Những loại hình dịch vụ trung gian bất động sản hiện nay

Những loại hình dịch vụ trung gian bất động sản là nội dung quan trọng giúp các chủ thể tham gia thị trường xác định đúng phạm vi hoạt động hợp pháp và quyền, nghĩa vụ phát sinh trong giao dịch. Việc nhận diện rõ từng loại hình dịch vụ trung gian không chỉ góp phần bảo đảm tính minh bạch, an toàn mà còn hạn chế rủi ro tranh chấp trong quá trình mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản. Bài viết dưới đây của Tư vấn Long Phan sẽ phân tích cụ thể những loại hình dịch vụ trung gian bất động sản được pháp luật công nhận.

Những loại hình dịch vụ trung gian bất động sản theo quy định

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm kinh doanh các dịch vụ sau đây:

1. Sàn giao dịch bất động sản.
2. Môi giới bất động sản.
3. Tư vấn bất động sản.
4. Quản lý bất động sản.

Các dịch vụ này đóng vai trò mắt xích hỗ trợ trực tiếp cho quá trình chuyển nhượng, cho thuê và vận hành bất động sản thương mại. Ngoài các dịch vụ này, pháp luật hiện hành không thừa nhận các hình thức trung gian khác tham gia trực tiếp vào quá trình xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản nếu không thuộc một trong các loại hình được quy định tại Khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. 

Do đó, mọi hoạt động trung gian trong lĩnh vực bất động sản muốn được coi là hợp pháp đều phải được tổ chức và vận hành dưới một trong các loại hình dịch vụ nêu trên, đồng thời đáp ứng đầy đủ điều kiện kinh doanh theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

>>> Xem thêm: Gắn mã định danh điện tử cho bất động sản từ 1/3/2026

Điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản

Theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản là tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, trừ hai trường hợp sau:

• Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
• Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Đồng thời, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

>>> Xem thêm: Việt kiều thành lập doanh nghiệp trung gian bất động sản được không?

Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm:

1. Hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
2. Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản.
3. Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản.
4. Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.

Việc Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cụ thể các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản nêu trên cho thấy mỗi loại hình dịch vụ trung gian bất động sản đều phải được xác lập bằng một loại hợp đồng độc lập, tương ứng với nội dung và phạm vi dịch vụ cung cấp. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định quyền, nghĩa vụ của các bên, điều kiện cung ứng dịch vụ, mức thù lao, trách nhiệm bồi thường thiệt hại và cơ chế giải quyết tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Dịch vụ tư vấn về những loại hình dịch vụ trung gian bất động sản

Tư vấn Long Phan cung cấp giải pháp toàn diện cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ địa ốc và kinh doanh bất động sản. Đội ngũ chuyên gia tập trung phân tích rủi ro, xây dựng quy trình tuân thủ và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho Quý khách hàng. Chúng tôi hỗ trợ tối ưu hóa cấu trúc vận hành doanh nghiệp nhằm đảm bảo an toàn trong môi trường kinh doanh đầy biến động.

• Tư vấn điều kiện để thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã hoặc liên hiệp hợp tác xã kinh doanh dịch vụ bất động sản.
• Tư vấn điều kiện về vốn, nhân sự, cơ sở vật chất để xin phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản.
• Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ xin cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cho nhân sự chủ chốt.
• Soạn thảo hợp đồng dịch vụ môi giới, tư vấn, quản lý và sàn giao dịch bất động sản theo quy định pháp luật.
• Rà soát, chỉnh sửa hợp đồng nhằm bảo đảm quyền lợi và hạn chế rủi ro pháp lý cho khách hàng.
• Bảo đảm nội dung hợp đồng phù hợp với quy định pháp luật.
• Đại diện Quý khách hàng thực hiện thủ tục đăng ký thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. 

Các câu hỏi thường gặp về vấn đề những loại hình dịch vụ trung gian bất động sản

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về dịch vụ trung gian bất động sản, mời quý vị tham khảo:

Cá nhân có được phép hoạt động môi giới bất động sản độc lập (tự do) không?

Không. Theo quy định mới nhất, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề và bắt buộc phải hoạt động trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Pháp luật hiện hành không còn cho phép cá nhân hành nghề môi giới độc lập để đảm bảo tính quản lý và minh bạch. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

Sự khác biệt cơ bản giữa dịch vụ tư vấn bất động sản và dịch vụ môi giới bất động sản là gì?

Dịch vụ môi giới tập trung vào vai trò trung gian, tìm kiếm đối tác và hỗ trợ các bên thực hiện giao dịch (ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng). Trong khi đó, dịch vụ tư vấn cung cấp trợ giúp chuyên môn về pháp lý, tài chính, quy hoạch, và chiến lược đầu tư. Môi giới hưởng hoa hồng/thù lao khi giao dịch thành công hoặc theo thỏa thuận, còn tư vấn thường nhận phí dịch vụ dựa trên hàm lượng trí tuệ và kết quả tư vấn. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản có bắt buộc phải công chứng hợp đồng dịch vụ không?

Không bắt buộc. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên, chứ không phải là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực (trừ khi các bên có thỏa thuận khác). Tuy nhiên, việc công chứng được khuyến khích để đảm bảo tính pháp lý cao hơn về mặt chứng cứ. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

Tổ chức nước ngoài có được phép kinh doanh dịch vụ bất động sản tại Việt Nam không?

Có. Tổ chức nước ngoài được phép kinh doanh dịch vụ bất động sản tại Việt Nam nhưng phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật Việt Nam và đáp ứng các điều kiện tương tự như doanh nghiệp trong nước. Phạm vi hoạt động bao gồm sàn giao dịch, môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 5 Điều 9 và Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

Thù lao và hoa hồng môi giới bất động sản khác nhau như thế nào?

Thù lao môi giới là khoản tiền doanh nghiệp nhận được không phụ thuộc vào kết quả giao dịch (thường là chi phí tìm kiếm, niêm yết). Hoa hồng môi giới là khoản tiền doanh nghiệp nhận được khi giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê) thành công. Cả hai khoản này đều phải được thỏa thuận cụ thể trong Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản. 

(Căn cứ pháp lý: Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

>>> Xem thêm: Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản phải có những nội dung nào? 

Kết luận

Việc tuân thủ quy định về những loại hình dịch vụ trung gian bất động sản được pháp luật công nhận là yếu tố cốt lõi để doanh nghiệp phát triển bền vững. Các chủ thể cần nắm vững khung pháp lý mới nhất để hạn chế rủi ro trong quá trình vận hành. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn chuyên sâu về thủ tục và hợp đồng, vui lòng liên hệ Tư vấn Long Phan qua Hotline 1900636389 để nhận hỗ trợ kỹ thuật kịp thời.