Điều kiện mua bán nhà ở/công trình có sẵn theo quy định mới nhất

Điều kiện mua bán nhà ở/công trình có sẵn là yếu tố then chốt mà các bên tham gia giao dịch bất động sản cần đặc biệt quan tâm để bảo đảm tính hợp pháp và an toàn của giao dịch. Việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật không chỉ giúp giao dịch được công nhận về mặt pháp luật mà còn hạn chế tối đa rủi ro như hợp đồng bị vô hiệu hoặc phát sinh nghĩa vụ tài chính ngoài dự kiến. Bài viết dưới đây của Tư vấn Long Phan sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này.

Nhà ở, công trình có sẵn là gì? Các loại nhà ở/công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được hiểu là các tài sản đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo đúng trình tự của pháp luật về xây dựng. Trạng thái “đã nghiệm thu” là yếu tố then chốt phân biệt loại hình này với bất động sản hình thành trong tương lai.

Căn cứ theo quy định tại Điều 5 và Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các loại bất động sản có sẵn được phép đưa vào kinh doanh bao gồm:

1. Các loại nhà ở có sẵn, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở.
2. Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.

Việc xác định đúng loại hình bất động sản giúp các bên tham gia giao dịch áp dụng đúng các mẫu hợp đồng và thực hiện nghĩa vụ thuế phù hợp. Mọi sự nhầm lẫn về đối tượng giao dịch đều có thể dẫn đến hậu quả là hợp đồng vô hiệu.

Nguyên tắc kinh doanh nhà ở/công trình xây dựng có sẵn

Hoạt động mua bán nhà ở và công trình xây dựng có sẵn phải tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc được quy định tại Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các nguyên tắc này bao gồm:

1. Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở có quy định khác. Các chủ sở hữu đối với các căn hộ chung cư, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, công trình xây dựng có nhiều chủ sở hữu có quyền sử dụng đất theo hình thức sử dụng chung.
2. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của Luật này được Nhà nước cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Trình tự, thủ tục, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Việc bán, cho thuê mua nhà ở phải tuân thủ quy định về thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Việc bán, cho thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải tuân thủ quy định về thời hạn sử dụng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
4. Việc bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
5. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đối với bên mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
6. Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà ở, công trình xây dựng đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật này. Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải phân định rõ diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng riêng của các chủ sở hữu.

>>> Xem thêm: Điều kiện để đưa công trình xây dựng có sẵn vào kinh doanh

Điều kiện kinh doanh nhà ở/công trình xây dựng có sẵn

Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ ràng và chi tiết các điều kiện để nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh, cụ thể các điều kiện này bao gồm:

1. Nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản theo quy định.
• Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật.
• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch.
• Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.
• Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

2. Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng các điều kiện về không có tranh chấp hoặc đã được giải quyết bằng quyết định có hiệu lực pháp luật, không bị kê biên, không thuộc trường hợp bị cấm hoặc bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch, đồng thời đã được công khai đầy đủ thông tin như quy định tại mục 1 phía trên thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

• Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về yêu cầu đối với dự án bất động sản.
• Có giấy tờ xác định nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.
• Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng.

3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được chủ đầu tư bán, cho thuê mua ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại mục 1 và 2 phía trên thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

• Công trình xây dựng được tạo lập theo dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng; có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đăng ký tài sản để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đăng ký quyền sở hữu tài sản cho người mua, thuê mua.
• Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải có chức năng sử dụng cụ thể và được phân định riêng với các phần diện tích khác trong công trình xây dựng theo dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt và được thể hiện rõ trong hồ sơ thiết kế của dự án, công trình xây dựng để chủ sở hữu có thể quản lý, sử dụng độc lập đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó.
• Công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án phải được thiết kế đúng, phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành áp dụng đối với loại công trình xây dựng và công năng của công trình xây dựng đó.
• Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải xác định được quyền sử dụng đất gắn liền với phần diện tích sàn xây dựng đó về hình thức, thời hạn sử dụng đất, diện tích đất sử dụng chung hoặc riêng với các chủ sở hữu công trình xây dựng khác, người sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải được xác định rõ nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước mà người bán, cho thuê mua hoặc người mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có nghĩa vụ phải nộp và được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua.
• Công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

>>> Xem thêm: Tư vấn về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản 

Dịch vụ tư vấn về mua bán nhà ở/công trình có sẵn tại Tư vấn Long Phan

Trong bối cảnh pháp luật về bất động sản ngày càng chặt chẽ, sự tham gia của đơn vị tư vấn chuyên nghiệp là giải pháp tối ưu để quản trị rủi ro. Tư vấn Long Phan cung cấp dịch vụ tư vấn toàn diện liên quan đến giao dịch mua bán nhà ở và công trình xây dựng có sẵn, hỗ trợ Quý khách hàng từ giai đoạn đàm phán đến khi hoàn tất thủ tục sang tên. Dưới đây là những công việc cụ thể mà Quý khách hàng sẽ được hỗ trợ khi sử dụng dịch vụ tư vấn tại Tư vấn Long Phan:

• Thu thập và rà soát toàn bộ hồ sơ của bất động sản.
• Kiểm tra tính hợp pháp, tính xác thực và hiệu lực của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Kiểm tra thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chỉ giới xây dựng và các hạn chế liên quan.
• Tư vấn cấu trúc giao dịch và hình thức hợp đồng phù hợp với từng loại bất động sản.
• Kiểm tra, chỉnh sửa các điều khoản về giá chuyển nhượng, phương thức và tiến độ thanh toán.
• Hỗ trợ kê khai, quyết toán và nộp các khoản thuế, phí, lệ phí phát sinh từ giao dịch.
• Soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hoặc rà soát hợp đồng do đối tác cung cấp.
• Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, sang tên Giấy chứng nhận tại cơ quan có thẩm quyền.
• Chuẩn bị hồ sơ và đại diện khách hàng thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán.

Các câu hỏi thường gặp 

Dưới đây là những câu hỏi có liên quan đến điều kiện mua bán nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, mời quý vị tham khảo:

Thời điểm nào bên mua chính thức được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở/công trình xây dựng có sẵn? 

Quyền sở hữu được xác lập kể từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác bằng văn bản. Quy định này nhấn mạnh tầm quan trọng của biên bản bàn giao và chứng từ thanh toán trong việc xác định mốc thời gian chuyển giao rủi ro và quyền lợi chủ sở hữu. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

Việc mua bán công trình xây dựng có sẵn có bắt buộc phải gắn liền với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không? 

Có. Nguyên tắc cơ bản trong kinh doanh bất động sản là việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng phải gắn liền với quyền sử dụng đất, trừ một số trường hợp đặc biệt do Luật Đất đai hoặc Luật Nhà ở quy định khác. Đối với chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp, quyền sử dụng đất được xác định là hình thức sử dụng chung. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 1 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

Nhà ở thuộc tài sản công có thuộc đối tượng được phép đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không? 

Không. Luật quy định rõ các loại nhà ở có sẵn được đưa vào kinh doanh không bao gồm các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở. Việc này nhằm bảo đảm quản lý chặt chẽ tài sản thuộc sở hữu toàn dân và phục vụ các mục đích công cộng hoặc an sinh xã hội. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 1 Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

Nhà ở đang có tranh chấp nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết thì có được phép giao dịch không? 

Về nguyên tắc, luật quy định điều kiện là không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn tuyệt đối, bên mua cần xác minh thực tế. Nếu tranh chấp đã có văn bản thụ lý của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước, tài sản đó chắc chắn không đủ điều kiện giao dịch. 

(Căn cứ pháp lý: Điểm b Khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

Người mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn sẽ được cấp loại giấy tờ pháp lý nào để xác nhận quyền sở hữu? 

Bên mua sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là Sổ hồng) đối với tài sản đã mua. Thủ tục cấp giấy được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. 

(Căn cứ pháp lý: Khoản 2 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.)

Kết luận

Hoạt động giao dịch bất động sản đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về các quy định pháp luật để bảo đảm an toàn dòng vốn. Việc tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện mua bán nhà ở, công trình có sẵn về hồ sơ và nguyên tắc kinh doanh là nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường. Quý khách hàng cần hỗ trợ tư vấn chuyên sâu vui lòng liên hệ Tư vấn Long Phan qua hotline 1900636389 để được giải đáp kịp thời.

>>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất