Hợp đồng xây dựng là gì? Có bắt buộc phải công chứng, chứng thực?

Hợp đồng xây dựng là gì? Có bắt buộc phải công chứng, chứng thực? Là vấn đề pháp lý được nhiều chủ thể quan tâm khi tham gia vào dự án xây dựng. Việc xác định rõ quy định về hình thức giúp các bên hạn chế tối đa rủi ro phát sinh trong quá trình thực hiện dịch vụ. Bài viết dưới đây của Tư vấn Long Phan sẽ phân tích chi tiết các quy định hiện hành về vấn đề này, xin mời tham khảo.

Hợp đồng xây dựng là gì?

Theo khoản 1 Điều 80 Luật xây dựng 2025 quy định hợp đồng xây dựng là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự để thực hiện các công việc trong hoạt động xây dựng.

>>>Xem thêm: Một số mẫu hợp đồng xây dựng thông dụng tại Việt Nam

Hợp đồng xây dựng nhà ở có bắt buộc phải công chứng không?

Căn cứ Điều 81 Luật Xây dựng 2025, hợp đồng xây dựng có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật dân sự về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và các bên phải có đủ điều kiện, năng lực theo quy định của Luật Xây dựng 2025. 

Hợp đồng xây dựng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết hoặc thời điểm khác do các bên thỏa thuận; trường hợp hợp đồng xây dựng được công chứng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng.

Cụ thể, căn cứ khoản 1 Điều 6 Luật Công chứng 2024 quy định về hiệu lực và giá trị pháp lý của văn bản công chứng, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và tổ chức hành nghề công chứng đóng dấu vào văn bản; trường hợp là văn bản công chứng điện tử thì có hiệu lực kể từ thời điểm được ký bằng chữ ký số của công chứng viên và chữ ký số của tổ chức hành nghề công chứng.

Theo đó, hợp đồng xây dựng nhà ở chỉ được yêu cầu là phải lập thành văn bản chứ không bắt buộc phải công chứng. Và trường hợp hợp đồng xây dựng được công chứng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng. Vì vậy, hợp đồng xây dựng nhà ở không bắt buộc phải công chứng theo quy định pháp luật hiện hành.

Trường hợp nên công chứng, chứng thực hợp đồng xây dựng

Mặc dù pháp luật quy định hợp đồng xây dựng chỉ được yêu cầu là phải lập thành văn bản chứ không bắt buộc phải công chứng, nhưng việc thực hiện công chứng hợp đồng xây dựng  vẫn được khuyến nghị trong nhiều tình huống thực tế. Cơ chế này nhằm thiết lập chứng cứ pháp lý vững chắc và bảo vệ quyền lợi tối đa cho các bên tham gia. Tùy thuộc vào quy mô và tính chất giao dịch, các chủ thể nên cân nhắc lựa chọn phương án an toàn nhất.

• Trường hợp khi hợp đồng xây dựng có giá trị lớn hoặc liên quan đến các dự án có giá trị đặc biệt cao.
• Trong các giao dịch này, rủi ro về việc bên trong hợp đồng xây dựng chối bỏ nghĩa vụ thanh toán hoặc thực hiện không đúng cam kết là rất lớn. Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ, những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng được công chứng không phải chứng minh (trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu). Do đó, khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng đã công chứng sẽ là cơ sở pháp lý vững chắc để Quý khách hàng bảo vệ quyền lợi tại cơ quan tài phán.
• Khi hợp đồng có tính chất phức tạp, bao gồm nhiều điều khoản ràng buộc về trách nhiệm bồi thường, phạt vi phạm hoặc có sự tham gia của nhiều bên.
• Trường hợp năng lực hành vi dân sự của một bên tham gia giao dịch cần được kiểm chứng, hoặc khi các bên mong muốn tăng tính minh bạch để thực hiện các thủ tục hành chính liên quan.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng xây dựng

Theo khoản 4 Điều 81 Luật xây dựng 2025 quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng xây dựng là cơ sở để ràng buộc trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên:

• Đối với trường hợp hợp đồng xây dựng không thực hiện công chứng, chứng thực thì Hợp đồng xây dựng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết hoặc thời điểm khác do các bên thỏa thuận; 
• Trong trường hợp các bên lựa chọn phương án công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo nhu cầu thì hợp đồng xây dựng được công chứng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng. Theo khoản 1 Điều 6 Luật Công chứng 2024, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Điều này đồng nghĩa với việc dù các bên đã ký tên vào hợp đồng trước đó, nhưng nếu chưa hoàn tất thủ tục đóng dấu tại phòng công chứng thì hợp đồng vẫn chưa phát sinh hiệu lực pháp lý đầy đủ theo thể thức này. Trường hợp là văn bản công chứng điện tử thì có hiệu lực kể từ thời điểm được ký bằng chữ ký số của công chứng viên và chữ ký số của tổ chức hành nghề công chứng.
• Từ thời điểm hợp đồng xây dựng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng xây dựng có thể bị sửa đổi hoặc chấm dứt theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.

>>>Xem thêm: Hợp đồng xây dựng được điều chỉnh trong trường hợp nào?

Dịch vụ tư vấn về hợp đồng xây dựng tại Tư vấn Long Phan

Với đội ngũ chuyên gia tư vấn giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực hợp đồng xây dựng, Tư vấn Long Phan sẵn sàng đồng hành cùng Quý khách hàng trong mọi giao dịch. Chúng tôi cung cấp các phương án toàn diện liên quan đến soạn thảo và rà soát hợp đồng xây dựng, giúp Quý khách hàng nhận diện rủi ro và tối ưu hóa các điều khoản giao dịch ngay từ giai đoạn đàm phán. Phạm vi cung cấp dịch vụ tại Tư vấn Long Phan bao gồm:

• Tư vấn và rà soát hợp đồng xây dựng;
• Phân tích chuyên sâu các điều khoản trọng yếu của hợp đồng xây dựng;
• Soạn thảo và chuẩn hóa bộ hợp đồng xây dựng mẫu cho các bên tham gia, bảo đảm tuân thủ pháp luật hiện hành;
• Tư vấn công chứng, chứng thực hợp đồng xây dựng;
• Đưa ra khuyến nghị về sự cần thiết hoặc không cần thiết của việc công chứng, chứng thực trong từng trường hợp cụ thể, dựa trên giá trị hợp đồng, mức độ phức tạp của giao dịch và uy tín của đối tác;
• Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ công chứng, rà soát tính minh bạch của giấy tờ nhân thân và hồ sơ tài sản liên quan ;
• Phối hợp, liên kết với các tổ chức hành nghề công chứng uy tín nhằm bảo đảm thủ tục được thực hiện nhanh chóng, đúng quy định.
• Đại diện khách hàng thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực tại các cơ quan có thẩm quyền.

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng bằng Trọng tài thương mại 

Các câu hỏi thường gặp về việc hợp đồng xây dựng có bắt buộc phải công chứng không

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về hợp đồng xây dựng, mời quý vị tham khảo:

Nguyên tắc thực hiện hợp đồng xây dựng nhà ở là gì?

Theo khoản 2 Điều 80 Luật xây dựng 2025 quy định: việc giao kết và thực hiện hợp đồng xây dựng phải phù hợp với quy định của Luật này, quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan. Ngoài ra, đối với các dự án đầu tư công, dự án PPP, khi giao kết hợp đồng xây dựng các bên còn phải đáp ứng các nguyên tắc sau đây:

• Bảo đảm có đủ nguồn lực để thực hiện các nghĩa vụ theo thỏa thuận của hợp đồng xây dựng;
• Đã hoàn thành việc lựa chọn nhà thầu và kết thúc quá trình đàm phán hợp đồng xây dựng (nếu có);
• Trường hợp bên nhận thầu là liên danh nhà thầu thì phải có thỏa thuận liên danh. Việc giao kết hợp đồng xây dựng phải được thực hiện bởi tất cả các thành viên liên danh, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Tính pháp lý của hợp đồng xây dựng bao gồm?

Theo khoản 2, khoản 3 Điều 80 Luật xây dựng 2025 quy định tính pháp lý của hợp đồng xây dựng bao gồm:

• Hợp đồng xây dựng có hiệu lực là cơ sở pháp lý để các bên thực hiện, giải quyết tranh chấp. Các tranh chấp chưa được các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng được giải quyết trên cơ sở của Luật này, pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.
• Khi thực hiện chức năng, nhiệm vụ theo quy định, cơ quan quản lý nhà nước, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, tổ chức thanh toán, cho vay vốn và các cơ quan có liên quan khác phải tôn trọng hợp đồng xây dựng được giao kết hợp pháp và có hiệu lực; không được xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng xây dựng.

Hợp đồng xây dựng bằng lời nói có giá trị pháp lý không?

Không. Theo Khoản 1 Điều 80 Luật Xây dựng, hợp đồng xây dựng bắt buộc phải được lập thành văn bản. Mọi thỏa thuận bằng lời nói liên quan đến việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ trong hoạt động xây dựng đều không có giá trị pháp lý làm căn cứ giải quyết tranh chấp tại cơ quan tài phán. Quý khách hàng cần ký kết văn bản giấy hoặc thông điệp dữ liệu điện tử có chữ ký số hợp lệ.

Nếu hợp đồng xây dựng nhà ở không công chứng thì có bị vô hiệu không?

Theo Khoản 1 Điều 80, Khoản 1 Điều 81 Luật Xây dựng, hợp đồng xây dựng nhà ở không công chứng thì không bị vô hiệu về mặt hình thức. Pháp luật Việt Nam chỉ yêu cầu hợp đồng xây dựng nhà ở lập thành văn bản. Nếu hợp đồng đáp ứng đủ các điều kiện về năng lực hành vi dân sự, tính tự nguyện và nội dung không vi phạm điều cấm thì vẫn phát sinh hiệu lực đầy đủ mà không cần công chứng. Tuy nhiên, Quý khách nên công chứng để tăng cường giá trị chứng cứ.

Chủ đầu tư là cá nhân có được tự ký hợp đồng với nhà thầu không?

Cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi dân sự Theo khoản 1 điều 81 Luật xây dựng 2025 thì hoàn toàn có quyền tự mình giao kết hợp đồng xây dựng nhà ở hoặc công trình dân dụng. Tuy nhiên, Quý khách hàng cần đảm bảo bên nhận thầu phải có đủ chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng phù hợp với cấp công trình theo quy định. Việc ký kết với nhà thầu không đủ năng lực hành vi hoặc năng lực chuyên môn có thể dẫn đến việc công trình không được nghiệm thu hoặc bị xử phạt hành chính.

>>> Xem thêm: Các loại hợp đồng xây dựng: Hướng dẫn soạn thảo chi tiết

Kết luận

Việc công chứng hợp đồng xây dựng có bắt buộc phải công chứng hay không phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên, trừ các trường hợp đặc biệt. Việc hiểu rõ quy định về hình thức và thời điểm hiệu lực giúp Quý khách hàng chủ động phòng ngừa rủi ro. Nếu cần hỗ trợ rà soát pháp lý chuyên sâu, Hãy liên hệ với Hotline:1900636389 của Tư Vấn Long Phan để được tư vấn và hỗ trợ  tốt nhất.