Quy định về quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

Quy định về quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản là cơ sở quan trọng giúp các bên xác lập thỏa thuận theo đúng quy định pháp luật. Bên chuyển nhượng chấm dứt quyền lợi đối với tài sản, trong khi bên nhận chuyển nhượng tiếp nhận toàn bộ trách nhiệm thực hiện hợp đồng với chủ đầu tư. Mối quan hệ này đòi hỏi sự minh bạch về thông tin và chính xác về hồ sơ để đảm bảo hiệu lực giao dịch. Tư vấn Long Phan sẽ trình bày chi tiết các nội dung về quyền và nghĩa vụ của các bên trong bài viết bên dưới.

Các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản có những quyền và nghĩa vụ gì theo luật?

Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được quy định cụ thể tại Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cụ thể như sau:

• Bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục kế thừa để tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
• Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng có sẵn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tư vấn Long Phan sẽ xác định rõ biên độ trách nhiệm để giúp Quý khách hàng tránh được rủi ro phát sinh từ trong quá trình thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Sử dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được quy định ra sao?

Sử dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được quy định cụ thể tại Điều 45 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

• Tổ chức, cá nhân khi xác lập hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự.
• Chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng hợp đồng mẫu quy định tại Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP, thực hiện công khai các hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 trước khi áp dụng.
• Hợp đồng kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không áp dụng trong bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở xã hội.

>>>Xem thêm: Điều khoản quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán hàng hóa

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

• Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
• Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;
• Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quy định về quy tắc chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản là:

• Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. 
• Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà ở, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở, công trình xây dựng thì các bên sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Luật này

Việc chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản phải đáp ứng đủ các điều kiện cần thiết theo quy định của pháp luật.

Hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

Hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản cần được chuẩn bị đầy đủ, chính xác theo quy định tại Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Thành phần hồ sơ bao gồm:

1.Hợp đồng chuyển nhượng: 

08 bản hợp đồng chuyển nhượng được lập theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Trong đó, 02 bản do chủ đầu tư dự án lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản nộp cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận, 02 bản bên chuyển nhượng lưu, 02 bản bên nhận chuyển nhượng lưu. Nếu công chứng hợp đồng thì cần thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng.

2. Hồ sơ đề nghị công chứng: 

• Các bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng;
• Bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án. Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số căn hộ trong tổng số căn hộ đã mua, thuê mua theo hợp đồng, cần nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện căn hộ chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư.
• Giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án (các phiếu thu, biên lai, ủy nhiệm chi, chứng từ chuyển tiền).
• Bản chính hoặc bản sao có chứng thực của biên bản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).

3. Giấy tờ thuế:

Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn, giảm thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

4. Hồ sơ chuyển nhượng trước đó:

Đối với các trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi, cần nộp đầy đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó.

5. Giấy tờ khác: Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực (nếu có).

Quy trình thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

Căn cứ theo quy định tại Điều 13 nghị định 96/2024/NĐ-CP, quy trình chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được thực hiện theo các bước sau, đảm bảo tuân thủ pháp luật và quyền lợi các bên:

Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng

• Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thống nhất lập hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu.
• Hợp đồng phải được lập thành 08 bản (có thể thêm 01 bản nếu có công chứng).

Bước 2: Nộp hồ sơ tại chủ đầu tư để xác nhận đủ điều kiện chuyển nhượng, nhận văn bản chấp thuận hoặc xác nhận đủ điều kiện chuyển nhượng (nếu chủ đầu tư yêu cầu).

Bước 3: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà tại tổ chức hành nghề công chứng:

• Các bên nộp hồ sơ đến tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản để ký và công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
• Việc công chứng không bắt buộc nếu bên chuyển nhượng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

Bước 4: Nộp thuế, phí và lệ phí

Sau khi công chứng (nếu có), các bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Bước 5: Xác nhận của chủ đầu tư

• Một trong các bên nộp hồ sơ đến chủ đầu tư dự án để đề nghị xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng.
• Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra, xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào.
• Sau khi xác nhận, chủ đầu tư giữ lại 02 bản hợp đồng và trả lại 06 bản cùng các giấy tờ đã nhận cho bên nộp.

Bước 6: Tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ

Kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký và hợp đồng chuyển nhượng.

Bước 7: Cấp Giấy chứng nhận

• Bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng được ký kết sau cùng sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Quy trình này áp dụng cho tất cả các lần chuyển nhượng, với lưu ý là các trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi cần nộp đầy đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó.

>>>Xem thêm: Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở chung cư

Dịch vụ hỗ trợ thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản ở tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp giải pháp hỗ trợ chuyên sâu cho Quý khách hàng trong suốt quá trình chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản. Đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm sẽ hỗ trợ Quý khách kiểm tra tiến độ của dự án và soạn thảo văn bản chuyển nhượng đúng quy chuẩn. 

• Tư vấn điều kiện và quy trình chuyển nhượng;
• Soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu;
• Thẩm định hồ sơ;
• Hỗ trợ công chứng hợp đồng;
• Hỗ trợ thực hiện thủ tục nộp thuế, phí;
• Làm việc với chủ đầu tư;
• Theo dõi tiến độ xác nhận;
• Bảo vệ quyền lợi của khách hàng trong quá trình chuyển nhượng.

Với kinh nghiệm thực chiến, Tư vấn Long Phan tự tin giải quyết các hồ sơ chuyển nhượng phức tạp. Chúng tôi hướng tới việc cung cấp giá trị chuyên môn cao nhất để Quý khách an tâm đầu tư và sở hữu bất động sản.

Câu hỏi thường gặp về Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, xin mời Quý khách hàng tham khảo:

Chủ đầu tư dự án bất động sản phải xác nhận hợp đồng kinh doanh bất động sản chuyển nhượng trong thời hạn bao lâu?

Theo khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải xác nhận hợp đồng chuyển nhượng trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trong quá trình xác nhận, chủ đầu tư không được thu thêm bất kỳ khoản chi phí nào và có trách nhiệm hoàn trả các giấy tờ theo đúng quy định. 

Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản nêu trong hợp đồng?

Theo khoản 1 Điều 43 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản như sau:

• Chủ đầu tư/ Bên chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản có các quyền, nghĩa vụ sau đây:
• Chuyển giao quyền, nghĩa vụ của Bên chuyển nhượng toàn bộ dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh, trừ các quyền, nghĩa vụ đã thực hiện xong mà không liên quan đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và việc tiếp tục triển khai dự án, phần dự án đó;
• Chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng;
• Phối hợp với bên nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng;
• Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng nội dung của dự án đã được chấp thuận, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng và quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị; theo dõi và thông báo kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựng của bên nhận chuyển nhượng;
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
• Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

Giao dịch bất động sản không dùng tiền mặt có được Nhà nước khuyến khích không?

Theo khoản Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về các chính sách khuyến khích của nhà nước trong đó có khuyến khích giao dịch bất động sản không dùng tiền mặt. Như vậy, giao dịch bất động sản không dùng tiền mặt được Nhà nước khuyến khích thực hiện trong kinh doanh bất động sản.

Kết Luận

Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản đòi hỏi sự thấu hiểu sâu sắc về các quy định theo pháp luật. Việc thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính và tuân thủ trình tự công chứng là nền tảng để bảo vệ quyền lợi sở hữu tài sản của Quý khách. Để đảm bảo giao dịch diễn ra an toàn và nhận hỗ trợ tư vấn chuyên nghiệp, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline:1900636389 để được các chuyên gia tại Tư vấn Long Phan trực tiếp giải đáp.