Các yếu tố chính quyết định giá đất ở trong bảng giá đất

Các yếu tố chính quyết định giá đất ở trong bảng giá đất đóng vai trò căn cứ để cơ quan nhà nước xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Việc xác định giá trị này ảnh hưởng trực tiếp đến thuế sử dụng đất, phí trước bạ và tiền bồi thường khi thu hồi đất. Bài viết dưới đây dịch vụ Tư vấn Long Phan sẽ cung cấp phân tích chi tiết các tiêu chí hình thành khung giá đất hiện hành. Mời quý khách hàng có nhu cầu tham khảo.

Các yếu tố chính quyết định giá đất ở trong bảng giá đất

Theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 và khoản 2, khoản 3 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15 thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026; sửa đổi, bổ sung bảng giá đất khi cần thiết.

Căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP) thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp (bao gồm đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị), như sau:

• Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất;
• Điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường;
• Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện;
• Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất;
• Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có);
• Hiện trạng môi trường, an ninh;
• Thời hạn sử dụng đất;
• Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương, chi phí phát triển thương hiệu, chi phí thúc đẩy kinh doanh, hỗ trợ khách hàng, quà tặng, khuyến mại mà chủ đầu tư đã cộng vào giá bán và các chi phí hợp lý khác ảnh hưởng đến giá đất.

>>>Xem thêm: Thủ tục xây dựng bảng giá đất lần đầu mới nhất

Nguyên tắc định giá đất ở trong bảng giá đất

Nguyên tắc định giá đất được quy định chặt chẽ trong Điều 158 Luật Đất đai 2024, yêu cầu mọi phương pháp phải tuân thủ nguyên tắc thị trường, trung thực, khách quan, công khai và minh bạch. 

Các nguyên tắc này đảm bảo rằng quá trình định giá không bị chi phối bởi bất kỳ bên nào và lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư đều được cân bằng. 

• Phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường: Giá đất phải được xác định dựa trên mức giá giao dịch thực tế trên thị trường, phản ánh đúng cung và cầu.
• Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất: Phương pháp định giá phải tuân thủ quy trình pháp lý được quy định, bảo đảm tính minh bạch.
• Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;
• Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;
• Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Các nguyên tắc này tạo nền tảng cho việc xây dựng bảng giá đất chính xác, giúp Nhà nước quản lý và quy hoạch đất đai một cách hợp lý.

>>>Xem thêm: Các phương pháp định giá đất để xây dựng bảng giá đất

Các phương pháp định giá đất

Các phương pháp định giá đất hiện nay bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Mỗi phương pháp có quy trình tính toán riêng biệt dựa trên các biến số kinh tế và kỹ thuật hạ tầng. Theo quy định tại khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024, các phương pháp định giá đất bao gồm:

• Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.
• Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá
• Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.
• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Cơ quan có thẩm quyền quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong bảng giá đất

Theo khoản 3 điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định cơ quan có thẩm quyền quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong bảng giá đất là:

• Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
• Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định hoặc quy định còn thiếu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định

Dịch vụ tư vấn về giá đất ở trong bảng giá đất tại Tư vấn Long Phan

Các chuyên gia giàu kinh nghiệm sẽ hỗ trợ Quý khách hàng trong việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất theo quy định pháp luật, bao gồm:

• Tư vấn về các các yếu tố chính quyết định giá đất ở trong bảng giá đất.
• Tư vấn các phương pháp xác định giá đất và cách áp dụng phù hợp với từng trường hợp.
• Hướng dẫn thu thập thông tin cần thiết để xác định giá đất chính xác.
• Nhận đại diện thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai.
• Hướng dẫn hồ sơ xin cấp đất đai theo quy định mới nhất.
• Soạn thảo và rà soát hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai.
• Đại diện Quý khách hàng làm việc với cơ quan có thẩm quyền
• Hỗ trợ thủ tục hành chính liên quan đến đất đai: Thực hiện các thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các vấn đề pháp lý khác liên quan.

Một số câu hỏi thường gặp khi thực hiện xác định các yếu tố chính quyết định giá đất ở trong bảng giá đất

Sau đây, Tư vấn Long Phan xin cung cấp một số câu hỏi phổ biến liên quan đến việc thực hiện xác định các yếu tố chính quyết định giá đất ở trong bảng giá đất. Xin mời Quý Khách hàng có nhu cầu tham khảo:

Có bao nhiêu phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2024?

Theo quy định tại Điều 4, Điều 5, Điều 6 và Điều 7 của Nghị định 71/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, hệ thống pháp luật về đất đai hiện hành xác định bốn phương pháp định giá đất được áp dụng thống nhất trong cả nước, bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Mỗi phương pháp được quy định với nguyên tắc, điều kiện áp dụng và cách thức thực hiện cụ thể, nhằm bảo đảm việc xác định giá đất sát với giá thị trường, phù hợp với mục đích sử dụng đất, điều kiện thực tế của từng thửa đất cũng như yêu cầu quản lý nhà nước trong từng trường hợp cụ thể.

Cơ quan nào có thẩm quyền cao nhất quyết định Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ 01/01/2026?

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết cuối cùng, ban hành quyết định Bảng giá đất là Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh theo quy định tại Tiểu mục 1.5, Mục I.A, Phần II, Quyết định 3969/QĐ-BNNMT năm 2025.

Sau khi Bảng giá đất được ban hành, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm báo cáo trong thời hạn nào?

Theo quy định tiểu mục 1.1 , Mục I.A, Phần II, Quyết định 3969/QĐ-BNNMT năm 2025; Nghị định số 151/2025/NĐ-CT, trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày quyết định ban hành bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải gửi kết quả về Bộ Nông nghiệp và Môi trường.

Các yếu tố nào ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp, bao gồm:

• Năng suất cây trồng, vật nuôi;
• Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm;
• Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình;
• Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
• Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

Quý khách hàng có quyền khiếu nại nếu giá đất trong bảng giá quá cao không?

Có. Theo quy định tại khoản 8 Điều 26 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất có quyền đóng góp ý kiến trong quá trình dự thảo bảng giá đất được công khai. Nếu bảng giá đất đã ban hành có sai sót về vị trí hoặc loại đất gây thiệt hại, Quý khách có quyền thực hiện khiếu nại hành chính hoặc khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu điều chỉnh đúng thực tế.

Kết Luận

Việc nắm vững các yếu tố chính quyết định giá đất ở trong bảng giá đất giúp Quý khách hàng chủ động trong các giao dịch bất động sản và thực hiện đúng nghĩa vụ thuế. Tư vấn Long Phan sẵn sàng đồng hành cùng Quý khách trong việc giải quyết các vướng mắc pháp lý và thẩm định giá trị tài sản chính xác. Để nhận được sự hỗ trợ chuyên sâu và chuyên nghiệp, Quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp qua  Hotline:1900636389.