Các phương pháp định giá đất để xây dựng bảng giá đất

Tổng quan bài viết

Phương pháp định giá đất để xây dựng bảng giá đất giúp các cơ quan chức năng xác định giá đất một cách chính xác và minh bạch, là cơ sở cho thuế, bồi thường, và giao dịch bất động sản. Nhờ vào các phương pháp này, như so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, và chi phí, bảng giá đất được xây dựng phù hợp với thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp. Cùng điểm qua các phương pháp định giá đất trong bài viết dưới đây.

Các phương pháp định giá đất để xây dựng bảng giá đất
Các phương pháp định giá đất để xây dựng bảng giá đất

Nguyên tắc định giá đất

Nguyên tắc định giá đất được quy định chặt chẽ trong Điều 158 Luật Đất đai 2024, yêu cầu mọi phương pháp phải tuân thủ nguyên tắc thị trường, trung thực, khách quan, công khai và minh bạch. Các nguyên tắc này đảm bảo rằng quá trình định giá không bị chi phối bởi bất kỳ bên nào và lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư đều được cân bằng.

  • Phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường: Giá đất phải được xác định dựa trên mức giá giao dịch thực tế trên thị trường, phản ánh đúng cung và cầu.
  • Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất: Phương pháp định giá phải tuân thủ quy trình pháp lý được quy định, bảo đảm tính minh bạch.
  • Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;
  • Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;
  • Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Các nguyên tắc này tạo nền tảng cho việc xây dựng bảng giá đất chính xác, giúp Nhà nước quản lý và quy hoạch đất đai một cách hợp lý.

Điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất

Theo Điều 158 Luật Đất đai 2024, mỗi phương pháp định giá đất có điều kiện áp dụng riêng biệt, tùy thuộc vào từng tình huống và loại đất cụ thể.

  • Phương pháp so sánh: Áp dụng cho trường hợp có ít nhất 3 thửa đất có cùng mục đích sử dụng và có các yếu tố tương đồng, đã được chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá trên thị trường.
  • Phương pháp thu nhập: Thường áp dụng cho đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp (không phải đất ở), nơi mà thu nhập từ việc sử dụng đất có thể được xác định thông qua các hoạt động sản xuất kinh doanh.
  • Phương pháp thặng dư: Dành cho các khu đất dự án đầu tư mà có thể ước tính được tổng chi phí và doanh thu phát triển.
  • Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Được áp dụng cho các thửa đất có cùng mục đích sử dụng nhưng không đủ điều kiện áp dụng các phương pháp trên, và giá đất trong bảng giá đất được điều chỉnh theo hệ số.

Các điều kiện này đảm bảo rằng mỗi thửa đất được định giá theo phương pháp phù hợp nhất, tránh những sai lệch trong quá trình xác định giá trị đất.

Điều kiện áp dụng phương pháp định giá
Điều kiện áp dụng phương pháp định giá

Các phương pháp định giá đất

Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp thông dụng nhất trong định giá đất. Theo Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, giá trị của một thửa đất sẽ được xác định bằng cách so sánh với các thửa đất tương đồng đã giao dịch trên thị trường.

  • Khảo sát thông tin: Thu thập dữ liệu về các thửa đất đã chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá trong khu vực.
  • Lựa chọn thửa đất so sánh: Chọn các thửa đất có các yếu tố tương đồng như vị trí, diện tích, mục đích sử dụng.
  • Xác định giá trị: Sau khi loại trừ các giá trị tài sản gắn liền với đất, xác định giá trị của thửa đất so sánh theo công thức.

Phương pháp này cung cấp cái nhìn trực tiếp từ thị trường, giúp việc định giá đất sát với thực tế giao dịch.

Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập được quy định tại Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Đây là phương pháp xác định giá trị đất dựa trên khả năng sinh lợi từ việc sử dụng đất.

  • Khảo sát thu nhập: Thu thập thông tin về thu nhập từ việc cho thuê đất hoặc sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh, sản xuất.
  • Xác định thu nhập ròng: Tính toán thu nhập ròng bình quân năm của thửa đất.
  • Tính toán giá trị: Dựa trên thu nhập ròng và lãi suất tiền gửi ngân hàng, xác định giá trị quyền sử dụng đất.

Phương pháp này đặc biệt hữu ích đối với các khu đất thương mại, dịch vụ hoặc nông nghiệp có nguồn thu nhập ổn định.

Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư được quy định tại Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, thường áp dụng cho đất dự án đầu tư. Phương pháp này dựa trên việc tính toán tổng doanh thu phát triển của thửa đất sau khi trừ đi tổng chi phí phát triển.

  • Ước tính doanh thu: Ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất dựa trên quy hoạch sử dụng đất.
  • Ước tính chi phí phát triển: Tính toán tổng chi phí phát triển của dự án, bao gồm xây dựng, hạ tầng, v.v.
  • Xác định giá trị: Tổng doanh thu trừ chi phí phát triển cho ra giá trị còn lại của thửa đất.

Phương pháp này phù hợp cho việc định giá đất trong các dự án có tiềm năng phát triển cao.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Theo Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là việc sử dụng bảng giá đất hiện hành nhân với hệ số điều chỉnh để xác định giá trị của thửa đất.

  • Khảo sát thông tin: Thu thập giá đất tại các vị trí tương đồng trong khu vực theo bảng giá đất.
  • Xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực.
  • Xác định hệ số điều chỉnh: Dựa trên sự khác biệt giữa giá thị trường và bảng giá đất, xác định hệ số điều chỉnh cho từng khu vực.
  • Tính toán giá đất: Nhân giá đất trong bảng giá với hệ số điều chỉnh để đưa ra giá trị thực tế.

Phương pháp này thường được áp dụng trong các trường hợp Nhà nước thu hồi đất và tính toán bồi thường.

Các phương pháp định giá
Các phương pháp định giá

Việc định giá đất là quá trình phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết sâu rộng về pháp luật cũng như thị trường. Để nhận được sự tư vấn chi tiết và chuyên nghiệp về các vấn đề liên quan, Quý khách hàng vui lòng liên hệ qua hotline 0906735386 để được hỗ trợ tận tình.