: Cấp lại chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản 

Các khoản được hưởng đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là chủ thể trực tiếp ký kết hợp đồng với khách hàng. Quyền lợi kinh tế của doanh nghiệp được xác lập dựa trên các điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ môi giới. Trên thực tế, những khoản lợi tức mà doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bao gồm:

Phí dịch vụ môi giới do khách hàng trả theo hợp đồng dịch vụ môi giới

Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, doanh nghiệp có quyền “Thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận của các bên”. Đây là nguồn doanh thu chính của doanh nghiệp môi giới.

Phí dịch vụ này bao gồm chi phí quản lý, chi phí marketing, chi phí nhân sự (bao gồm phần trả cho cá nhân môi giới). Theo đó, việc thỏa thuận về khoản phí dịch vụ này phải được thể hiện rõ trong hợp đồng dịch vụ môi giới được lập thành văn bản, trong đó quy định rõ mức phí, phương thức thanh toán và điều kiện phát sinh nghĩa vụ thanh toán phí.

Thu nhập từ các dịch vụ bất động sản liên quan

Ngoài phí dịch vụ môi giới thuần túy, doanh nghiệp có thể gia tăng lợi tức thông qua việc cung cấp các dịch vụ khác trong chuỗi cung ứng bất động sản. Nếu doanh nghiệp đáp ứng đủ điều kiện về cơ sở vật chất, kỹ thuật và nhân sự theo quy định và có thỏa thuận, doanh nghiệp có thể kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản. 

Các khoản thu từ phí niêm yết, phí thẩm định hồ sơ, phí quản lý tài sản là các nguồn lợi tức hợp pháp. Tuy nhiên, doanh nghiệp cần lưu ý không được thu các loại phí mà pháp luật không quy định, nhằm tránh bị xử phạt theo điểm đ khoản 2 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Cần lưu ý rằng, doanh nghiệp môi giới phải đảm bảo sự độc lập về tài chính trong quá trình hoạt động. Việc minh bạch hóa nguồn thu giúp doanh nghiệp xây dựng uy tín, đồng thời tránh các rủi ro liên quan. Mọi khoản thu đều phải được xuất hóa đơn chứng từ đầy đủ theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Khuyến nghị của Tư vấn Long Phan đối với việc thỏa thuận khoản được hưởng rõ ràng

Tranh chấp về phí môi giới và tiền hoa hồng là những rủi ro pháp lý thường gặp nhất trong hoạt động kinh doanh bất động sản hiện nay. Việc xây dựng các điều khoản hợp đồng chặt chẽ ngay từ đầu là giải pháp tối ưu để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên. Tư vấn Long Phan đưa ra các khuyến nghị cụ thể để minh bạch hóa các khoản thu nhập này trong thực tiễn giao dịch như sau:

• Xác định chính xác và nêu rõ các khoản thu trong hợp đồng dịch vụ môi giới ký với khách hàng: Quý khách hàng nên phân biệt các khoản thu một cách chi tiết,  quy định rõ khoản nào là “phí dịch vụ” (khách hàng trả cho công ty), khoản nào là “thù lao” (lương hoặc phí cố định công ty trả nhân viên) và khoản nào là “hoa hồng” (thưởng thành công). Sự nhầm lẫn về thuật ngữ thường dẫn đến các cách hiểu sai lệch về nghĩa vụ thanh toán. 
• Quy định chi tiết về điều kiện hưởng và thời điểm thanh toán: Hợp đồng cần trả lời được các câu hỏi: Phí môi giới được thanh toán 100% khi đặt cọc hay khi công chứng sang tên? Nếu khách hàng hủy cọc thì phí môi giới được xử lý như thế nào? Đối với nhân viên môi giới, quy chế lương thưởng cần quy định rõ tỷ lệ chia sẻ hoa hồng trong trường hợp có nhiều nhân viên cùng tham gia một giao dịch. Sự chi tiết này giúp giảm thiểu tối đa các tranh chấp nội bộ và tranh chấp với khách hàng.
• Tuân thủ quy định về chứng từ và thuế: Mọi giao dịch thanh toán phí môi giới và hoa hồng đều phải tuân thủ quy định của pháp luật về kế toán và thuế. Doanh nghiệp môi giới phải xuất hóa đơn VAT cho khách hàng khi thu phí dịch vụ. Đối với khoản chi hoa hồng cho cá nhân môi giới, doanh nghiệp có trách nhiệm khấu trừ thuế thu nhập cá nhân trước khi chi trả. Việc chuẩn hóa chứng từ không chỉ giúp doanh nghiệp tránh bị truy thu thuế mà còn là minh chứng pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp xảy ra.

>>> Xem thêm: Thù lao môi giới bất động sản có bắt buộc chuyển khoản? 

Dịch vụ tư vấn về hoạt động môi giới bất động sản tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp giải pháp dành cho các doanh nghiệp và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản. Chúng tôi hỗ trợ Quý khách hàng thiết lập quy trình vận hành chuẩn mực nhằm tối ưu hóa hiệu quả kinh doanh và đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật. 

Hệ thống dịch vụ của chúng tôi được thiết kế chuyên biệt để giải quyết các vấn đề từ khâu thành lập đến vận hành thực tế, cụ thể như sau:

• Tư vấn thành lập và tuân thủ điều kiện hoạt động: Hỗ trợ Quý khách hàng thực hiện thủ tục thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, đảm bảo đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật. Dịch vụ bao gồm tư vấn về vốn, cơ sở vật chất, nhân sự có chứng chỉ hành nghề và thực hiện thủ tục thông báo hoạt động.
• Soạn thảo và rà soát hệ thống hợp đồng mẫu: Đội ngũ tại Tư vấn Long Phan chuyên soạn thảo và thẩm định các loại hợp đồng quan trọng, tập trung vào việc xây dựng các điều khoản bảo vệ quyền lợi tài chính cho doanh nghiệp. 
• Đại diện giải quyết tranh chấp thông qua đàm phán, thương lượng. 

Các câu hỏi thường gặp

Sau đây, Tư vấn Long Phan xin cung cấp một số câu hỏi phổ biến liên quan đến các khoản lợi tức mà môi giới bất động sản được hưởng. Xin mời Quý Khách hàng có nhu cầu tham khảo:

Khách hàng trả tiền hoa hồng trực tiếp cho cá nhân môi giới có đúng quy định pháp luật không?

Không. Cá nhân hành nghề môi giới phải ký hợp đồng và hoạt động trong một doanh nghiệp. Do đó, khách hàng phải thanh toán phí dịch vụ cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới. Sau đó, doanh nghiệp sẽ chi trả thù lao hoặc hoa hồng cho cá nhân môi giới theo quy chế nội bộ. Việc cá nhân nhận tiền trực tiếp từ khách hàng là không đúng quy trình pháp lý mới. 

Căn cứ pháp lý: Khoản 1 Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Môi giới có được hưởng phần chênh lệch giá nếu bán cao hơn giá chủ nhà đưa ra không?

Không. Pháp luật không cho phép hành vi môi giới tự ý nâng giá bán so với giá thỏa thuận với chủ sở hữu để trục lợi khoản chênh lệch. Môi giới chỉ được hưởng thù lao và hoa hồng theo mức đã thỏa thuận công khai trong hợp đồng dịch vụ. Giá giao dịch phải là giá thực tế giữa người mua và người bán. 

Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Mức hoa hồng môi giới tối đa pháp luật cho phép là bao nhiêu?

Pháp luật hiện hành không quy định mức trần (tối đa) hay mức sàn (tối thiểu) cho hoa hồng môi giới bất động sản. Mức hoa hồng hoàn toàn dựa trên sự thỏa thuận tự nguyện giữa doanh nghiệp môi giới và khách hàng (đối với phí dịch vụ) hoặc giữa doanh nghiệp và nhân viên (đối với hoa hồng nội bộ), tuân theo quy luật cung cầu của thị trường. 

Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Cá nhân không có chứng chỉ hành nghề có được nhận hoa hồng môi giới không?

Không. Để hoạt động môi giới và được hưởng quyền lợi hợp pháp, cá nhân bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề và hoạt động trong một doanh nghiệp. Nếu không có chứng chỉ mà thực hiện môi giới độc lập để hưởng lợi, cá nhân đó đang vi phạm pháp luật và có thể bị xử phạt hành chính, đồng thời thu nhập đó không được pháp luật bảo vệ khi có tranh chấp. 

Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Kết luận

Việc xác định rõ môi giới bất động sản được hưởng những lợi tức nào là cơ sở để thiết lập quan hệ hợp tác bền vững giữa nhân sự và doanh nghiệp. Sự minh bạch trong cơ chế hưởng thù lao và hoa hồng không chỉ đảm bảo tuân thủ quy định mà còn tạo động lực phát triển chuyên nghiệp cho toàn hệ thống. Để được tư vấn chi tiết về hợp đồng môi giới và quy chế lương thưởng tối ưu, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Tư vấn Long Phan qua hotline 1900636389 để được hỗ trợ pháp lý kịp thời và chuyên nghiệp.