Cách xác định diện tích đất ở trong thửa đất có nhiều loại đất

Cách xác định diện tích đất ở trong thửa đất có nhiều loại đất được thực hiện căn cứ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định Luật Đất đai 2024. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc tách diện tích đất ở dựa trên hạn mức công nhận đất ở và hiện trạng sử dụng đất thực tế của hộ gia đình, cá nhân. Bài viết dưới đây Tư vấn Long Phan sẽ cung cấp chi tiết về cách xác định diện tích đất ở trong thửa đất có nhiều loại đất, mời Quý khách hàng có nhu cầu tham khảo.

Khái niệm thửa đất và phân loại đất theo Luật Đất đai hiện hành

Việc nắm vững định nghĩa về thửa đất và các nhóm đất theo quy định mới là nền tảng pháp lý quan trọng để Quý khách hàng đối chiếu với hiện trạng tài sản của mình, nội dung dưới đây sẽ phân tích chi tiết về khái niệm thửa đất và phân loại đất theo Luật Đất đai hiện hành:

Khái niệm thửa đất theo quy định của Luật đất đai hiện hành

Định nghĩa thửa đất theo quy định tại khoản 42 Điều 3 Luật Đất đai 2024 được quy định cụ thể là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới mô tả trên hồ sơ địa chính hoặc được xác định trên thực địa.

Việc quy định rõ ràng về việc phân loại đất nhằm thiết lập hành lang pháp lý cho việc quản lý, sử dụng và thực hiện các quyền của chủ sở hữu.

Phân loại đất theo Luật Đất đai hiện hành

Phân loại đất đai được quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024, theo đó đất đai được chia thành 03 nhóm sau đây:

Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

• Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
• Đất trồng cây lâu năm;
• Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;
• Đất nuôi trồng thủy sản;
• Đất chăn nuôi tập trung;
• Đất làm muối;
• Đất nông nghiệp khác.

Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

• Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
• Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
• Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh (sau đây gọi là đất quốc phòng, an ninh);
• Đất xây dựng công trình sự nghiệp, gồm: đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, khí tượng thủy văn, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác hoặc đất xây dựng trụ sở của đơn vị sự nghiệp công lập khác;
• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;
• Đất sử dụng vào mục đích công cộng, gồm: đất công trình giao thông; đất công trình thủy lợi; đất công trình cấp nước, thoát nước; đất công trình phòng, chống thiên tai; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, di sản thiên nhiên; đất công trình xử lý chất thải; đất công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng; đất công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin; đất chợ dân sinh, chợ đầu mối; đất khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng;
• Đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo (sau đây gọi là đất tôn giáo); đất sử dụng cho hoạt động tín ngưỡng (sau đây gọi là đất tín ngưỡng);
• Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt;
• Đất có mặt nước chuyên dùng;
• Đất phi nông nghiệp khác.

Nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử dụng và chưa giao, chưa cho thuê.

>>>Xem thêm: Xác định lại diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

Cách xác định diện tích đất ở trong thửa đất có nhiều loại đất từ 31/1/2026

Chính phủ ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP ngày 31/1/2026 quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Theo đó, tại khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 không thuộc trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 và chưa xác định cụ thể diện tích đất ở mà được thể hiện chung đất ở với đất khác, ví dụ như “thổ cư”, “thổ tập trung”, “làm nhà ở”, “đất ở + vườn”, “T”, “TV”, “TQ”, “TTT” thì giải quyết như sau:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ, quá trình quản lý, sử dụng đất và điều kiện thực tế ở địa phương để quy định việc xác định diện tích đất ở, quy định các trường hợp khác chưa xác định cụ thể diện tích đất ở trên giấy chứng nhận đã cấp để áp dụng quy định tại khoản này;
• Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản này đã được xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận hoặc trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng toàn bộ thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận mới từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau nhưng trên giấy chứng nhận chưa xác định cụ thể diện tích đất ở thì thực hiện xác định diện tích đất ở theo quy định trên;
• Trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận mới và được xác định cụ thể diện tích đất ở trên Giấy chứng nhận thì không xác định diện tích đất ở theo quy định tại khoản này;
• Khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm thực hiện đồng thời việc xác định diện tích đất ở quy định tại khoản này. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu thực hiện riêng thủ tục xác định diện tích đất ở thì thực hiện theo trình tự, thủ tục do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Hồ sơ, trình tự, thủ tục xác định lại diện tích đất ở

Quy trình thực hiện cách xác định diện tích đất ở trong thửa đất có nhiều loại đất bắt đầu bằng việc nộp hồ sơ. Quý khách hàng cần cung cấp đầy đủ các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất để rút ngắn thời gian thẩm định.

Thành phần hồ sơ

Khi thực hiện thủ tục xác định lại diện tích đất ở, Quý khách hàng cần chuẩn bị các giấy tờ theo quy định tại tiểu mục 1 Mục C Phần 2 Thủ tục hành chính ban hành kèm theo Quyết định 2304/QĐ-BNNMT năm 2025 sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
• Giấy chứng nhận đã cấp.
• Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

Cách thức thực hiện xác định lại diện tích đất ở:

• Nộp trực tiếp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công.
• Nộp thông qua dịch vụ bưu chính.
• Nộp trực tuyến trên Cổng dịch vụ công.

>>>Xem thêm: Bán nhà ở xã hội có được miễn tiền sử dụng đất không?

Trình tự, thủ tục xác định lại diện tích đất ở

Căn cứ theo tiểu mục 1 Mục C Phần 2 Thủ tục hành chính ban hành kèm theo Quyết định 2304/QĐ-BNNMT năm 2025 quy định về trình tự, cách thức thực hiện thủ tục xác định lại diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận như sau:

Bước 1: Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ đến trung tâm phục vụ hành chính công

Khi nộp các giấy tờ quy định, người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu hoặc nộp bản chính giấy tờ hoặc nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực; trường hợp nộp hồ sơ theo hình thức trực tuyến thì hồ sơ nộp phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao giấy tờ đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Trường hợp nộp bản sao hoặc bản số hóa các loại giấy tờ thì khi nhận kết quả giải quyết thủ tục hành chính người yêu cầu đăng ký phải nộp bản chính các giấy tờ thuộc thành phần hồ sơ theo quy định.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện

Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả. Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.

Chuyển hồ sơ đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã.

Bước 3: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã thực hiện

Thông báo cho chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cung cấp hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu.

Kiểm tra hồ sơ cấp giấy chứng nhận trước đây, trường hợp đủ điều kiện xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 thì trình chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã xác định lại diện tích đất ở và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Chuyển giấy chứng nhận đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

Chuyển hồ sơ kèm theo bản sao Giấy chứng nhận đã cấp đến chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai để chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

>>>Xem thêm: Thủ tục giải quyết bán phần diện tích nhà, đất sử dụng chung của nhà ở cũ thuộc tài sản công

Dịch vụ tư vấn xác định diện tích đất ở trong thửa đất có nhiều loại đất tại Tư vấn Long Phan

Tư vấn Long Phan cung cấp giải pháp toàn diện liên quan đến cách xác định diện tích đất ở trong thửa đất có nhiều loại đất cho mọi đối tượng khách hàng. Với các chuyên gia giàu kinh nghiệm, am hiểu sâu sắc Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn hành chính. 

Chúng tôi hỗ trợ bảo vệ quyền lợi tối đa cho Quý khách hàng thông qua việc rà soát hồ sơ và đưa ra phương án tối ưu nhất. Các công việc cụ thể mà chúng tôi thực hiện bao gồm:

• Tiếp nhận thông tin, kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất và tư vấn các quy định về hạn mức đất ở tại từng địa phương.
• Thu thập các chứng cứ, giấy tờ về nguồn gốc sử dụng đất từ các cơ quan lưu trữ để phục vụ việc xác định lại diện tích đất ở.
• Soạn thảo đơn từ, chuẩn bị bộ hồ sơ đăng ký biến động và xác định lại diện tích đất ở theo đúng quy định của pháp luật.
• Đại diện Quý khách hàng làm việc với Văn phòng đăng ký đất đai và các cơ quan chức năng để thực hiện trích đo, thẩm định hồ sơ.
• Theo dõi quá trình giải quyết hồ sơ, xử lý các vướng mắc phát sinh và bàn giao kết quả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tận tay Quý khách.
• Tư vấn các thủ tục kế tiếp như xin giấy phép xây dựng, tách thửa hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích còn lại.

Một số câu hỏi thường gặp khi thực hiện xác định diện tích đất ở trong thửa đất có nhiều loại đất

Sau đây, Tư vấn Long Phan xin cung cấp một số câu hỏi phổ biến liên quan đến cách xác định diện tích đất ở trong thửa đất có nhiều loại đất. Xin mời Quý Khách hàng có nhu cầu tham khảo:

Đất ở từ 31/1/2026 được quy định như thế nào?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 13 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, đất ở là đất làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, cụ thể như sau:

• Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã và đặc khu mà chính quyền địa phương ở đặc khu thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng của chính quyền địa phương ở xã, trừ đất ở thuộc khu vực thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng vẫn thuộc địa giới đơn vị hành chính xã, đặc khu tương ứng của chính quyền địa phương ở xã;
• Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính phường và đặc khu mà chính quyền địa phương ở đặc khu thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng của chính quyền địa phương ở phường, đất ở nằm trong phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã, đặc khu tương ứng của chính quyền địa phương ở xã thuộc khu vực thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Hạn mức công nhận đất ở tại từng địa phương được quy định dựa trên căn cứ nào?

Theo quy định tại Điều 141 Luật Đất đai năm 2024 quy định hạn mức công nhận đất ở được xác định dựa trên những căn cứ theo giấy tờ sử dụng đất. Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên đó nội dung ghi là đất ở thì diện tích đó được công nhận là đất ở. Hạn mức này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành căn cứ vào quỹ đất thực tế, quy hoạch phát triển đô thị/nông thôn và tập quán định cư tại địa phương đó.

Nếu diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận cũ thì xử lý thế nào?

Theo khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, khi có thay đổi về ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu hoặc địa chỉ thửa đất thì phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Theo khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024, nếu có sự chênh lệch về diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế và số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 hoặc giấy chứng nhận đã cấp, mà không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, thì khi cấp mới hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích sẽ được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Giấy tờ viết tay trước năm 1993 có được dùng làm căn cứ xác định diện tích đất ở không?

Có, trong trường hợp người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh quá trình quản lý, sử dụng đất và các giấy tờ này được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là thửa đất đã được sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, đồng thời việc sử dụng đất đó phù hợp với quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, thì người sử dụng đất vẫn có thể được xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thuộc đối tượng được thực hiện thủ tục này không?

Có, căn cứ Điều 44 Luật Đất đai 2024, nếu họ thuộc đối tượng sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và thửa đất đó đáp ứng các điều kiện về nguồn gốc sử dụng, thời điểm cấp giấy chứng nhận tương tự như hộ gia đình, cá nhân trong nước. Luật Đất đai 2024 đã mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Nếu Giấy chứng nhận cũ cấp cho “Hộ gia đình” nhưng nay muốn xác định lại diện tích đất ở cho riêng cá nhân thì phải làm sao?

Căn cứ theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất, Quý khách bắt buộc phải thực hiện thủ tục tách thửa đất trên cơ sở văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất chung của các thành viên hộ gia đình (được công chứng hoặc chứng thực). Để tối ưu hóa quyền lợi nên thực hiện đồng thời việc xác định lại diện tích đất ở cho toàn bộ thửa đất gốc và thủ tục tách thửa.

Việc này nhằm mục đích: Đảm bảo tổng diện tích đất ở của cả hộ được xác định lại ở mức cao nhất trước khi chia nhỏ; Đảm bảo các thửa đất sau khi tách (của từng cá nhân) đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu và kích thước cạnh theo quy định của UBND cấp tỉnh; Đảm bảo thửa đất có lối đi và kết nối hạ tầng giao thông hợp lý.

Kết Luận

Cách xác định diện tích đất ở trong thửa đất có nhiều loại đất đòi hỏi sự am hiểu chuyên sâu về luật pháp và các quy định đặc thù tại địa phương. Việc thực hiện đúng trình tự không chỉ bảo vệ tài sản mà còn tránh được các rủi ro pháp lý về sau. Để được hỗ trợ xử lý hồ sơ nhanh chóng và chính xác, Quý khách hàng hãy liên hệ ngay với Tư vấn Long Phan qua Hotline:1900636389 để được tư vấn chuyên sâu.